Обменять одну вещь
На другую того же рода,
Но разной ценности
И получить большую выгоду.
Норма ст. 222 ГК РФ – одна из самых меняющихся в ГК РФ. Законодатель то ужесточает норму, то дает некоторые послабления. Предлагается к анализу последняя правоприменительная практика по самовольной постройке.
- При решении вопроса о сносе объекта самовольного строительства необходимо исследовать возможность такого сноса без причинения вреда иным объектам (например, объектам культурного наследения).
Судебный акт: Определение ВС РФ от 02.07.2019 года дело № 306-ЭС17-22295
- При разрешение вопроса о сносе (проведение работ по сносу) объектов, признанных судом самовольными постройками, примыкающими к объекту культурного наследия и/или расположенными на его территории, должны осуществляться, обеспечивая сохранность соответствующего объекта культурного наследия, что следует не только из вышеуказанного Закона, а также из положений гражданского, земельного и градостроительного законодательства.
- Поскольку при решении о сносе нижестоящие суды не учли, что объект самовольного строительства был повторно реконструирован, при рассмотрении возможности сноса, необходимо было исследовать вопрос о возможности сноса с учетом видоизменения параметров самовольной постройки.
- По искам, связанным с самовольнымипостройками, подлежат применению градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.
Судебный акт: Определение ВС РФ от 04. 03. 2019 дело 305-ЭС18-18641
- Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
- По искам, связанным с самовольными постройками, подлежат применению градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.
- Правовая определенность
Судебный акт:Определение ВС РФ от 28.06.2018 года дело 304-ЭС18-2938
- При заявлении иска о признании права собственности на самовольную постройки и иска о сносе такой постройки, суд не может отказать в обоих исках. Суды, установив факт самовольного возведения Обществом спорного объекта и отказав одновременно как в иске о его сносе, так и в иске о признании права собственности застройщика на этот объект, возведенный на публичном земельном участке, не разрешили вопрос о правовой судьбе данного объекта незавершенного строительства, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.
- При установлении обстоятельств нарушение/отсутствия нарушения прав и законных интересов третьих лиц, суды должны сделать однозначный вывод о наличии/ отсутствии такого нарушения.
- Отмена разрешения на строительство автоматически не создает объекту статус самовольной постройки.
Судебный акт:Определение ВС РФ от 27 марта 2018 года дело № 308-ЭС17-18062
- Отмена после рассмотрения настоящего дела разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке не может являться основанием для признания постройки самовольной. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2010 № 71/10.
- При решении вопроса об отнесении незавершенного строительством объекта к объекту недвижимости в целях применения ст. 222 ГК РФ судам надлежит руководствоваться общими критериями (В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06. 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)
- Специальный момент начала течения срока исковой давности для истца, обладающего публично-властными полномочиями
Судебный акт: Определение ВС РФ от 14.07.2015 года дело 305-ЭС14-8858.
- 1/ Истец, обладающий публично-властными полномочиями узнает о создании объекта самовольного строительства не позднее момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности в ЕГРП.
- Не совсем по самоволку, но интересно про «попуризм».
Судебный акт:Определение ВС РФ от 13 апреля 2016 года дело 306-ЭС15-14024
Судебный акт, которым рассмотрено данное дело по существу:
Основный выводы:Определение ВС РФ от 15.02.2017 года дело 306-ЭС15-14024
- 1/При реализации права на судебную защиту участники судебного разбирательства должны соблюдать требования законодательства о подведомственности спора (юрисдикции), установленные в целях компетентного и объективного разрешения спора именно тем судом, который максимально может обеспечить законное, справедливое разрешение спора. Однако с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, которое рассматривалась несколько лет в арбитражных судах трех инстанций по существу спора(исковое заявление подано в августе 2011 года, 23 июля 2015 года производство по делу прекращено), в которое стороны представили множество доказательств, касающихся возведения спорных построек, их расположения, на основании одного из судебных актов по которому были снесены постройки, а затем заявлено требование о взыскании убытков в связи с их сносом и проведена экспертиза по размеру убытков, суд округа не должен был отменять судебные акты и прекращать производство по делу только в целях соблюдения правила о подведомственности (правовой пуризм), а не для устранения существенной судебной ошибки.
При таком положении прекращение судом кассационной инстанции производства по делу нарушает права и законные интересы Суровцевой Е.А. и противоречит принципу правовой определенности, правовым позициям по применению норм процессуального права, приведенным в постановлении Европейского Суда по Правам Человека от 23.07.2009 № 826/02 (дело «Сутяжник» против Российской Федерации), в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 1649/2013.
- 2 /При удовлетворении требований по встречному иску о взыскании компенсации в связи со сносом объектов, суд учел, что в результате предъявленных необоснованных требований и действий общества «НСТ» по сносу объектов, осуществленных в неприемлемо короткий семидневный срок, Суровцевой Е.А. не предоставили возможность обжаловать судебный акт, на основании которого был осуществлен снос, а также заявить о приостановлении исполнения исполнительных действий до проверки его вышестоящим судом до его фактического сноса, в связи с чем она в отсутствие законных на то оснований фактически была лишена своего имущества, право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке и не оспорено предусмотренными им способами. Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Иск о сносе самовольной постройки
(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий:
1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.
3. Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
4. В течение семи рабочих дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка.
5. В случае, если лица, указанные в части 4 настоящей статьи, не были выявлены, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в течение семи рабочих дней со дня принятия соответствующего решения обязан:
1) обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом муниципального образования по месту нахождения земельного участка для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
2) обеспечить размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
3) обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
6. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.
7. В случае осуществления сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями лицом, которое создало или возвело самовольную постройку, либо лицом, с которым органом местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района заключен договор о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, которые не являются правообладателями земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, указанные лица выполняют функции застройщика.
8. В случае, если в установленный срок лицами, указанными в части 6 настоящей статьи, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, при переходе прав на земельный участок обязательство по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями в сроки, установленные в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, переходит к новому правообладателю земельного участка.
9. В случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, а в случаях, предусмотренных частями 7 и 13 настоящей статьи, соответственно новый правообладатель земельного участка, орган местного самоуправления по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
10. Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 настоящего Кодекса. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 настоящего Кодекса.
11. Лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны:
1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;
2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;
3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный пунктом 2 настоящей части, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
Ч. 12 ст. 55.32 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
12. В случае, если указанными в части 6 настоящей статьи лицами в установленные сроки не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района выполняет одно из следующих действий:
1) направляет в течение семи рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
2) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;
3) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи.
Ч. 13 ст. 55.32 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
13. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района в следующих случаях:
1) в течение двух месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не были выявлены;
2) в течение шести месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не выполнили соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, и земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом;
3) в срок, установленный решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицами, указанными в части 6 настоящей статьи, не выполнены соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на неделимом земельном участке, на котором также расположены объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками.
14. В течение двух месяцев со дня истечения сроков, указанных соответственно в пунктах 1 — 3 части 13 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района обязан принять решение об осуществлении сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями с указанием сроков таких сноса, приведения в соответствие с установленными требованиями.
15. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 части 13 настоящей статьи, орган местного самоуправления, осуществивший снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, вправе требовать возмещения расходов на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями от лиц, указанных в части 6 настоящей статьи, за исключением случая, если в соответствии с федеральным законом орган местного самоуправления имеет право на возмещение за счет казны Российской Федерации расходов местного бюджета на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями. В случае, если выполнение кадастровых работ по подготовке акта обследования здания или сооружения, являющихся самовольной постройкой, было обеспечено органом местного самоуправления, такой орган вправе требовать возмещения расходов на эту подготовку от лиц, указанных в части 6 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Иск о сносе самовольной постройки
Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>
О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 222 во взаимосвязи с другими нормами см. Постановление КС РФ от 11.11.2021 N 48-П.
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Использование самовольной постройки не допускается.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Решения, предусмотренные п. 4 ст. 222, не могут быть приняты в случаях, предусмотренных федеральными законами от 05.04.2021 N 79-ФЗ, от 30.11.1994 N 52-ФЗ, от 30.12.2021 N 478-ФЗ.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Статья 55.32 Градостроительного кодекса РФ. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями
1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий:
1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.
3. Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
4. В течение семи рабочих дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка.
5. В случае, если лица, указанные в части 4 настоящей статьи, не были выявлены, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в течение семи рабочих дней со дня принятия соответствующего решения обязан:
1) обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом муниципального образования по месту нахождения земельного участка для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
2) обеспечить размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
3) обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
6. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.
7. В случае осуществления сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями лицом, которое создало или возвело самовольную постройку, либо лицом, с которым органом местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района заключен договор о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, которые не являются правообладателями земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, указанные лица выполняют функции застройщика.
8. В случае, если в установленный срок лицами, указанными в части 6 настоящей статьи, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, при переходе прав на земельный участок обязательство по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями в сроки, установленные в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, переходит к новому правообладателю земельного участка.
9. В случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, а в случаях, предусмотренных частями 7 и 13 настоящей статьи, соответственно новый правообладатель земельного участка, орган местного самоуправления по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
10. Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 настоящего Кодекса. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 настоящего Кодекса.
11. Лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны:
1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;
2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;
3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный пунктом 2 настоящей части, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 12 ст. 55.32 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
12. В случае, если указанными в части 6 настоящей статьи лицами в установленные сроки не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района выполняет одно из следующих действий:
1) направляет в течение семи рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
2) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;
3) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 13 ст. 55.32 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
13. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района в следующих случаях:
1) в течение двух месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не были выявлены;
2) в течение шести месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не выполнили соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, и земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом;
3) в срок, установленный решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицами, указанными в части 6 настоящей статьи, не выполнены соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на неделимом земельном участке, на котором также расположены объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками.
14. В течение двух месяцев со дня истечения сроков, указанных соответственно в пунктах 1 — 3 части 13 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района обязан принять решение об осуществлении сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями с указанием сроков таких сноса, приведения в соответствие с установленными требованиями.
15. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 части 13 настоящей статьи, орган местного самоуправления, осуществивший снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, вправе требовать возмещения расходов на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями от лиц, указанных в части 6 настоящей статьи, за исключением случая, если в соответствии с федеральным законом орган местного самоуправления имеет право на возмещение за счет казны Российской Федерации расходов местного бюджета на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями. В случае, если выполнение кадастровых работ по подготовке акта обследования здания или сооружения, являющихся самовольной постройкой, было обеспечено органом местного самоуправления, такой орган вправе требовать возмещения расходов на эту подготовку от лиц, указанных в части 6 настоящей статьи.
Сноса можно избежать
3 августа 2018 г. Президент РФ подписал поправки в ГК и ГрК РФ (федеральные законы № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» и № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в части признаков самовольной постройки, последствий ее возведения и порядка сноса.
Ранее действовавшая редакция ст. 222 ГК наделяла органы местного самоуправления полномочиями принимать решения о сносе самостроя в любых случаях, когда постройка была возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Сейчас сносить самострой стало сложнее.
Рассмотрим отдельные случаи отказа арбитражных судов в иске о сносе самостроя, а также аргументы, которые помогли противостоять доводам госорганов.
Тема сноса самовольных построек носит многоаспектный характер. О сновными критериями отнесения спора к подведомственности арбитражного суда или суда общей юрисдикции являются субъектный состав и характер спора, применяемые в совокупности.
Исходя из положений ч. 3 ст. 22 ГПК РФ, суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов. Вместе с тем к подведомственности арбитражных судов относятся споры о сносе нежилых зданий, строений и помещений, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Соответствующие разъяснения были даны в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).
Остановимся подробнее на отдельных моментах, на которые следует обратить внимание адвокату, защищающему интересы предпринимателя в арбитражном суде по делам о сносе самовольно построенного объекта капитального строительства.
Немаловажным аргументом, являющимся основанием для отказа в иске органа исполнительной власти о сносе самовольной постройки, является пропуск срока исковой давности. Так, на требование о сносе самовольной постройки, являющейся недвижимостью по объективным свойствам, распространяется предусмотренный ст. 196 ГК общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый согласно ст. 200 Кодекса с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, если только сохранение постройки не нарушает публичные интересы и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление Пленумов № 10/22).
Как правило, органы исполнительной власти, доказывая момент, когда они узнали о наличии на земельном участке незаконно возведенного объекта, ссылаются на акт государственной инспекции, которым был зафиксирован факт самовольного строительства. Однако суды зачастую придерживаются иной позиции.
Например, рассматривая дело № А40-148777/2019 по иску Департамента городского имущества Москвы и Правительства г. Москвы о сносе возведенного без соответствующего разрешения здания, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности города и включенном ввиду наличия признаков самовольного строительства в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее – постановление № 819-ПП), арбитражный суд отказал в иске в связи с пропуском срока исковой давности, отклонив доводы истцов о том, что срок исковой давности исчисляется с момента составления акта Госинспекции, поскольку судом было установлено, что здание возведено в период с 1998 по 2003 г. и отражено в «красных линиях» на учете ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 17 апреля 2007 г. Таким образом, суд посчитал, что истцы в лице уполномоченных органов не могли не знать о наличии спорного объекта еще до составления акта Госинспекции.
При этом суд обратил внимание, что согласно п. 3 Положения о взаимодействии органов исполнительной власти г. Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков (утвержденного постановлением № 819-ПП) органы власти столицы осуществляют межведомственное взаимодействие с целью выявления фактов изменения объектов капитального строительства. В перечень указанных органов включены, в частности, Госинспекция по недвижимости г. Москвы и Департамент городского имущества.
Исходя из п. 3.1–3.3 Положения о взаимодействии, все органы, обладающие контрольными полномочиями (в том числе Госинспекция и ДГИ), обмениваются между собой информацией о выявленных признаках изменения объектов капитального строительства; в конечном счете вся информация о проведенных контрольных мероприятиях направляется в ДГИ.
Еще раз подчеркну, что при решении вопроса о пропуске срока исковой давности и сохранении постройки суд обязательно учитывает заключение эксперта о соответствии объекта самовольного строительства требованиям безопасности. В частности, в п. 7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, далее – Обзор) обращено внимание на то, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Так, в рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза, установившая, что здание является объектом капитального строительства и перемещение данного объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно. Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении, здание отвечает требованиям надежности и безопасности, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан.
По другому делу арбитражный суд также с учетом того, что объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, отказал госоргану в иске о сносе самовольной постройки в связи с пропуском срока исковой давности, посчитав ссылку истцов на акт Госинспекции по недвижимости от 11 августа 2017 г. как на момент начала их осведомленности о существующем объекте несостоятельной, поскольку Госинспекция в 2013 г. проверяла этот объект, что оформлено актом проверки от 16 декабря 2013 г. и свидетельствует о том, что истцы были проинформированы о существующем объекте еще в 2013 г. (см. также дело № А40-135643/2020).
Представляет интерес также позиция Верховного Суда, изложенная в Определении от 21 апреля 2020 г. № 49-ПЭК20 по делу № А40-116882/2017, в котором ВС обратил внимание на то, что ранее, до фиксации Госинспекцией факта самостроя, Мосгосстройнадзор, являющийся органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственный строительный надзор, составил акт. В связи с этим Правительство Москвы и Департамент еще до составления акта Госинспекцией могли узнать о нарушении их прав в рамках реализации предоставленных полномочий путем межведомственного взаимодействия, поскольку на истцов, являющихся органами исполнительной власти, законом возложены обязанности контроля соответствия строительства требованиям, установленным в разрешении.
Таким образом, срок исковой давности следует отсчитывать с момента, когда о соответствующем нарушении (о существовании объекта самовольного строительства) узнал или должен был узнать орган, подведомственный правительству субъекта РФ и реализующий полномочия в области самовольного строительства, что должно быть подтверждено документами или следовать из обстоятельств дела.
В соответствии с подходом, сформированным судебной практикой, срок исковой давности по искам уполномоченного органа о сносе объекта самовольного строительства исчисляется с даты технической инвентаризации и (или) с даты внесения записи о праве собственности на объект в ЕГРН. Указанная позиция основана на том, что органы исполнительной власти, обязанные контролировать соответствие строительства требованиям, установленным в разрешении, и наделенные для надлежащего осуществления этих обязанностей различными контрольными полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учете и госрегистрации прав на спорный объект 1 .
Анализируя судебную практику, полагаю, что при определении момента, от которого следует отсчитывать срок исковой давности, следует учитывать:
- прошло ли три года (срок исковой давности) с момента возведения самовольной постройки и могло ли о существовании спорного объекта быть известно органу исполнительной власти (например, самострой состоял на учете в БТИ или был зарегистрирован в ЕГРП);
- происходили ли за пределами срока исковой давности иные обследования объекта самовольного строительства со стороны как Госинспекции по недвижимости, так и органов исполнительной власти, подтвержденные актами обследования и иными документами, из которых им было известно о существовании объекта. Так, документами, из которых Москва в лице уполномоченных органов могла узнать о факте возведения самостроя, помимо акта Госинспекции, инспекции по недвижимости, может быть, например, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на котором зафиксирован самострой.
Рассматривая вопрос о применении срока исковой давности, нельзя не упомянуть еще один важный момент. Так, в п. 6 Обзора указано, что исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, возведенной на участке, принадлежащем истцу, без его согласия.
Напомню, что в соответствии со ст. 208 ГК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не соединены с лишением владения (ст. 304).
Исходя из этого, возникает резонный вопрос: распространяется ли исковая давность на требование о сносе постройки, расположенной на арендованном участке, находящемся в госсобственности?
На мой взгляд, сдача имущества в аренду свидетельствует об утрате владения. Следовательно, к требованию о сносе самовольной постройки на арендованном участке применяется положение об исковой давности.
Как указал Верховный Суд в Определении от 27 марта 2018 г. по делу № А63-12005/2016, наличие действующего или прекратившего действие договора аренды земельного участка не подтверждает факт владения землей собственником или уполномоченным им лицом.
В частности, при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки на земельном участке, принадлежащем г. Москве и переданном ответчику в аренду, суды приходили к выводу о том, что, поскольку земельный участок выбыл из владения Москвы, договор аренды является действующим, требования об освобождении участка на основании положений ст. 304 ГК не подлежат удовлетворению. Соответственно, это исключает применение ст. 208 ГК 2 .
Однако это не настолько бесспорный и очевидный вывод. Например, в Северо-Кавказском округе суды придерживаются прямо противоположной позиции – о том, что, если здание возведено на арендуемом участке, госсобственность на который не разграничена, он находится в распоряжении органа местного самоуправления и из его владения не выбывал, то в силу положений ст. 208 и 304 ГК срок исковой давности к требованиям о сносе самовольной постройки применяться не может 3 . В других округах (Волго-Вятском и Центральном) тоже встречается подобная практика 4 .
Если нежилой объект был возведен до 1995 г. и после этого его площадь и технические характеристики не менялись, нормы о самовольной постройке к нему неприменимы.
Объекты нежилого назначения, возведенные до 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками, поскольку до вступления в силу части первой ГК РФ соответствующая норма ГК РСФСР распространялась только на жилые дома. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и на этом основании снесены. Соответствующая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 24 января 2012 г. № 12048/11.
Тем не менее возникает вопрос: как доказать, что постройка была возведена до 1995 г.? Как представляется, такими документами могут быть: сведения, полученные из БТИ (технический паспорт, поэтажный план и экспликация с указанием площади помещения и года постройки), акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, документы о приватизации здания и др.
Рассмотрим некоторые примеры из судебной практики.
Первый: судом по делу А40-156350/2020 было установлено, что индивидуальный предприниматель в 2017 г. приобрел здания с годами постройки согласно сведениям БТИ и Росреестра –1988 и 1989. Однако, по данным ИАС «Управление градостроительной деятельностью», земельный участок для целей строительства (реконструкции) капитального объекта не предоставлялся, разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не оформлялись, в связи с чем в 2020 г. Госинспекцией по недвижимости был составлен акт о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта, и последний был включен Перечень, утвержденный постановлением № 819-ПП.
С учетом пропуска истцами срока исковой давности, выводов судебной экспертизы о соответствии спорных зданий требованиям безопасности и неприменимости норм о самовольных постройках к зданиям, построенным до 1995 г., судом было отказано в иске о сносе.
Второй: ДГИ и Правительство Москвы обратились в суд с иском о признании строения самовольной постройкой и сносе. Однако суд, установив, что здание построено до 1995 г., отказал в иске.
Как было установлено судом, факт строительства здания в 1988 г. подтвержден имеющимися в материалах дела документами: актом о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания склада от 29 ноября 1988 г.; документами о приватизации в форме акционирования арендного предприятия, в состав которого входило спорное здание; распоряжением Комитета по Управлению имуществом Москвы от 14 апреля 1993 г. «О приватизации имущественного комплекса»; планом приватизации муниципального имущественного комплекса от 25 декабря 1992 г.; актами приема-передачи имущественного комплекса; актом Госинспекции по недвижимости об обследовании объекта недвижимости (См.: Постановление АС Московского округа от 18 сентября 2020 г. по делу № А40-163020/2019).
В заключение отмечу, что Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство 5 . При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру деяния (Постановление от 30 июля 2011 г. № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение постройки, не создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.
На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в п. 26 Постановления Пленумов № 10/22. Там же (абз. 2) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и единственным безусловным основанием для сноса. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы – в частности, для получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
Резюмируя, отмечу важные моменты, на которые следует обратить внимание адвокату, принимая на себя поручение на ведение дела о сносе самовольной постройки:
1. Когда была возведена постройка:
- если до 1995 г. (во времена СССР), то положения ГК РФ о самовольных постройках на нее не распространяются. При этом важно, чтобы площадь постройки после 1995 г. не менялась (это должно быть зафиксировано в БТИ или других документах);
- пропущен ли трехлетний срок исковой давности, то есть когда истцам – органам исполнительной власти – должно было быть известно о возведении самовольной постройки (при этом дата составления акта Госинспекции по недвижимости о фиксации факта самостроя в совокупности с иными доказательствами не является безусловным моментом отсчета срока исковой давности).
2. Предпринимались ли лицом, построившим самовольно возведенный объект, меры к его легализации (например, были попытки получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию).
3. В суде необходимо заявить ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы на предмет того, является ли самовольная постройка объектом капитального строительства; соответствует ли требованиям надежности и безопасности, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам; несет ли угрозу жизни и здоровью граждан.
1 См.: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 25 декабря 2019 г. № 305-ЭС19-18665 по делу № А40-116882/2017; постановления АС Московского округа от 5 сентября 2019 г. по делу № А40-227607/2017 и от 15 сентября 2020 г. № А40-115453/17.
2 См., например, постановления АС Московского округа от 30 августа 2020 г. по делу № А40-274846/2019 и от 20 июля 2021 г. по делу № А40-220772/2019; Девятого апелляционного арбитражного суда от 25 ноября 2021 г. по делу № А40-16233/21.
3 См. постановления АС Северо-Кавказского округа от 31 октября 2018 г. по делу № А32-42936/2017, от 12 декабря 2018 г. по делу № А53-40339/2017, от 29 мая 2019 г. по делу № А32-25465/2017, от 19 марта 2015 г. по делу № А32-10908/2013.
4 См. постановления АС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2020 г. по делу № А79-11720/2018, от 27 октября 2020 г. по делу № А82-22405/2019, от 26 октября 2016 г. по делу № А43-9990/2015 и от 24 мая 2016 г. по делу № А43-14251/2015; АС Центрального округа от 25 ноября 2019 г. по делу № А14-6503/2017, от 27 декабря 2016 г. по делу № А83-2843/2015, от 24 февраля 2014 г. по делу № А62-8195/2012, от 20 ноября 2012 г. по делу № А36-3847/2011.
5 Определения от 3 июля 2007 г. № 595-О-П, от 17 января 2012 г. № 147-О-О, от 29 марта 2016 г. № 520-О, от 29 мая 2018 г. № 1174-О и № 1175-О, от 25 октября 2018 г. № 2689-О и от 20 декабря 2018 г. № 3172-О.
Суды перепутали иск о сносе самовольной постройки с иском о признании права на нее
Одна из экспертов указала, что главным основанием для отказа в иске администрации сразу в трех инстанциях стала недоказанность обстоятельства, которое администрация не должна была доказывать по закону. По мнению другого, ВС решил напомнить судам, что при квалификации строения как самовольного учитывается не только земельно-правовой, но и градостроительный аспект. Третья считает, что нижестоящие инстанции подошли к рассмотрению дела достаточно формально.
Отказывая в иске об одном, три инстанции применили нормы о другом требовании
В ноябре 2019 г. Администрация Одинцовского муниципального района Московской области узнала, что на земельных участках ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”» и ООО «Коперник» расположен объект незавершенного строительства – кирпичный фундамент с арматурной оснасткой, которая может угрожать жизни и здоровью граждан.
Выяснив, что разрешения на строительство не было, администрация подала иск о признании объекта самовольной постройкой и о его сносе. Однако АС Московской области отказал в удовлетворении требований. По его мнению, администрация не доказала, что строение угрожает жизни и здоровью граждан, имеет признаки аварийного состояния и не может использоваться «для возобновления строительства».
Позиция первой инстанции основывалась на нормах о другом иске – о признании права собственности на самовольную постройку. Такое требование можно удовлетворить, если будет установлено, что единственный признак самовольной постройки – отсутствие разрешения на строительство, пояснил суд. В этом случае также нужно выяснить, не нарушает ли постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли она угрозу для жизни и здоровья граждан. Однако, заметила первая инстанция, администрация не заявила ходатайство о назначении соответствующей судебной экспертизы.
Отметив, что спорное строение – это монолитная плита, АС Московской области пришел к выводу, что сама по себе она не может угрожать жизни и здоровью людей. «Проверить строение на соответствие другим нормативным требованиям – теплозащитным, противопожарным, объемно-планировочным решениям, санитарно-эпидемиологическим, охраны окружающей среды и т.д. – не представляется возможным, так как объект строительством не завершен», – добавил он.
Сославшись на ч. 4 ст. 52 ГрК и Правила проведения консервации объекта незавершенного строительства, первая инстанция указала, что если основания для консервации есть, то администрация вправе подать к ответчикам другой иск – об обязании провести соответствующие работы. Там же можно попросить принять меры, «препятствующие несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки», разъяснил АС Московской области. Апелляция и первая кассация поддержали такой подход.
ВС заметил, что администрация заявляла другой иск
Верховный Суд прежде всего обратил внимание на то, что предмет этого спора – требование публичного органа о сносе самовольно возведенного неустановленным лицом без разрешения на строительство объекта, которое предъявлено к собственникам участков, где строение находится.
В силу п. 1 ст. 222 ГК здание, возведенное без разрешения на строительство, является самовольной постройкой, напомнил Суд. «В данном случае к признанию постройки самовольной приводит публично-правовое формальное нарушение в виде отсутствия требуемого разрешения на строительство», – подчеркнул он.
«Жилищный капитал» и «Коперник» не просили признать право собственности на спорную постройку. Более того, при рассмотрении дела в нижестоящих инстанциях, в отзывах на кассационную жалобу в ВС и непосредственно в заседании Экономколлегии представители компаний подтверждали, что не планируют ни заявлять такие иски, ни достраивать объект. Суд напомнил, что в п. 2 ст. 222 ГК прямо сказано: по общему правилу, если нет сведений о том, кто построил объект, самовольную постройку должен снести собственник земельного участка, на котором она находится.
Общество «Жилищный капитал» также ссылалось на то, что еще в 2016 г. было признано банкротом. Это, по мнению компании, не позволяет удовлетворить предъявленный к ней иск о сносе самовольной постройки. Однако ВС с ней не согласился. «Предъявленное требование направлено на защиту публичного порядка строительства и обеспечение безопасности возводимых строений и не связано с гражданско-правовыми обязательственными отношениями, в которых компания является должником, или с публично-правовыми отношениями по уплате компанией обязательных платежей, а поэтому довод компании о том, что банкротство организации исключает удовлетворение предъявленного к ней иска о сносе самовольной постройки, подлежит отклонению», – пояснил Суд.
В итоге он отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. В этот раз нужно рассмотреть иск по существу заявленных требований, в том числе определить правовой режим объекта по правилам ст. 222 ГК, подчеркнул ВС.
Эксперты «АГ» прокомментировали определение
«По какой-то причине при разрешении этого дела произошла путаница с предметом спора и распределением бремени доказывания. Главным основанием для отказа в иске администрации сразу в трех инстанциях стала недоказанность угрозы спорной постройки для жизни и здоровья граждан», – заметила адвокат, юрист Dentons Мария Оболенская.
Однако, добавила она, есть две разных ситуации. Первая – когда собственник участка хочет легализовать самовольную постройку. «В этом случае истец, чтобы за ним признали право собственности на постройку, должен доказать соблюдение ряда предусмотренных законом условий. В том числе – что такая постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан. Именно об этом идет речь в п. 26 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ 10/22, на который в данном деле ссылались нижестоящие суды», – пояснила эксперт.
Вторая ситуация – когда публичный орган требует снести самовольную постройку. «Здесь суду нужно установить, что постройка действительно является самовольной. Признаки для признания постройки самовольной перечислены в п. 1 ст. 222 ГК, и, если есть хотя бы один из них, в том числе отсутствие разрешения на строительство, этого достаточно», – напомнила Мария Оболенская.
Именно такой иск администрации рассматривался в данном деле. «Не совсем понятно, зачем суды изучали вопрос о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, учитывая, что требований о легализации постройки ни от кого из ответчиков не поступало. Более того, даже если бы кто-то и заявил требование о признании права собственности на постройку, то доказать, что она не несет никакой угрозы, должен был бы этот заявитель, а не администрация. Поэтому ссылка судов на то, что администрация не ходатайствовала о назначении экспертизы, выглядит тем более странно», – пояснила адвокат.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников считает, что ВС решил напомнить судам: критерии отнесения строения к самовольному учитывают не только земельно-правовой аспект (права на земельный участок под строением), но и градостроительный, публично-правовой, аспект – отсутствие разрешения на строительство. «Верховный Суд ясно сформулировал, что предъявленное требование направлено на защиту публичного порядка строительства и обеспечение безопасности строений, а также не связано с гражданско-правовыми обязательственными отношениями. Наличие права собственности на земельный участок и надлежащие категория и вид разрешенного использования участка являются необходимыми, но не достаточными условиями для законного возведения строения», – пояснил юрист.
Читайте также Эксперты «АГ» прокомментировали позиции ВС по экономическим спорам из Обзора № 2 за 2020 год
Больше всего их заинтересовало разъяснение о том, что, если арендатор перестал пользоваться имуществом, то отсутствие акта приема-передачи не является основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок
03 августа 2020 Новости
Поскольку ответчики не предпринимали действий для оформления разрешительной документации и не заявляли встречные иски о признании права собственности на постройку, нижестоящие инстанции необоснованно возложили бремя доказывания опасности сохранения спорного объекта и необходимости его сноса на администрацию, считает Николай Сапожников. При этом, заметил он, ВС специально упомянул свое недавнее Определение от 26 мая 2020 г. № 306-ЭС19-19642, в котором защитил права предпринимателя, активно пытавшегося сначала в административном, а затем в судебном порядке легализовать постройку на своем участке.
«Можно сказать, что в комментируемом определении и Определении № 306-ЭС19-19642 Верховный Суд еще раз очертил “коридор возможностей” для владельцев аналогичных строений», – указал эксперт. По его мнению, в этом споре у ответчиков еще остается небольшой шанс сохранить спорный объект, если они предпримут активные действия по легализации постройки при новом рассмотрении дела.
Адвокат Московской коллегии адвокатов «Град» Вера Тихонова отметила, что подход ВС к основаниям для признания постройки самовольной принципиально новым не является: «Отсутствие разрешения на строительство в силу гражданского законодательства является одним из оснований для признания постройки самовольной».
Нижестоящие инстанции достаточно формально подошли к рассмотрению дела, считает эксперт. «Они фактически сослались на невозможность проверки строения на соответствие нормативным требованиям, в том числе потому, что истец не ходатайствовал о проведении экспертизы. Однако споры о признании постройки самовольной и ее сносе предполагают проведение строительно-технической экспертизы, и суд мог самостоятельно назначить ее вне зависимости от ходатайства стороны», – пояснила адвокат.
По ее мнению, отказ в сносе постройки, когда уже сейчас очевидно, что она воздвигнута без разрешительной документации, может привести к негативным последствиям – к легализации этой постройки в новом судебном процессе, в котором благодаря ссылке на решение об отказе в сносе не будут исследоваться фактические обстоятельства.