Аренда земли, строго регламентированная Земельным Кодексом, является настоящим спасением для тех, кто решил заняться сельским хозяйством или строительством, но не располагает достаточной суммой для выкупа надела.
А в том случае, если в процессе использования арендуемой земли появилась возможность ее выкупить, арендатор начинает искать возможные пути заключения такой сделки. В этот момент необходимо знать, что может ожидать арендатора? И как можно осуществить такую сделку?
- Законодательство об аренде земли с последующим выкупом
- Для каких целей можно взять в аренду, а потом выкупить землю?
- Порядок действий
- Какие документы надо готовить?
- Какие особенности могут встретиться?
- Сходства и различия договоров аренды без выкупа и с ним
- А что с правами?
Законодательство об аренде земли с последующим выкупом
Регулирование вопросов аренды осуществляется Гражданским Кодексом РФ (все вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении сделки по аренде того или иного имущества, разрешаются в Главе 34 этого нормативного акта).
Именно на основании ГК РФ происходит заключение договора аренды, независимо от того, будет осуществляться в дальнейшем осуществляться выкуп арендуемого имущества или нет.
Если говорить непосредственно об аренде земли, то эти вопросы будет регулировать дополнительно и Земельный Кодекс РФ. Именно в этом нормативном акте зафиксировано положение о том, что аренда земельного участка доступна любому желающему.
А вот относительно выкупа участка будет небольшая сложность, так как на продажу земли наложены определенные ограничения. Так, в том случае, если выкуп собирается оформлять гражданин Российской Федерации, кроме ограничений на продажу земель, отданных в распоряжение органов обеспечения правопорядка и безопасности государства, а также особых режимных объектов (например, атомных электростанций) на продажу не будет.
Если же речь заходит об осуществлении сделки с иностранным гражданином или лицом без гражданства, то здесь могут возникнуть определенные, причем достаточно существенные сложности.
Статьи 15 и 37 Земельного Кодекса тщательно регламентируют вопросы перехода права собственности на земельные участки путем совершения купли-продажи, а также те ограничения, которые накладываются на возможность сделки для определенных категорий граждан.
Так, лица без гражданства и иностранцы, а также те юридические лица, которые признаны иностранными, имеют право приобрести только те участки, продажа государством которых не нанесет ущерб интересам его безопасности.
То есть, в случае, если иностранец или какая-то зарубежная компания решила приобрести в собственность участок, находящийся на приграничной территории, осуществить такую сделку будет невозможно.
Кроме участков, находящихся в приграничной зоне, строго запрещено таким категориям покупателей приобретать те участки, которые прилегают к объектам особой эксплуатации (например, неподалеку от которых проходят линии правительственной связи).
Для каких целей можно взять в аренду, а потом выкупить землю?
Так как далеко не все земли можно взять в аренду с последующим выкупом, действующее земельное законодательство установило перечень целей, для достижения которых такие действия с землей будут реальными. Этот перечень является исчерпывающим и, на настоящий момент времени, изменениям подвергаться не будет.
К таким целям относятся:
- Аренда участка, имеющего сельскохозяйственное назначение, для занятий фермерским или подсобным хозяйством, а также для организации сельскохозяйственного производства;
- Аренда участка, который относится, в том числе, и к сельскохозяйственным ресурсам, для проведения на нем индивидуального жилого строительства;
- Участки земель могут быть предоставлены с целью осуществления на них социальной стройки (возведение школы, больницы, детского сада и любого другого объекта социального значения, который может существенно улучшить качество жизни тех людей, которые живут неподалеку от такого объекта).
В том случае, если в аренду для последующего выкупа берется земля, не относимая к сельскохозяйственным ресурсам, ее выкуп будет возможен только в том случае, если по такому участку не проходят различные инженерные сети (газопровод, линии канализации и водоснабжения) или использование участка в соответствии с поставленными целями никоим образом не повлечет усложнение эксплуатации такой сети.
Кроме того, участки, имеющие сельхозназначение в соответствии с целями их эксплуатации, можно достаточно свободно перевести в разряд земель, выделенных для осуществления индивидуального жилого строительства.
В этом случае арендатору необходимо будет подтвердить возможность проведения на такой участок коммуникаций без ущерба для окружающих (то есть при проведении коммуникаций качество их функционирования для соседних участков упасть не должно).
Порядок действий
Так как процесс подбора и последующей аренды с выкупом земельного участка —достаточно трудоемкий и сложный процесс, он должен осуществляться в несколько этапов. К таким этапам будет относиться:
- Поиск наиболее приемлемого варианта (он может осуществляться методом простого осмотра на месте с последующим выяснением возможностей аренды его, а также с помощью определения необходимых требований к таковому методом оценки данных через сайт Росреестра и размещенные на нем кадастровые карты).
- После того, как наиболее удачный вариант был подобран, следует обратиться с заявлением о предварительном согласовании найденного участка и возможностей его аренды в тот орган местной администрации, который ответственен за заключение подобных соглашений и получить информацию о том, каким способом будет такое соглашение заключаться — методом торгов или без таковых.
- В том случае, если руководство администрации приняло решение о возможности заключения договора аренды с потенциальным арендатором, последнему необходимо обратиться в кадастровую службу (или к кадастровому инженеру) с целью уточнения границ участка (если он ранее был поставлен на учет) или новой регистрации такового (если на учет он ставится впервые).
- После получения документов, подтверждающих прохождение регистрации в кадастровой службе конкретного участка, наступает момент обращения потенциальным арендатором в местную администрацию с заявлением о заключении договора аренды на этот участок. К заявлению должны быть приложены полученные на предыдущем этапе документы из кадастровой службы, подтверждающие факт постановки на учет.
Именно по итогам рассмотрения такого заявления сотрудники администрации приходят к выводу, будет ли договор аренды заключен путем объявления торгов или без таковых.
Также после подачи этого заявления наступает этап подготовки его текста юридическим отделом непосредственно самой администрации. На это ей дается срок не более тридцати календарных дней. В течение этого времени они должны, с учетом возможных сложностей, провести консультации с потенциальным арендатором (если вопрос аренды будет решаться без проведения торгов) и проработать текст договора (с учетом всех достигнутых компромиссов).
После предоставления текста договора для итогового ознакомления арендатору (ему дается также тридцать календарных дней) происходит процесс подписания соглашения.
После того, как договор аренды подписан, он должен пройти обязательную регистрацию в Едином государственном реестре прав. Только после этого он считается вступившим в силу. Что касается заключенного соглашения, то здесь необходимо отметить, что его срок не может быть меньше трех лет. Это условие относится ко всем договорам, которые будут завершены выкупом арендуемого имущества.
С момента вступления договора в законную силу арендатор обязан на участке установить какую-либо капитальную постройку (например, гараж) и зарегистрировать ее. Такую регистрацию можно получить путем оформления документов через БТИ (для технических строений) или в Росреестре (для жилых домов). В том случае, если постройки были возведены, то у арендатора появляется возможность выкупить участок по стоимости, равной 3% от его кадастровой величины.
В том же случае, если по назначению земля не используется, представители администрации, заключившие договор, вправе его расторгнуть и участок забрать обратно в муниципальное распоряжение.
Для того, чтобы полноценно начать пользоваться участком с момента подписания договора аренды, арендатор в момент заключения соглашения обязан внести за него арендную плату в размере шестимесячной суммы. Эта сумма является залогом для муниципалитета, что договор не будет расторгнут ранее такого срока.
Последним этапом на пути подготовки к приобретению земли в собственность станет обращение в местную администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса осуществления выкупа конкретного участка.
В случае положительного ответа наступает последний этап на пути приобретения земли — оформление перехода права собственности и регистрация договора в Росреестре.
В том случае, если все этапы соблюдены полностью, сложностей с заключением договора о выкупе земли возникнуть не должно.
Какие документы надо готовить?
Так как порядок приобретения земли в собственность путем аренды с выкупом — процесс достаточно сложный и длительный, для его облегчения необходимо сразу определиться и подготовить по максимуму пакет документов.
Он потребуется в тот момент, когда в администрацию поступит итоговое заявление о выкупе конкретного земельного участка.
Итак, в такой пакет будет входить:
- Оригинал и заверенная копия паспорта арендатора;
- Кадастровые документы на участок (как правило, в таком случае предоставляется кадастровый паспорт на него);
- Документы, подтверждающие законность возведения построек на этом участке, а также их техническое состояние и назначение;
- Выписка из ЕГРП, которая сможет подтвердить возникновение права возведения построек на конкретном участке;
- Договор аренды (экземпляр арендатора), в котором условие выкупа участка зафиксировано;
- Квитанция об оплате госпошлины за заключение договора.
При этом, такое заявление должно быть подано как минимум за три месяца до окончания договора аренды. Связан такой срок с обязательной проверкой всех документов на участок и законности предъявляемых требований.
В момент проведения регистрации права собственности на участок необходимо будет в территориальные подразделения Росреестра предоставить соответствующее заявление, к которому также необходимо будет приложить следующие документы:
- Оригинал и копию в заверенном виде документа, подтверждающего личность заявителя;
- Договор купли-продажи на конкретный участок;
- Постановление администрации муниципального образования, в котором будет отражен факт предоставления участка, а также его передачи новому собственнику;
- Квитанция об оплате государственной пошлины за оформление свидетельства о праве собственности;
- Документы, подтверждающие тот или иной размер кадастровой стоимости участка.
На основании предварительной проверки поданных документов новый собственник получает расписку от сотрудников Росреестра (или, в случае, если подача происходит через МФЦ, от его специалиста), где будет указана дата получения нового свидетельства.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои нюансы и особенности.
Основными формами оплаты за землю являются налоги и арендная плата. Как они рассчитываются, вы можете узнать, прочитав нашу статью.
Давно мечтали купить квартиру в Тайланде? В подобных сделках может быть множество подводных камней. О самых распространенных можно прочитать здесь.
Какие особенности могут встретиться?
При заключении договора аренды необходимо быть готовым к тому, что в ней могут возникнуть некоторые тонкости.
К ним относятся:
- Возможность администрацией выставить участок на аукцион и продать его через торги в случае отсутствия на участке каких-либо строений в течение трех лет с момента заключения договора аренды (то есть неиспользование арендатором участка для возведения каких-либо капитальных строений);
- В том же случае, если на арендуемом участке арендатор построил какую-то недвижимость и зарегистрировал ее, он пользуется правом преимущественного выкупа (то есть сначала выкупить землю предлагается собственнику строения на ней, а потом уже всем остальным);
- Если земля относится к категории сельскохозяйственных, то на них распространяется условие возможности выкупа такого участка только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. До этого срока участок должен использоваться строго по назначению;
- Если были неправильно оформлены документы, изначально осуществлен подлог информации, объявлена процедура банкротства покупателем, в покупке будет однозначно отказано даже несмотря на возведение на участке дома или капитального гаража и правильного оформления документов на него.
Данный перечень особенностей в оформлении выкупа земли по итогам договора аренды исчерпывающим не является, так как напрямую зависит от правоприменительной практики, которая в настоящее время достаточно активно расширяется.
Сходства и различия договоров аренды без выкупа и с ним
Возможностей арендовать землю у большинства желающих обзавестись таким наделом две: либо с последующим выкупом участка, либо без него. В чем заключается разница, а в чем сходство между двумя договорами?
| Основания для сравнения | Договор аренды без выкупа | Договор аренды с выкупом |
| Срок аренды | Может колебаться от 1 года до 49 лет (в случае долгосрочной или бессрочной) | От 3 до 49 лет, при этом на момент «3-летия» договора на участке должны быть зарегистрированные постройки |
| Порядок оформления договора | Может быть оформлен как с проведением обязательных торгов, так и без них, но с проведением консультаций с потенциальным арендатором о приемлемости тех или иных условий | |
| Размер арендной платы | В обоих случаях может формироваться двумя способами: от кадастровой стоимости участка и от минимальной суммы аренды, установленной на местном уровне | |
| При приближении срока окончания аренды | Арендатор либо просит договор продлить, либо расторгает его | Арендатор обращается в местные органы власти с заявлением о выкупе используемого участка |
| Наличие ограничений на сделку | Отсутствуют | Собственник по своему мнению может наложить запрет на сделку |
А что с правами?
Даже после заключения договора на бессрочное пользование участком, арендатор никаких прав на него не имеет, кроме использования в своих целях Является полноценным собственником участка после завершения договора аренды и сделки
Выкуп земли у администрации по итогам заключенного договора аренды — очень сложная и многоходовая операция, результат которой может быть очень приличным в случае, если все будет грамотно подготовить.
Различия и нюансы, которые есть при оформлении договора аренды с последующим выкупом, с одной стороны, показывают, насколько сложным является этот процесс. Однако, в том случае, если радость от полученной собственной земли больше, можно и нужно преодолеть все препятствия.
Преимущественное право выкупа земельного участка
ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Преимущественное право выкупа земель сельскохозяйственного назначения
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право выкупа земель сельскохозяйственного назначения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа земли:
- Акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи
- Выкуп земельного участка из аренды
- Договор купли продажи здания и земельного участка
- Договор купли продажи с задатком
- Договор купли-продажи будущей вещи земельного участка
- Ещё.
- Муниципальная собственность:
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности
- Аренда муниципального недвижимого имущества
- Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
- Выкуп земельного участка из аренды
- Ещё.
Судебная практика: Преимущественное право выкупа земель сельскохозяйственного назначения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Выкуп земель сельскохозяйственного назначения
(КонсультантПлюс, 2022) . суды обоснованно посчитали, что Общество использовало земельный участок на условиях аренды непрерывно с 2014 года, то есть более трех лет, обратилось в Администрацию до истечения указанного в договоре аренды срока, нарушения арендатором действующего законодательства при землепользовании не установлено и, следовательно, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ оно вправе было приобрести спорный участок в собственность без проведения торгов, а у Администрации не имелось правовых оснований для отказа заявителю в реализации принадлежащего ему преимущественного права на выкуп земель сельскохозяйственного назначения. «
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Преимущественное право выкупа земель сельскохозяйственного назначения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»
(под общ. ред. А.П. Анисимова)
(«Юстицинформ», 2020) См.: Румянцев Ф.П. К вопросу об оценке законодательного принципа преимущественного права выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. 2015. N 10. С. 77.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики)»
(выпуск 27)
(отв. ред. В.М. Жуйков)
(«ИЗиСП», «КОНТРАКТ», 2020) Таким образом, участники долевой собственности могут реализовать свое преимущественное право на выкуп невостребованных земельных долей без торгов на условиях п. 4 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если до момента возникновения права муниципальной собственности они вели сельскохозяйственную деятельность на таком земельном участке в форме крестьянского (фермерского) хозяйства или сельскохозяйственной организации.
Нормативные акты: Преимущественное право выкупа земель сельскохозяйственного назначения
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ
(ред. от 14.07.2022)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) Таким образом, занимающиеся сельскохозяйственной деятельностью владельцы смежного с участком должника земельного участка, который выставлен на продажу (смежные землепользователи), должны быть персонально извещены арбитражным управляющим о проводимых торгах. После проведения публичных торгов арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. При этом даже не будучи участниками торгов смежные землепользователи вправе воспользоваться их результатом для реализации своего преимущественного права приобретения имущества должника.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Самое могущественное из преимущественных – право покупки сельхозземель субъектом РФ
После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст. 453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.
1. В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):
— преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);
— преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);
— преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);
— преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);
— преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.
Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.
Сама же сделка, совершенная с третьим лицом, признается действительной, что логически следует из самой возможности перевода прав и обязанностей по ней (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 и т.д.).
Таким образом защита нарушенного преимущественного права, по общему правилу, невозможна без одновременной реализации этого права путем предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору с иным лицом.
Другими словами, у субъекта преимущественного права всегда есть выбор – либо согласиться со сделкой, нарушившей его право (например, в связи с отсутствием у него денежных средств/имущественного интереса для заключения договора по соответствующей цене), либо обратиться за защитой нарушенного права, но в таком случае быть готовым заплатить ту цену, которую нарушитель согласовал с третьим лицом.
С этой точки зрения, преимущественные права являются проявлением общего принципа диспозитивности гражданского права, поскольку вопрос об инициировании негативных последствий нарушения права оставляется на субъективное усмотрение обладателя этого права. Один лишь объективный факт нарушения права не влечет для сделки ровным счетом никаких последствий.
2. Однако в случае с преимущественным правом покупки земель с/х назначения последствием несоблюдения данного права закон называет не возможность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, а ничтожность соответствующего договора.
Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права?
По всей видимости, государство исходило из идеи о том, что в данном случае оно защищает не каких-то там частных хозяйствующих субъектов (арендаторов, владельцев долей и т.д.), а себя родимого. А поскольку речь идет о своих правах, то и защиту нужно предусмотреть максимальную – одного лишь права на перевод прав и обязанностей будет маловато, нужно пустить в ход тяжелую артиллерию в виде института недействительности сделки. Да и какой недействительности – не просто по модели оспоримости (что также привносило бы элемент диспозитивности в оспаривание сделки), а сразу по модели ничтожности!
Следовательно, независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной – она ничтожна независимо от признания ее таковой судом.
Абсурдная порочность (или порочная абсурдность?) данной нормы очевидна. Даже в ситуации, при которой уполномоченный орган будет осведомлен о нарушении своего права, однако не будет иметь интереса в приобретении соответствующего земельного участка (например, в связи с отсутствием в бюджете заложенных для этого средств), договор купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения будет являться ничтожным.
Это, в свою очередь, порождает следующие последствия.
Во-первых, в любом споре из правоотношений по данному договору суд вправе установить его недействительность, при этом он вправе сделать это: а) независимо от периода времени, которое прошло с даты заключения договора, поскольку возражения о ничтожности не задавниваются (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), б) по своей инициативе, т.е. даже если участники спора не заявляют доводов о ничтожности договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57). В частности, не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о взыскании покупной цены по договору и о применении мер ответственности, а также любой иск к лицу, давшему обеспечение по обязательствам из такого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ);
Во-вторых, любая из сторон договора может предъявить требование о недействительности такого договора и применении реституции (ст. 167 ГК РФ) в том случае, если рыночная конъюнктура после совершения сделки изменится. Например, покупатель участка проведет градостроительную подготовку участка к застройке его многоквартирными жилыми домами (путем внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), в связи с чем стоимость земельного участка и его инвестиционная привлекательность вырастут многократно. В таком случае у продавца будет иметься большой соблазн потребовать возврата земельного участка себе (необходимость возврата полученной покупной цены в порядке реституции в таком случае будет отступать перед выгодой от восстановления прав на земельный участок). При этом, как известно практикующим юристам, вопрос применения эстоппеля (п. 5 ст. 166 ГК РФ) в каждом случае решается судом по-разному и в многом зависит от субъективного усмотрения (когда нарушение серьезное, очевидное да еще формально затрагивает права третьего лица – субъекта РФ, то суд может и не применить эстоппель).
В-третьих, в случае дальнейшего отчуждения земельного участка третьему лицу (даже с соблюдением преимущественного права субъекта РФ) имеются основания для вывода о невозникновении у нового приобретателя права собственности, поскольку, как известно, в негативной регистрационной системе сам факт внесения записи о праве не влечет возникновение права, если в основе сделки лежит недействительная сделка. А поскольку в результате первой (ничтожной) продажи покупатель не стал собственником участка (собственником остался продавец), то он не может передать следующему покупателю больше прав, чем есть у него самого. Основанием для возникновения права собственности нового покупателя первоначальным способом может служить п. 2 ст. 223 ГК РФ, однако данная норма применяется лишь в случае добросовестности приобретателя. Будет ли являться приобретатель участка, не проверивший соблюдение преимущественного права субъекта РФ по первой сделке, добросовестным в смысле ст. 302 ГК РФ? Применительно к покупке земельного участка, ранее выкупленного в порядке ст. 39.20 ЗК РФ и несоразмерного нормам отвода для объекта недвижимости, расположенного на нем, Верховный Суд РФ указал, что в стандарт разумного покупателя не входит проверка соблюдения норм 39.20 ЗК РФ (ранее – 36 ЗК РФ) при первоначальном приобретении участка (определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675). Вместе с тем, нижестоящие суды по делу решили данный вопрос по-другому… По всей видимости, и в рассматриваемом случае в отсутствие определения ВС РФ об обратном суды будут считать, что приобретатель земельного участка, который когда-то был продан с нарушением преимущественного права субъекта РФ, не может являться собственником соответствующего участка. Другими словами, однажды попав в чужие руки с нарушением преимущественного права субъекта РФ, земельный участок превращается в «токсичный актив», который всегда будет вызывать вопросы и служить источником юридических рисков.
Все вышеизложенные последствия для договора купли-продажи земельного участка наступают и в том случае, когда уполномоченный орган не имеет интереса в нивелировании правовых последствий договора, который, тем не менее, приносится ему в жертву. Для чего? По всей видимости, в назидание субъектам гражданских правоотношений, что неуважительно относиться к государству (не извещать о предстоящей продаже) нельзя. Вот только какое отношение это имеет к частному праву?
3. Наконец, еще большую сумятицу в проблему реализации преимущественного права покупки с/х земель вносит судебная практика по данной категории споров (которая, к слову, напрочь отсутствует на уровне определений СКЭС ВС РФ или Президиума ВАС РФ и представлена лишь судебными актами нижестоящих судов).
3.1. Например, в ряде случаев суды указывают, что преимущественное право покупки земельного участка из состава земель с/х назначения не распространяется на сделки по передаче участка в счет отступного (постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу N А41-43228/11 и др.).
При этом, применительно, например, к преимущественному праву на покупку доли в праве общей долевой собственности судебная практика арбитражных судов уже давно пришла к выводу о распространении данного преимущественного права на соглашения об отступном (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ»).
Осмелюсь предположить, что суды осознают неправильность решения, продиктованного законом, и выходят из ситуации таким образом, каким получается возможным. Пусть для этого и приходится притворяться слегка наивными, утверждая, что словосочетание «соглашение об отступном» состоит из других букв, нежели «договор купли-продажи», поэтому к нему не должны применяться положения о преимущественном праве.
3.2. Но еще более необъяснимым в таких условиях является тот факт, что суды, напротив, распространяют действие преимущественного права на предварительные договоры купли-продажи земельных участков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016г. по делу № А41-19691/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. по делу № А41-9519/2010).
Согласно достаточно очевидной правовой позиции ВС РФ, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011).
При этом, следует отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка ни в коей мере не препятствует соблюдению сторонами преимущественного права субъекта РФ на покупку участка перед заключением основного договора. Так, выполнив условия для заключения основного договора купли-продажи, продавец имеет возможность направить в уполномоченный орган предложение о реализации преимущественного права. Заключение основного договора сторонами предварительного договора может быть осуществлено в таком случае лишь после отказа уполномоченного органа либо отсутствия ответа в течение 30 дней с даты получения им извещения (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ). Риски невозможности заключения основного договора при реализации субъектом РФ своего преимущественного права распределяются между сторонами в соответствии с нормами гражданского законодательства и условиями предварительного договора.
Вменение сторонам предварительного договора умысла на нарушение преимущественного права субъекта РФ при заключении основного договора купли-продажи является не чем иным, как нарушением презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Равным образом, стороны предварительного договора теоретически могут вовсе не реализовать намерение заключить основной договор в связи с истечением срока действия предварительного договора либо ненаступлением необходимых для этого обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). В таких условиях вывод о нарушении преимущественного права субъекта РФ одним лишь фактом заключения предварительного договора также не будет соответствовать ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.
Следовательно, судебная практика, признающая недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков по причине нарушения преимущественного права субъекта РФ, является очевидно необоснованной и нуждается в корректировке.
Особенно вопиющим является тот факт, что судебно-арбитражная практика допускает вывод о ничтожности предварительного договора и в тех случаях, когда на дату заключения предварительного договора земельный участок еще не был сформирован (в частности, по обоим вышеуказанным делам).
Очевидно, что для направления оферты необходимо указать существенное условие договора купли-продажи, которым является кадастровый номер земельного участка (ст. 435 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ). Более того, на необходимость указания кадастрового номера в извещении-оферте напрямую указывается даже в нормативных актах субъектов РФ по данной тематике (напр., ст. 9 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области»).
Резюмируя изложенное, следует сделать следующие выводы:
— конструкция ничтожности договора, заключенного с нарушением преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка с/х назначения, является неразумной, поскольку «убивает» договор даже в том случае, когда уполномоченный орган не имеет намерения приобрести участок. Законодателю следует изменить положения ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, отказавшись от ничтожности сделки и закрепив вместо этого за уполномоченным органом право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи. В крайнем случае, мыслима модель недействительности сделки по модели оспоримости (но в таком случае оспаривание сделки будет приводить к реституции, что будет противоречить существу преимущественного права);
— судебная практика применения норм о преимущественном праве, к сожалению, зашла еще дальше, признавая недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи участков. Данный тренд является следствием расширительного толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, которое является необоснованным, так как до продажи земельного участка (перехода права собственности на него к покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным. Тем более, не может считаться нарушенным преимущественное право в том случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не был сформирован.
Самое могущественное из преимущественных – право покупки сельхозземель субъектом РФ
После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст. 453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.
1. В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):
— преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);
— преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);
— преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);
— преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);
— преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.
Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.
Сама же сделка, совершенная с третьим лицом, признается действительной, что логически следует из самой возможности перевода прав и обязанностей по ней (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 и т.д.).
Таким образом защита нарушенного преимущественного права, по общему правилу, невозможна без одновременной реализации этого права путем предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору с иным лицом.
Другими словами, у субъекта преимущественного права всегда есть выбор – либо согласиться со сделкой, нарушившей его право (например, в связи с отсутствием у него денежных средств/имущественного интереса для заключения договора по соответствующей цене), либо обратиться за защитой нарушенного права, но в таком случае быть готовым заплатить ту цену, которую нарушитель согласовал с третьим лицом.
С этой точки зрения, преимущественные права являются проявлением общего принципа диспозитивности гражданского права, поскольку вопрос об инициировании негативных последствий нарушения права оставляется на субъективное усмотрение обладателя этого права. Один лишь объективный факт нарушения права не влечет для сделки ровным счетом никаких последствий.
2. Однако в случае с преимущественным правом покупки земель с/х назначения последствием несоблюдения данного права закон называет не возможность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, а ничтожность соответствующего договора.
Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права?
По всей видимости, государство исходило из идеи о том, что в данном случае оно защищает не каких-то там частных хозяйствующих субъектов (арендаторов, владельцев долей и т.д.), а себя родимого. А поскольку речь идет о своих правах, то и защиту нужно предусмотреть максимальную – одного лишь права на перевод прав и обязанностей будет маловато, нужно пустить в ход тяжелую артиллерию в виде института недействительности сделки. Да и какой недействительности – не просто по модели оспоримости (что также привносило бы элемент диспозитивности в оспаривание сделки), а сразу по модели ничтожности!
Следовательно, независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной – она ничтожна независимо от признания ее таковой судом.
Абсурдная порочность (или порочная абсурдность?) данной нормы очевидна. Даже в ситуации, при которой уполномоченный орган будет осведомлен о нарушении своего права, однако не будет иметь интереса в приобретении соответствующего земельного участка (например, в связи с отсутствием в бюджете заложенных для этого средств), договор купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения будет являться ничтожным.
Это, в свою очередь, порождает следующие последствия.
Во-первых, в любом споре из правоотношений по данному договору суд вправе установить его недействительность, при этом он вправе сделать это: а) независимо от периода времени, которое прошло с даты заключения договора, поскольку возражения о ничтожности не задавниваются (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), б) по своей инициативе, т.е. даже если участники спора не заявляют доводов о ничтожности договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57). В частности, не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о взыскании покупной цены по договору и о применении мер ответственности, а также любой иск к лицу, давшему обеспечение по обязательствам из такого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ);
Во-вторых, любая из сторон договора может предъявить требование о недействительности такого договора и применении реституции (ст. 167 ГК РФ) в том случае, если рыночная конъюнктура после совершения сделки изменится. Например, покупатель участка проведет градостроительную подготовку участка к застройке его многоквартирными жилыми домами (путем внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), в связи с чем стоимость земельного участка и его инвестиционная привлекательность вырастут многократно. В таком случае у продавца будет иметься большой соблазн потребовать возврата земельного участка себе (необходимость возврата полученной покупной цены в порядке реституции в таком случае будет отступать перед выгодой от восстановления прав на земельный участок). При этом, как известно практикующим юристам, вопрос применения эстоппеля (п. 5 ст. 166 ГК РФ) в каждом случае решается судом по-разному и в многом зависит от субъективного усмотрения (когда нарушение серьезное, очевидное да еще формально затрагивает права третьего лица – субъекта РФ, то суд может и не применить эстоппель).
В-третьих, в случае дальнейшего отчуждения земельного участка третьему лицу (даже с соблюдением преимущественного права субъекта РФ) имеются основания для вывода о невозникновении у нового приобретателя права собственности, поскольку, как известно, в негативной регистрационной системе сам факт внесения записи о праве не влечет возникновение права, если в основе сделки лежит недействительная сделка. А поскольку в результате первой (ничтожной) продажи покупатель не стал собственником участка (собственником остался продавец), то он не может передать следующему покупателю больше прав, чем есть у него самого. Основанием для возникновения права собственности нового покупателя первоначальным способом может служить п. 2 ст. 223 ГК РФ, однако данная норма применяется лишь в случае добросовестности приобретателя. Будет ли являться приобретатель участка, не проверивший соблюдение преимущественного права субъекта РФ по первой сделке, добросовестным в смысле ст. 302 ГК РФ? Применительно к покупке земельного участка, ранее выкупленного в порядке ст. 39.20 ЗК РФ и несоразмерного нормам отвода для объекта недвижимости, расположенного на нем, Верховный Суд РФ указал, что в стандарт разумного покупателя не входит проверка соблюдения норм 39.20 ЗК РФ (ранее – 36 ЗК РФ) при первоначальном приобретении участка (определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675). Вместе с тем, нижестоящие суды по делу решили данный вопрос по-другому… По всей видимости, и в рассматриваемом случае в отсутствие определения ВС РФ об обратном суды будут считать, что приобретатель земельного участка, который когда-то был продан с нарушением преимущественного права субъекта РФ, не может являться собственником соответствующего участка. Другими словами, однажды попав в чужие руки с нарушением преимущественного права субъекта РФ, земельный участок превращается в «токсичный актив», который всегда будет вызывать вопросы и служить источником юридических рисков.
Все вышеизложенные последствия для договора купли-продажи земельного участка наступают и в том случае, когда уполномоченный орган не имеет интереса в нивелировании правовых последствий договора, который, тем не менее, приносится ему в жертву. Для чего? По всей видимости, в назидание субъектам гражданских правоотношений, что неуважительно относиться к государству (не извещать о предстоящей продаже) нельзя. Вот только какое отношение это имеет к частному праву?
3. Наконец, еще большую сумятицу в проблему реализации преимущественного права покупки с/х земель вносит судебная практика по данной категории споров (которая, к слову, напрочь отсутствует на уровне определений СКЭС ВС РФ или Президиума ВАС РФ и представлена лишь судебными актами нижестоящих судов).
3.1. Например, в ряде случаев суды указывают, что преимущественное право покупки земельного участка из состава земель с/х назначения не распространяется на сделки по передаче участка в счет отступного (постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу N А41-43228/11 и др.).
При этом, применительно, например, к преимущественному праву на покупку доли в праве общей долевой собственности судебная практика арбитражных судов уже давно пришла к выводу о распространении данного преимущественного права на соглашения об отступном (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ»).
Осмелюсь предположить, что суды осознают неправильность решения, продиктованного законом, и выходят из ситуации таким образом, каким получается возможным. Пусть для этого и приходится притворяться слегка наивными, утверждая, что словосочетание «соглашение об отступном» состоит из других букв, нежели «договор купли-продажи», поэтому к нему не должны применяться положения о преимущественном праве.
3.2. Но еще более необъяснимым в таких условиях является тот факт, что суды, напротив, распространяют действие преимущественного права на предварительные договоры купли-продажи земельных участков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016г. по делу № А41-19691/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. по делу № А41-9519/2010).
Согласно достаточно очевидной правовой позиции ВС РФ, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011).
При этом, следует отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка ни в коей мере не препятствует соблюдению сторонами преимущественного права субъекта РФ на покупку участка перед заключением основного договора. Так, выполнив условия для заключения основного договора купли-продажи, продавец имеет возможность направить в уполномоченный орган предложение о реализации преимущественного права. Заключение основного договора сторонами предварительного договора может быть осуществлено в таком случае лишь после отказа уполномоченного органа либо отсутствия ответа в течение 30 дней с даты получения им извещения (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ). Риски невозможности заключения основного договора при реализации субъектом РФ своего преимущественного права распределяются между сторонами в соответствии с нормами гражданского законодательства и условиями предварительного договора.
Вменение сторонам предварительного договора умысла на нарушение преимущественного права субъекта РФ при заключении основного договора купли-продажи является не чем иным, как нарушением презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Равным образом, стороны предварительного договора теоретически могут вовсе не реализовать намерение заключить основной договор в связи с истечением срока действия предварительного договора либо ненаступлением необходимых для этого обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). В таких условиях вывод о нарушении преимущественного права субъекта РФ одним лишь фактом заключения предварительного договора также не будет соответствовать ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.
Следовательно, судебная практика, признающая недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков по причине нарушения преимущественного права субъекта РФ, является очевидно необоснованной и нуждается в корректировке.
Особенно вопиющим является тот факт, что судебно-арбитражная практика допускает вывод о ничтожности предварительного договора и в тех случаях, когда на дату заключения предварительного договора земельный участок еще не был сформирован (в частности, по обоим вышеуказанным делам).
Очевидно, что для направления оферты необходимо указать существенное условие договора купли-продажи, которым является кадастровый номер земельного участка (ст. 435 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ). Более того, на необходимость указания кадастрового номера в извещении-оферте напрямую указывается даже в нормативных актах субъектов РФ по данной тематике (напр., ст. 9 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области»).
Резюмируя изложенное, следует сделать следующие выводы:
— конструкция ничтожности договора, заключенного с нарушением преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка с/х назначения, является неразумной, поскольку «убивает» договор даже в том случае, когда уполномоченный орган не имеет намерения приобрести участок. Законодателю следует изменить положения ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, отказавшись от ничтожности сделки и закрепив вместо этого за уполномоченным органом право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи. В крайнем случае, мыслима модель недействительности сделки по модели оспоримости (но в таком случае оспаривание сделки будет приводить к реституции, что будет противоречить существу преимущественного права);
— судебная практика применения норм о преимущественном праве, к сожалению, зашла еще дальше, признавая недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи участков. Данный тренд является следствием расширительного толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, которое является необоснованным, так как до продажи земельного участка (перехода права собственности на него к покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным. Тем более, не может считаться нарушенным преимущественное право в том случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не был сформирован.
Преимущественное право выкупа земельного участка: что необходимо помнить при его оформлении?
Выкуп земельного участка — очень ответственный процесс, который требует достаточно больших затрат по времени. Однако, в том случае, если оформлять процесс перехода права собственности в полном объеме, вся процедура займет достаточно много времени. Поэтому большинство потенциальных покупателей заинтересовано в использовании права преимущественного выкупа.
Что об этом необходимо знать и как такое право использовать?
- Слова закона
- Кто имеет право на преимущественный выкуп?
- Как осуществить право преимущественного выкупа для сельскохозяйственных земель?
- Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
- Отказ от права преимущественного выкупа
Слова закона
С 1 марта 2015 года в Земельном Кодексе Российской Федерации произошли достаточно существенные изменения, в соответствии с которыми преимущественное право покупки земельных участков для всех категорий покупателей было отменено.
Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.
Кроме того, право преимущественного выкупа земельных участков регламентируется также еще двумя федеральными законам: № 159 от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» и № 256 от 29.12.2006 года «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей».
Согласно им (так как в эти нормативные акты изменения не были внесены) категории, имеющие право на преимущественное приобретение земельных участков, сохранились.
Кроме того, право преимущественного приобретения земельного надела (в случае, если речь идет о землях сельхозназначения) регулируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Таким образом, несмотря на то, что из Земельного Кодекса положения о реализации преимущественного права потенциального покупателя выкупить интересующий его земельный участок, законодательно этот вопрос регулируется достаточно подробно.
Кто имеет право на преимущественный выкуп?
Так как Земельный Кодекс рассматривать право преимущественного перехода земельных участков отказался, теперь все регулирование этого вопроса полностью переходит в ведение Гражданского Кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов, которые рассматривают вопросы оборота земель.
Согласно действующему законодательству потенциальные покупатели, у которых есть преимущества по приобретению наделов перед другими такими же заинтересованными лицами, они делятся на несколько категорий:
- Арендаторы земельных участков, которые на протяжении всего срока действия договора аренды тщательно соблюдали все указанные в договоре условия, а также при необходимости могут внести всю выкупную сумму и готовы эту возможность подтвердить документально;
- Представители малого и среднего бизнеса, в том случае, если земельные участки, которые ими ранее арендовались, были выставлены на продажу или на проведение процедуры приватизации;
- Многодетные семьи (в лице их представителей), если они подали своевременно заявку на осуществление такого выкупа;
- Льготные категории граждан (в том случае, если они не получили участок безвозмездно от государства и приняли решение его выкупить);
- В том случае, если речь идет о покупке доли участка, то здесь преимущественное право будет принадлежать тем лицам, кто владеет остальными долями в конкретном участке (например, в случае вступления в наследство несколькими наследниками один из них решил долю продать — преимущества по приобретению будут иметь остальные наследники).
Этот перечень категорий постоянно пополняется, однако основные категории меняются достаточно редко.
Но, кроме того, что они имеют право преимущественного выкупа, для некоторых из них, например, для добросовестных арендаторов, существует упрощенная процедура.
Как осуществить право преимущественного выкупа для сельскохозяйственных земель?
При попытке реализации покупателем права на преимущественное приобретение участка, относящегося к категории сельскохозяйственных земель, необходимо пройти определенную процедуру, состоящую из нескольких шагов:
- В том случае, если покупка земли сельскохозяйственного назначения планируется у государства, необходимо получить отказ муниципальных органов от его выкупа (в специализированных органах, отвечающих за управление государственным и муниципальным имуществом);
- Подать заявление в соответствующий территориальный орган государственной власти о том, чтобы вопрос приобретения участка был рассмотрен;
- К заявлению приложить документы, подтверждающие право на преимущественный выкуп (ранее заключенный договор аренды на него, документы, подтверждающие принадлежность к льготным категориям граждан, например, к многодетным семьям);
- Подготовить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (например, копию кредитного договора с банком о выделении денежных средств или справка из Пенсионного Фонда о возможности использования средств материнского капитала).
После того, как все необходимые документы были собраны (могут понадобиться также и кадастровые документы — паспорт и план участка), заявление будет рассмотрено представителями администрации и, в случае несоответствия требованиям правил для преимущественного приобретения участка, будут назначены торги.
В том же случае, если соответствие категориям, имеющим право на преимущественное приобретение земли выявлено, назначается процедура заключения договора купли-продажи (но уже без проведения торгов). В случае успешного завершения процесса владелец имеет полное право распоряжаться купленным земельным участком.
Для земель сельхозназначения категории покупателей, имеющие право на преимущественное приобретение земли, определены федеральным законом «Об обороте земель сельхозназначения». Это крестьянские (фермерские) хозяйства, представители малого и среднего бизнеса, которые до этого имели конкретный участок в аренде и тщательно соблюдали правила аренды (при этом участок должен находиться именно в аренде не менее трех лет и использоваться только для организации сельскохозяйственного производства).
Если речь идет о представителях многодетных семей, то в том случае, если они подали заявку на заключение договора купли-продажи в отношении конкретного участка уже в момент объявления торгов (если они были инициированы иным лицом, не имеющим право первоочередного выкупа), то договор будет заключен именно с ними ввиду их принадлежности к льготным категориям потенциальных покупателей.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
При неуплате налога при сдаче квартиры в аренду можно понести серьезную административную ответственность.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.
Отказ от права преимущественного выкупа
Этот документ понадобится собственнику в том случае, если он решил продать свою долю в общедолевом имуществе. Кроме того, отказ от права преимущественного выкупа будет актуален для земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том случае, если право преимущественного выкупа принадлежит муниципальному образованию, на территории которого участок находится.
В том случае, если потенциальные покупатели готовы дать такой документ, его необходимо оформить соответствующим образом.
Если такое право принадлежит муниципальному образованию, то отказ в письменном виде необходимо будет получить в Комитете по управлению муниципальным имуществом (он будет готовиться в течение тридцати дней с момента получения запроса). Выдан он будет в том случае, если администрация муниципального образования не заинтересована в дальнейшем содержании на своем балансе конкретного участка.
В том случае, если отказ предстоит получить от совладельцев долевого имущества, то такой документ может быть оформлен в произвольной форме, но с обязательным указанием данных по участку, а также дату оповещения продавцом остальных собственников о своем намерении.
Отказ прикладывается к документам на земельный участок со стороны продавца при регистрации сделки и переоформлении права собственности на нового владельца.
Преимущественное право выкупа очень удобно для приобретения земельных участков. Особенно удобно им пользоваться льготным категориям граждан, а также тем лицам, у которых конкретный участок, покупка которого должна быть осуществлена, уже был в пользовании, например, путем аренды его, или продается доля в земельном участке. В том же случае, если потенциальный покупатель своим правом воспользоваться не хочет, он может от него отказаться, оформив соответствующий документ.
