Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе. Платить по ипотеке еще пять лет. Возможно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?
Наталия Булахова
Консультаций: 209
- Получение согласия банка-залогодержателя
- Возможно ли оформление дарственной
- Изменение условий действующего ипотечного договора
- Заключение предварительного договора купли-продажи доли
Получение согласия банка-залогодержателя
Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.
Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.
Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.
Изменение условий действующего ипотечного договора
Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.
Заключение предварительного договора купли-продажи доли
Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП). По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).
Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.
Особенности дарения квартиры в ипотеке
Обзавестись квартирой без кредита в настоящее время не так-то просто. Для большинства россиян ипотека становится единственным путем получить квадратные метры в личное пользование. Но помимо собственно ежемесячных выплат ипотечный кредит имеет еще одну особенность: купленное за счет заемных средств жилье остается в залоге у банка, пока кредит не будет выплачен полностью. Следовательно, хотя человек и является владельцем жилплощади, он не может ею распоряжаться в полной мере. Может ли он ее подарить и что для этого нужно предпринять? Отвечают специалисты агентства недвижимости «Владис».
Ипотечный кредит и дарение залоговой недвижимости
Исходя из утверждения, что пока кредит не будет выплачен, квартира принадлежит банку, можно подумать, что заемщик не имеет возможности оформить дарственную на залоговое жилье. Однако на деле ситуация не столь однозначна. Дарение возможно в тех случаях, когда:
- Это не противоречит условиям кредитного договора и прописано в нем;
- Одаряемый отвечает условиям банка;
- Кредитная организация заинтересована в организации процедуры дарения.
При внимательном изучении договора кредитования становится ясно, можно ли оформить дарственную, если это запрещено прямым текстом, заемщику придется только смириться с тем, что до погашения кредита подарить квартиру он не сможет. Если же в договоре прямого запрета нет, можно смело отправляться в банк и писать заявление.
Стоит отметить, что если кредитная организация и не запретила дарение сразу, это отнюдь не означает, что она одобрит его впоследствии. Скорее всего, банк будет против, если вы решите одарить ребенка (до 18-ти лет), лицо, лишенное дееспособности, а также пожилого или малообеспеченного гражданина. Тем более не стоит пытаться оформить дарственную в обход банка, это всегда грозит санкциями и даже судебным иском.
Если банк дает «добро»
Вам повезло, и кредитная организация дала согласие на дарение, вам понадобится обратиться к юристу, чтобы составить дарственную, а затем собрать следующий перечень документации:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи);
- свидетельство о праве собственности;
- технический и кадастровый паспорта жилья;
- письменное согласие банка.
Сделка заключается в присутствии нотариуса, а документы затем относятся в Росреестр. Когда новый владелец получит свидетельство о праве собственности, квартира будет считаться его имуществом. Важно понимать, что ипотечный кредит тоже переходит к новому собственнику, как и все обязательства перед банком.
Анастасия Шевцова
Руководитель направления ипотеки и страхования
Телефон: 8 900 477-87-87
Статьи про ипотеку, рефинансирование и страхование в моем блоге:
- Все про новую программу ипотечного кредитования под 6,5 % — читать статью
- Досрочное погашение ипотечного кредита – плюсы и минусы — читать
- Оценка недвижимости и определение рыночной стоимости в Н.Новгороде — читать статью
- Что делать с недвижимостью и ипотекой весной и летом 2020 года? — читать статью
- Ипотечные каникулы и реструктуризация долга в 2020 году читать статью
- Как получить ипотеку в другом городе — статья
- Особенности досрочного погашения ипотеки — статья
Подпишись на новости Последние публикации
- Жилой комплекс «Командор» ЖК «Командор» представляет собой 19-этажное монолитно-кирпичное здание бизнес-класса, в непосредственной близости от пл. Свободы.
Готовые дома в коттеджных поселках! Передача ключей осенью этого года! Цены от 6 583 000 рублей!
Утвержден план 3-й очереди ЖК «Новая Кузнечиха» Застройщик планирует начать освоение территории общей площадью чуть более 16 га в 2022 году
Агенты
компании
Предлагаем лучшие условия
Спецпредложения и акции История бренда
«Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья России в 2016 году (численностью сотрудников больше 100 человек)».
«Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости России 2017». По результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.
Мы делаем любые операции с недвижимостью такими же простыми, приятными и безопасными, как поход в супермаркет!
Давайте дружить в соцсетях
© 2006—2022 Компания Владис
Все права защищены.
Как оформить дарственную на дом?
Недвижимое имущество можно передать другому человеку, оформив договор дарения. Какой порядок и условия такого договора? В этой инструкции рассмотрим все особенности дарения дома.
Что такое дарственная?
Договор дарения (или дарственная) – соглашение, которое позволяет собственнику безвозмездно передать свое имущество другому человеку. В отличие от сделок, связанных с куплей-продажей, при договоре дарения не происходит обмен денежными средствами.
Кто не может дарить недвижимость?
Некоторые категории лиц не могут ? ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации заключать договор дарения:
- Дети до 14 лет и их родители или опекуны от их имени;
- Государственным и муниципальным служащим, работникам школ, больниц, детских домов нельзя подарить дом, если это связано с их должностным положением или выполнением ими должностных обязанностей;
- Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Какой порядок оформления договора дарения дома?
Для того, чтобы оформить дарение дома, необходимо совершить следующие действия:
Шаг 1. Собрать необходимые документы
Для оформления договора дарения необходимы следующие документы:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- выписка из ЕГРН;
- документы на дом и земельный участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, на основе которого возникло право собственности);
- выписка из домовой книги;
- квитанция об оплате госпошлины.
В зависимости от жизненной ситуации, могут понадобиться и другие документы. Например, согласие супруга, если дом приобретен в браке, или согласие родителей, если даритель – несовершеннолетний;
Шаг 2. Заключить договор дарения
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:
- желание дарителя безвозмездно передать дом;
- точные сведения о доме (такие как адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики);
- сведения о земельном участке (категория земель и вид разрешенного использования);
Шаг 3. Подать документы для регистрации в Росреестре
Договор и указанные выше документы необходимо подать в МФЦ для оформления права собственности на дом на одаряемого.
Нужен ли нотариус при оформлении сделки?
Участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане (до 18 лет) или в дар передается только часть дома.
В остальных случаях привлечение нотариуса остается на усмотрение дарителя.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Нужно ли платить налог в случае дарения дома?
Да, при получении дома в дар необходимо заплатить налог в размере 13% от его кадастровой стоимости.
От налога освобождаются близкие родственники: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры дарителя.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Можно ли оформить дарственную на дом вместо завещания?
Нет, смерть дарителя как условие договора дарения установить нельзя. В этом случае необходимо составить завещание.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Что делать, если требуется подарить квартиру, которая находится в ипотеке? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Дарение ипотечной квартиры вполне возможно при условии, что с этим согласен банк, выдавший кредит. Также важно, что договор ипотеки, который заключается между банком и заемщиком, не должен содержать прямого запрета на передачу обязательств по договору дарения. Зачастую банки по умолчанию включают этот пункт в ипотечный договор с клиентом, поэтому перед обращением в кредитную организацию следует внимательно изучить документы.
Как получить согласие банка?
При оформлении дарственной на квартиру новому владельцу переходит не только право собственности, но и обязательства по ипотечному кредиту. По этой причине перед тем, как одобрить проведение сделки, банк запросит дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность человека, который получит недвижимость в дар. Еще новый заемщик полностью соответствует требованиям кредитной организации и имеет достаточный доход, банк выдает письменное согласие. В дальнейшем этот документ потребуется при подаче обращения на переоформление права собственности в Росреестр.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?
- Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;
- Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;
- Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.
Как оформить договор дарения на ипотечную квартиру?
Как только банк одобрил нового заемщика, можно переходить к оформлению договора дарения. Документ может быть составлен как самостоятельно, так и с помощью нотариуса.
После подписания дарственной всеми сторонами необходимо обратиться в банк, выдавший кредит, и перезаключить договор ипотеки.
Переоформление права собственности осуществляется после подписания дарственной и оформления нового ипотечного договора. Документы могут быть переданы в Росреестр через МФЦ.
Какие документы необходимы для переоформления ипотеки?
Поскольку новый заемщик будет проверен банком, могут понадобиться следующие документы:
- паспорт;
- документы, подтверждающие доход нового заемщика (например, справка 6-НДФЛ – бывшая 2-НДФЛ, выписка банковского счета).
Какие документы нужны для оформления договора дарения?
Для дарения ипотечной квартиры могут потребоваться следующие документы:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- договор купли-продажи, договор ДДУ или другой документ, на основании которого появилось право собственности;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- договор дарения (дарственная);
- согласие банка;
В зависимости от жизненной ситуации может понадобиться согласие супруга или органов опеки и попечительства.
Можно ли подарить ипотечную квартиру детям?
Квартиру в ипотеке невозможно подарить несовершеннолетнему, поскольку он не может стать заемщиком банка и не сможет оплачивать задолженность по кредиту.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?
Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.
Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:
- Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;
- Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Нужно ли платить налог при дарении квартиры в ипотеке?
Да, если дарение происходит не между родственниками. Налог исчисляется в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке
Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.
Как узнать о возможности дарения? Как оформить дарение квартиры в ипотеке? Возможные проблемы и нюансы Что будет, если подарить квартиру без ведома банка? Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры
Как узнать о возможности дарения?
Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.
Изучаем договор
Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.
Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.
Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.
Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.
Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.
Что говорит закон?
Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.
Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.
К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.
Как оформить дарение квартиры в ипотеке?
Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.
Что потребуется?
Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.
Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:
- доходы будущего собственника;
- какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
- количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.
Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.
Получение согласия банка
Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.
Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.
Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.
К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.
Необходимые документы
Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:
- Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
- Бумаги собственника жилья.
- Кадастровый или технический паспорт.
Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.
Дарственная на ипотечную квартиру
Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.
Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.
Пошаговые действия
Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:
- Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
- Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
- На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.
Возможные проблемы и нюансы
Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.
Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.
По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.
Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.
- Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
- Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.
Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:
- Если долг погашается досрочно.
- Если банк разрешил сделку.
Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.
Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.
Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры
Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:
- Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
- Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.
К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.
О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.
Дарение ипотечной квартиры
В этой статье мы расскажем, можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику, несовершеннолетнему ребенку, а также супругу или созаемщику, обязательно ли запрашивать согласие кредитора, в каких случаях разрешена такая процедура, и какие документы могут потребоваться.
- Завещание или дарственная на ипотечную квартиру: можно ли оформить
- Квартира в ипотеке: можно ли оформить дарственную на родственника
- Дарение ипотечной квартиры сыну или дочери
- Можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, брату, внучке
Завещание или дарственная на ипотечную квартиру: можно ли оформить
Когда недвижимость приобретается в ипотеку, и еще не закрыт жилищный кредит, вступает в силу положение №102 ФЗ от 16 июля 1998 г. В п. 1 ст. 37 данного нормативно-правового акта сообщается, что любое отчуждение залогового имущества можно осуществить исключительно с согласия кредитора. А за несоблюдение этих правил грозят санкции.
Что касается завещания, собственник жилья вправе завещать ипотечное жилое помещение. Банк в этом случае уведомлять не обязательно. Такое положение вещей закреплено в ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». Когда квартира куплена в ипотеку, ее можно передавать по наследству в качестве собственности заемщика. Здесь основной особенностью будет то, что недвижимость находится в залоге, и на правопреемнике будет оставаться обременение до момента погашения жилищного займа.
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет Задать вопрос
Дарственную на жилье можно оформить самостоятельно, в МФЦ, в нотариальной конторе или с помощью юриста. Обращение к профессионалу избавит от ошибок.
Квартира в ипотеке: можно ли оформить дарственную на родственника
Если в сделке оформления дарственной на жилплощадь в ипотеке участвуют родственники, то кредитная организация предъявит сторонам обычные требования. Банк пойдет на сделку лишь в том случае, если получатель жилого имущества платежеспособен. Такой человек должен иметь достаточный для выплат официальный доход, а также возможность подтвердить его размер документально.
Дарение жилища в ипотеке заключают по следующей схеме. Сперва участники сделки оговаривают все нюансы сделки, подготавливают пул необходимых документов, затем обращаются в банк для одобрения дарения ипотечной квартиры. Банк примет заявку к детальному рассмотрению, и если сделка безопасна для организации, одобрит проведение сделки. После имущество зарегистрируют на нового владельца в течение месяца.
Дарение ипотечной квартиры сыну или дочери
Закон разрешает дарение жилья детям, достигшим совершеннолетия, которые способны рассчитываться по кредитам. Если детям еще не исполнилось 18 лет, процедура возможна только при соблюдении ряда условий.
Дело в том, что лица, не достигшие 18, считаются недееспособными, а потому не несут за свои действия полную юридическую ответственность. Вот почему банк не рассматривает несовершеннолетнего гражданина как потенциального заемщика.
Порядок составления дарственной на детей определяет ст. 574 ГК РФ.
Можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, брату, внучке
Если владелец ипотечной квартиры хочет подарить жилье близким родственникам, банк рассмотрит такие кандидатуры. Главное, чтобы у кредитной организации не вызвали нареканий платежеспособность и кредитная история нового потенциального собственника, иначе процедура окажется невозможной.
Можно ли подарить квартиру находящуюся в ипотеке жене
Супруги не могут заключить подобную сделку, поскольку квартира, приобретенная в ипотеку, является изначально общей. Но здесь существуют некоторые исключения. Кредитная организация может решить пойти навстречу супругам, если жилищный кредит оформлялся еще до заключения брака, или в том случае, если муж с женой участвуют в бракоразводном процессе, и один из них желает расстаться со статусом заемщика. Банк может разрешить заключить брачный договор, тогда квартира целиком будет принадлежать жене.
Муж с женой купили квартиру в ипотеку. После выплаты ипотеки и оформления квартиры на супругов муж отказался от своей доли и оформил дарственную на супругу. После развода женщина стала полноправным собственником жилья.
Можно ли написать дарственную на ипотечную квартиру созаемщику
Между участниками ипотечного соглашения данная процедура осуществляться не может, так как созаемщик уже и так обладает правом на недвижимость.
Подобная потребность в дарственной на ипотечную квартиру возникает, если основной должник денежных средств хочет прекратить выплату кредита и избавить себя от обязательств перед банком, а также передать недвижимость в собственность одному лицу.
В этом случае следует обсудить сделку, подготовить документы, обратиться в банк (например, в Сбербанк), получить у него согласие, перезаключить кредитный договор таким образом, чтобы созаемщик стал единоличным получателем денежных средств, а затем обратиться в Росреестр и переоформить недвижимость.
Дарение ипотечной квартиры в будущем
Консенсуальный договор дает возможность отсрочки дарения на определенное время. По сути, это речь идет о документальном подтверждении намерений дарителя. В договоре необходимо указать все данные о будущем подарке и информацию о том, кто его примет.
Гражданка В. Инокентьева решила подарить свою квартиру внуку. Внук находится в другом городе, а квартира женщины — ее единственное жилье. Гражданка Инокентьева решила документально зафиксировать свое намерение подарить имущество внуку в будущем.
Можно ли подарить ипотечную квартиру другому человеку
Дарение ипотечной квартиры третьему лицу, никоим образом не связанному с главным получателем денег, производится по стандартной схеме.
Участники сделки должны согласовать ее, удостовериться, что получатель жилья соответствует требованиям банка, подготовить пул требуемых документов, обратиться в банк, пройти соответствующую проверку, обратиться в Росреестр, переоформить документы на имущество.
Важно! Страховые договоры также нужно переоформить на нового владельца. Возможно, придется приобрести новый полис.
Что нужно для того, чтобы подарить квартиру
Для заключения сделки дарения квартиры в ипотеке необходимо собрать все нужные документы. Потребуются следующие бумаги:
- российские паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие документы на жилье;
- согласие супруга на регистрацию данной сделки, в случае если квартиру купили после заключения брака;
- заявление о регистрации договора;
- согласие банка.
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет Задать вопрос
Если фигурантом сделки дарения ипотечной квартиры выступает ребенок, то необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Договор дарения ипотечной квартиры: структура
Для признания действительным договора дарения квартиры документ нужно составить правильно. Рассказываем, как написать дарственную на ипотечную квартиру. Документ следует оформить в письменной форме. В нем надо указать следующие сведения:
- данные об участниках сделки;
- наличие согласия, полученного у кредитора;
- технические характеристики недвижимости, ее точное описание;
- информацию о переходе права собственности;
- указание на нахождение имущества в залоге у банка;
- права и обязанности сторон;
- дата и подписи участников соглашения.
Образец заявления Образец договора дарения квартиры
Образец заявления Образец заявления на разрешение перехода права собственности на квартиру с обременением
Судебная практика
Господа Никитенков Д.С. и Никитенков В.С. обратились в судебную инстанцию с иском к Никитенкову С.Ф. о государственной регистрации договора дарения квартиры и о факте перехода права собственности на жилье к ним.
Обосновывая свои требования, истцы сообщили, что 19 марта 1999 года стороны заключили договор дарения, удостоверенный и зарегистрированный нотариусом г. Москвы Пелевиной Т.А. По условиям договора, Никитенков С.Ф. безвозмездно передает в собственность истцов принадлежащую ему половину доли вышеупомянутого жилья в равных долях. Однако Никитенков С.Ф. уклонился от государственной регистрации сделки.
Из-за этого Никитенков Д.С. и Никитенков В.С. были вынуждены просить суд осуществить государственную регистрацию договора дарения от 19 марта 1999 г. о безвозмездной передаче принадлежащей ответчику половины доли жилья в собственность истцов и вместе с тем произвести государственную регистрацию перехода права собственности на половину доли этой квартиры от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С.
Однако 25 июля 2013 г. мещанский районный суд г. Москвы отказал истцам в иске. Данное решение суда было также оставлено без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 года. В итоге Никитенков Д.С. и Никитенков В.С. попросили об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных в своей кассационной жалобе.
Договор дарения ипотечной квартиры можно расторгнуть только через суд. Факт безвозмездной передачи имущества в собственность других лиц будет рассматривать судья.
Кассационная жалоба заявителей была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 апреля 2014 года.
Судебная коллегия решила не передавать дело на новое рассмотрение и сразу принять решение. 13 мая 2014 г. Верховный суд РФ г. Москвы определил отменить решение Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2013 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 г., а также удовлетворить исковые требования заявителей.
Согласно Определению, суд постановил осуществить государственную регистрацию договора дарения на половину квартиры от 19 марта 1999 г., который был заключен между гражданами Никитенковым Д.С., Никитенковым В.С. и Никитенковым С.Ф., а также зарегистрировать переход права собственности на одну вторую доли данной квартиры от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С. по одной четвертой доли за каждым.
Заключение
Чтобы дарить ипотечное жилое имущество тому или иному лицу, следует учесть все нюансы и на всякий случай быть готовым к отказу. Банк может дать согласие за дополнительную комиссию, повышение процента и пр. Если банк посчитает, что в случае согласия на сделку чересчур рискует своими деньгами, вам следует постараться как можно скорее погасить ипотеку и получить полную свободу распоряжения своей недвижимостью. Если же кредитная организация дает согласие на проведение процедуры дарения, оформите договор строго по правилам, следуя нашим рекомендациям.
Частые вопросы
Требуется ли нотариальное заверение договора?
При заключении договора дарения недвижимости не требуется обязательное нотариальное удостоверение. Правда, во избежание вероятных рисков люди все равно прибегают к услугам нотариуса в процессе данной процедуры. Печать нотариуса дополнительно подтверждает, что участники сделки приняли решение добровольно и в рамках закона.
Можно ли указать в договоре специальные условия, при выполнении которых станет возможным получение квартиры?
Безвозмездность — это ключевая особенность договора дарения. Поэтому любое ответное благодеяние со стороны одаряемого исключено. Если же были выявлены встречные обязательства или передача вещи в качестве своеобразной оплаты подарка, такая сделка потеряет юридическую силу (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Правда, и здесь существуют исключения: например, договор с условием о пережитии дарителя.
Считается ли ипотечная квартира, подаренная одному из супругов, их совместной собственностью?
Согласно п. 1 ст. 36 СК РФ, подарки не являются совместно нажитым имуществом. Поэтому подаренная квартира будет считаться личным имуществом того человека, которому ее подарили. А в случае развода такой объект не подлежит разделу между мужем и женой.
Можно ли погасить ипотеку материнским капиталом
Да, допустимо использовать сертификат на маткапитал для погашения основного долга и процентов по целевому ипотечному кредиту или займу, который был взят на приобретение жилого имущества. Однако для этого нужно выполнить некоторые условия. С 12 марта 2020 г. для направления материнского капитала на выплату ипотеки обладателю сертификата следует подать заявление о распоряжении в банк. К заявлению нужно приложить требуемые документы. Это можно сделать в любой удобный момент.
Публикуем только проверенную информацию
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву Стаж 10 лет
Консультаций 14000Сориентирует по любому аспекту миграционного, конституционного, гражданского и корпоративного права — быстро, качественно и с вниманием к мелочам
