Здравствуйте! Я продавала свою квартиру через агенство недвижимости. Был составлен предварительный договор с покупателем, в котором указали, что сумма в размере 100 000 руб. выплачивается покупателем наличным расчетом в счет уплаты за приобретаемую квартиру. Через две недели после подписания предварительного договора и сдачи документов в банк покупатель отказывается от сделки и требует возврата денег. Является ли выплаченная сумма задатком и должен ли покупатель возместить мне затраты на агенство и экспертов? Применима ли в данном случае ст.381 ГК РФ? Спасибо за ответ.
16 января 2014, 13:44 , Елена, г. Лангепас Ответы юристов Олег Константинов Юрист, г. Москва Общаться в чате
Здравствуйте, Елена. Да, вы правы данная статья сюда абсолютно подходит.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Вы его оформляли в письменном виде?
16 января 2014, 13:54 Олег Константинов Юрист, г. Москва Общаться в чате
Елена, у вас есть письменная форма? Аванс и задаток — это разные вещи, но на практике доказать, что является это авансом или задатком невозможно.
16 января 2014, 14:02 Олег Константинов Юрист, г. Москва Общаться в чате
Есть предварительный договор. Вы практику видели судебную? На практике доказать невозможно аванс это или задаток. Предварительный договор составлен, значит — это задаток. Только вопрос оформлен ли он в письменной форме?
16 января 2014, 14:06 Показать еще 3 Вячеслав Винокуров Юрист, г. Москва Общаться в чате
В соответствии со ст. 380 Гражданского Кодекса РФ:
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме. В этом соглашении должно быть указанно, что денежные средства переданные в счет обеспечения договора являются задатком. А также должны быть указанны последствия отказа от договора, предусмотренные ст. 381 ГК РФ. В Вашем случае, денежные средства являются авансом и ст. 381 ГК РФ на них не распространяется.
16 января 2014, 13:57 Вячеслав Винокуров Юрист, г. Москва Общаться в чате
Я привел ст. 380 ГК РФ, где в пункте 3 указано четко, что если не доказано, что уплаченная сумма является задатком, то она считается авансом. Поэтому если доказать, что уплаченная сумма является задатком нельзя, то это аванс. Не нужно вводить Елену в заблуждение.
16 января 2014, 14:12 Вячеслав Винокуров Юрист, г. Москва Общаться в чате
Вячеслав, я ее не ввожу в заблуждение, Эту позицию будет решать суд, в случае чего, но утверждать что это аванс я бы не стал.
Суд решает позиции исходя из закона.
16 января 2014, 14:19 Показать еще 2 Сергей Берсенев Адвокат, г. Челябинск Общаться в чате
Елена! Согласен с Вячеславом. Задаток Это обеспечительная мера исполнения договора. Вы даже договор не заключили, только намеревались его заключить. Деньги придется вернуть.
16 января 2014, 14:03 Сергей Берсенев Адвокат, г. Челябинск Общаться в чате
Елена! Судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Если дойдете до судебного спора, в суде выиграет тот, чей адвокат лучше. Договаривайтесь, худой мир лучше хорошей ссоры. Только у Вас нет договора. А это большая проблема.
16 января 2014, 14:42 Клиент, г. Лангепас
Получается, если я не докажу, что сумма является задатком, то я буду наказана на 150 000 рублей ( 50 000 риелтору в агенстве и 100 000 покупателю несостоявшемуся)? А может, они в паре работают тогда, чтобы разводить таких простушек, как я?
16 января 2014, 16:03 Руслан Григорьев Юрист, г. Рыбинск Общаться в чате
«Получается, если я не докажу, что сумма является задатком, то я буду наказана на 150 000 рублей ( 50 000 риелтору в агенстве и 100 000 покупателю несостоявшемуся)? А может, они в паре работают тогда, чтобы разводить таких простушек, как я?»
Здравствуйте! А риэлтору за что?
Скажите, а какие основания у покупателя для расторжения предварительного договора купли-продажи?
Согласно ст.429 ГК РФ
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от
заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно ст.445 ГК РФ
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна
возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Посчитайте убытки, вычитайте из аванса и заключайте дополнительное соглашение к договору о его расторжении и передаче денег за вычетом убытков. Возможно покупатель изменит мнение в этом случае.
Либо обращайтесь в суд с иском о понуждении заключить основной договор.
16 января 2014, 16:47 Ирина Фролова Юрист, г. Ставрополь Общаться в чате
Согласно ст. 380 ГК РФ 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задаткадолжно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, сумма по предварительному договору является авансом, пока не доказан тот факт, что она является задатком. То есть, сейчас положение ст.381 ГК РФ о возврате предварительно оплаченной суммы не применимы.
Согласно ст.429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
То есть, предварительный договор заключается с целью подтверждения намерения в будущем заключить основной договор, при этом положения о предварительной оплате могут не применяться.
Согласно ч.4 ст.445 ГК РФ Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, в вашей ситуации целесообразнее обратиться в суд о понуждении заключения основного договора. Однако, сначала попробуйте подготовить официальную претензию покупателю с требованием вернуть уплаченные средства и причиненные убытки, иначе вы будете вынуждены обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.
Расторжение договора купли-продажи квартиры ипотека
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора купли-продажи квартиры ипотека (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Ипотека:
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ проценты по ипотеке
- Внесение изменений в закладную
- Военная ипотека
- Военная ипотека при разводе
- Ещё.
- Купля-продажа жилья:
- 3 ндфл при продаже квартиры
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ покупка квартиры документы
- Ещё.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора купли-продажи квартиры ипотека
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Статус добросовестного залогодержателя недвижимой вещи в гражданском законодательстве Российской Федерации
(Пальцева Е.С.)
(«Гражданское право», 2021, N 3) В нашем примере договор купли-продажи квартиры был расторгнут в судебном порядке, решение суда сторонами исполнено: продавец вернул покупателю деньги, а продавец покупателю — квартиру, но обремененную ипотекой (залогодержателем выступал банк). Суд кассационной инстанции сохранил обременение, сославшись на п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора», по которому сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса РФ). С учетом того что в решении суда давалась оценка отношениям, сложившимся до 1 июля 2014 г. (когда п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ действовал в прежней редакции), можно говорить о формировании в судебной практике позиции в защиту добросовестного залогодержателя. Сегодня эта позиция нашла свое закрепление в п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2022) В большинстве случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу.
Нормативные акты: Расторжение договора купли-продажи квартиры ипотека
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022) Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение заочного решения суда от 2 июля 2014 г. по иску ипотечного агента к К., Ж. о расторжении договора займа, взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества возврат
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества возврат (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- 62.02 счет
- 62.1
- Акт о браке товара
- Ещё.
- Недвижимость:
- 210.00.13.11.111
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Агентский договор на продажу недвижимости
- Акт обследования здания
- Амортизация зданий
- Ещё.
Формы документов: Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества возврат
Судебная практика: Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества возврат
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.19 «Налоговый период. Отчетный период» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») По мнению предпринимателя, в связи с расторжением договоров купли-продажи недвижимого имущества и возврата ранее полученных за него денежных средств у него возникло право на возврат взысканного налога, доначисленного с дохода от реализации.Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.17 «Порядок признания доходов и расходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») В данном случае расторжение договоров купли-продажи недвижимого имущества и возврат полученных денежных средств имели место в 2016 г., и право на корректировку дохода возникло у налогоплательщика именно в периоде возврата товара. Следовательно, налог за 2014 г. доначислен обоснованно.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества возврат
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости В связи с расторжением указанного договора купли-продажи и возвратом имущества продавцу — обществу «Атолл», уклонением другой стороны от совершения действий по перерегистрации перехода права собственности на упомянутую недвижимость, заявленное обществом «Атолл» требование о государственной регистрации перехода права собственности было судом удовлетворено.Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2018 г.
(Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Мороз А.И., Сафонова М.В., Фетисова Е.М.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2018, N 12) Предоставление продавцом недостоверной информации об отсутствии правовых ограничений и обременений в отношении отчуждаемого объекта недвижимости дает покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата уплаченной цены.Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку
Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.
В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.
Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.
Что случилось
В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.
Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.
Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.
После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.
Как доказать непригодность квартиры
Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.
Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.
Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».
Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.
Как правильно составить договор
При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.
Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.
Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.
И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.
Как определить качество квартиры
На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:
1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.
2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.
3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.
5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.
6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.
Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Александр Тарасов управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов. Расторжение договора по соглашению сторон. Расторжение договора в одностороннем порядке. От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.
Причины расторжения договора
Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Расторжение договора в одностороннем порядке
Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
Нарушение договора продавцом, например:
— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договораНарушение договора покупателем, например:
— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимостиДругие причины, предусмотренные законом или договором:
— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуациюКак происходит расторжение договора купли-продажи
Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
Расторжение договора в одностороннем порядке
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
- Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
- Подать исковое заявление и документы в суд
- Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
- Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека
В этом случае обращайтесь к менеджеру Домклик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете Домклик — доступен чат и звонок.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от р ассмотрения до вступления решения в законную силу. А е сли во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Как защитить себя
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно — сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи. Если того желает и вторая сторона — все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?
Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство — вот залог вашего успеха!
Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:
- по соглашению сторон — то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
- по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.
Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.
Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).
Читайте также
Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.
Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).
Читайте также
Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример — решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.
По соглашению
Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры — по соглашению сторон. Главное здесь — обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю — им необходимо составить соглашение о расторжении договора.
Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.
Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :
Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).
По решению суда
Расторжение сделки по решению суда — более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.
Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора
Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).
Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.
Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.
Шаг 2. Готовим иск и комплект документов
Основное требование такого иска — расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец — продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель — деньги.
Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи Образец искового заявления.docx ≈ 42 КБ Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
К иску необходимо будет приложить:
- копии договора купли-продажи;
- копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец — покупатель);
- копия передаточного акта (если истец — продавец);
- копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
- уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
- доверенность (в случае привлечения представителя);
- квитанция об оплате госпошлины и иные документы.
Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины — 60 тысяч рублей.
Шаг 3. Подайте иск
Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).
Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд
Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.
Шаг 5. Обратитесь в Росреестр
Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы — продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).
Резюме
Конечно, описанный выше порядок — это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя — покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале — задайте его нашим юристам. Удачи!
Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года