Некоторые не видят разницу между ветхим и аварийным жильем, а она есть. В первом случае собственники не попадают в программу расселения и не получают новые квартиры, во втором же другая жилплощадь предоставляется. Но это еще не все отличия. Рассмотрим, что такое ветхое или аварийное жилье, чем оно отличается и по каким признакам, как узнать, считается ли дом аварийным и как признать его таковым, а также основные преимущества ветхих домов.
Автор, юрист Актуальность Просмотров Бесплатная консультация юриста
- Ветхое и аварийное жилье: понятие и признаки
- Что значит ветхое жилье?
- Что значит аварийный дом?
Ветхое и аварийное жилье: понятие и признаки
Ветхий фонд – это понятие, которое использовалось во времена РСФСР. Сейчас вместо него в законах используются формулировки «аварийное жилье» или «непригодное для проживания», что по сути одно и то же.
Рассмотрим, что значит ветхий дом, когда его могут признать аварийным и по каким признакам.
Что значит ветхое жилье?
Ветхим считается дом, проживание в котором не может быть комфортным, но не представляет угрозу безопасности жителей. Он не нуждается в расселении, и собственникам новые квартиры не предоставляют. Ветхими сейчас можно считать большинство многоквартирных домов, построенных при СССР: например, «хрущевки».
Какие есть признаки ветхого дома:
- В подъезде осыпается штукатурка.
- Периодически течет крыша, сгнили балки перекрытий.
- Прогнил пол.
- Текут батареи и трубы.
- Требуется ремонт коммуникаций в подвале.
- Систематически забивается канализация.
Есть и общие критерии для признания жилья ветхим: износ конструкций до 70% для зданий из кирпича или камня. Для деревянных домов максимальная степень износа равна 65%.
Примечание: ветхое жилье в первую очередь ремонтируется по программе капитального ремонта. Чаще всего им можно исправить недостатки. Если работы выполнят качественно, оно простоит без проблем еще несколько лет.
Что значит аварийный дом?
Аварийный дом – это жилье, признанное непригодным для проживания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47. Собственников такой недвижимости включают в региональную программу расселения и в порядке очереди предоставляют новые квартиры. Нанимателям по договорам социального найма тоже дают жилье, но по таким же договорам.
Когда дом могут признать аварийным:
- Существенная деформация, разрушение конструкций.
- Крен конструкций, что может вызвать потерю устойчивости здания.
- Если недвижимость находится на территории, где превышены показатели радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения, шума, вибрации.
- Если дом расположен в опасных зонах: есть вероятность схода оползней или селевых потоков, подтопления паводковыми водами.
- Если дом пострадал в результате ЧС и не подлежит восстановлению.
- Если дом находится в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, и при помощи инженерных конструкций нельзя предотвратить такие разрушения в случае ЧС.
- Если над или смежно с жилым помещением находится устройство для промывки и очистки мусоропровода.
Обратите внимание! Только по факту повреждения здания нельзя признать его аварийным. Сначала комиссия выяснит, возможно ли восстановление или защита от возможных повреждений, и только после этого будет оформлено заключение. Если дефекты можно исправить капитальным ремонтом, аварийным дом не признают.
Визуально аварийный дом можно определить по следующим признакам:
- Фундамент осыпается или разрушается.
- Есть трещины в корпусе.
- Здание стоит под углом, отклонившись от уровня.
- Есть угроза провала перекрытий.
- Фундамент омывается и разрушается подземными водами.
- Движение несущих стен.
- Искривление стен в вертикальной и горизонтальной поверхностях.
Таким образом, под аварийностью дома подразумевается износ свыше 70%. Зачастую есть риск обрушения, и людям жить там небезопасно. Если же в здании до двух этажей нет центральной канализации или в пятиэтажном доме нет мусоропровода и лифта, оно не считается аварийным.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Чем отличается ветхое жилье от аварийного
Рассмотрим в сравнении, чем отличается аварийное жилье от ветхого:
КритерииАварийноеВетхое Опасность для жильцов Присутствует. Здание должно быть снесено в установленные сроки Отсутствует. В таком доме можно жить Снос и расселение Производится. Снос выполняется за счет собственников, если земельный участок под домом не изымают для муниципальных нужд. Деньги выделяются из фонда капитального ремонта. Важно! По данным ТАСС на конец 2019 года, около 1 млн. россиян живут в аварийных домах, и это количество постоянно растет. Дома признанные аварийными до 01.01.2017г., должны быть расселены до конца 2024 г. Если программа расселения начала действовать после 01.01.2019г., она должна быть утверждена на период до 01.01.2025г.
Признание частного дома аварийным и подлежащим сносу
Заявление в межведомственную комиссию о признании дома аварийным
Переселение из аварийного жилья
Как узнать, считается ли дом аварийным?
Проверить, признан ли дом аварийным, можно только через муниципалитет. Обычно эта информация публикуется на сайте местной администрации.
Совет юриста: такая проверка может потребоваться, если человек собирается покупать квартиру и есть подозрения, что дом признан непригодным для проживания, а продавец скрывает информацию. Купив жилье в аварийном доме, новый собственник получает те же права, что были у старого, и участвует в программе переселения. Но нужно подать соответствующее заявление для включения в программу.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Преимущества ветхого жилья
С практической точки зрения никаких преимуществ у ветхого жилья нет. Жизнь в нем нельзя назвать комфортной: часто забивается канализация, текут трубы, нет лифтов и мусоропровода. Но если смотреть с позиции юриста, несколько плюсов найти можно:
- Рано или поздно ветхий дом признают аварийным, и собственники смогут получить новые квартиры.
- Ветхое жилье пригодно для проживания, находиться в нем безопасно.
- Квартиру в аварийном доме нельзя приватизировать. В ветхом – можно.
Есть и недостатки. Чтобы ветхое жилье признали аварийным, нужно обратиться в администрацию. Там не всегда работают добросовестно, и бывают отказы, даже если дом начинает разрушаться. Кроме того, признание жилья аварийным не означает, что новые квартиры выдадут сразу же. Иногда приходится ждать несколько десятков лет: в первую очередь расселяют жителей домов, которые вот-вот могут рухнуть, а также тех, кто встал в очередь раньше.
Как признать дом аварийным?
Подать заявление о признании дома аварийным могут собственники квартир. Его будет рассматривать межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации.
Что нужно сделать:
- Составить и подать заявление.
- Дождаться проверки. В ней участвуют сотрудники разных структур: комитета градостроительства, МЧС, отдела ЖКХ, и пр. По окончании оформляется проверочный акт, где указываются выявленные недостатки.
- Получить решение о признании ветхого дома аварийным.
Обратите внимание! Если комиссия отказалась признавать ветхое жилье аварийным, решение можно оспорить через суд. После этого возможны два варианта при удовлетворении исковых требований: дом сразу признают непригодным для проживания, или обяжут комиссию провести проверку повторно.
Ответы юриста на частные вопросы
Дом, в котором находится квартира жены, еще до брака признан ветхим. Потом он получил статус аварийного, ей выделили новую квартиру. Собираемся разводиться. Будет ли делиться эта квартира?
Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное одним из супругов до брака или в браке по безвозмездной сделке, находится только в его собственности и разделу не подлежит.
Как узнать, когда в ветхом доме будет капитальный ремонт?
Информацию о сроках проведения капремонта можно получить на сайте «Реформа ЖКХ». Нужно зайти в раздел «Капитальный ремонт МКД» и ввести адрес своего дома. Система выдаст технические характеристики, а в разделе «Работы и услуги» можно узнать, когда они проводились или будут проводиться.
Мой дом признан ветхим. У меня трое детей, скоро станут взрослыми. Если я обращусь в администрацию для признания жилья аварийным, могут ли нам дать несколько хотя бы три квартиры по программе?
Нет, квартиру дадут только одну, примерно одинаковую по площади с домом. Или выплатят выкупную цену – рыночную стоимость жилья.
Наш ветхий дом признали аварийным, администрация направила предписание о сносе, оплачивать должны мы. Законно ли это?
Да. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, расходы на снос жилья возлагаются на собственников.
В 2018 году получили квартиру по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Недавно пришел исполнительный лист о взыскании задолженности за ЖКУ по старой квартире, которой давно уже нет. Можно ли этот долг оспорить?
Можно, но нет смысла. Даже если собственник продает жилье или получает новое по программе переселения, старые долги остаются за ним.
Заключение эксперта
- Ветхое и аварийное жилье – разные понятия. В первом случае проживание в доме может быть некомфортным, но не представляет угрозы безопасности людей. Во втором есть риск обрушения или негативного воздействия на здоровье жителей (например, при превышении уровня радиации).
- Жители ветхих домов не могут получать новые квартиры, в отличие от собственников аварийных. Но их жилье обычно быстрее ремонтируют по региональным программам капремонта.
- Состояние ветхого дома можно поддерживать за счет текущего или капитального ремонта, чтобы проживание в нем было безопасным. Аварийное жилье отремонтировать нельзя, либо ремонт экономически нецелесообразен.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Рекомендуем по теме
Как признать нежилое здание аварийным?
Выкупная цена аварийного жилья
В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?
Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья
Кому полагается и как получить субсидию на покупку жилья?
Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?
Ветхое и аварийное жилье
III. Основания для признания жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
(в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494)
(см. текст в предыдущей редакции)
33. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.07.2020 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
34. Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.07.2020 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.
(п. 34 в ред. Постановления Правительства РФ от 29.11.2019 N 1535)
(см. текст в предыдущей редакции)
35. Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II настоящего Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
36. Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494)
(см. текст в предыдущей редакции)
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, иных обстоятельствах, в результате которых сложилась чрезвычайная ситуация, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В настоящем Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях, иных обстоятельствах, в результате которых сложилась чрезвычайная ситуация, понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшими техногенной аварией, иными обстоятельствами, в результате которых сложилась чрезвычайная ситуация. Зоны вероятных разрушений при техногенных авариях устанавливаются Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и назначенными в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации руководителями ликвидации чрезвычайных ситуаций на основании материалов технического расследования их причин.
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 02.08.2007 N 494; в ред. Постановлений Правительства РФ от 25.03.2015 N 268, от 27.07.2020 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
37. Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
38. Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.07.2020 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
39. Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в пункте 26 настоящего Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
40. Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.
41. Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Переселение из аварийного жилья
Закон о переселении из аварийного жилья работает в РФ уже несколько десятков лет, и постоянно меняется. С лета 2020 года межведомственные муниципальные комиссии не принимают решения без экспертизы независимой организации, в остальном порядок остался тот же. Рассмотрим, когда дом считается ветхим или аварийным, кого могут переселить и куда, в какой порядке, а также права собственников при расселении и порядок действий в случае занижения рыночной стоимости квартиры.
Автор, юрист Актуальность Просмотров Бесплатная консультация юриста
- Когда дом считается аварийным или ветхим?
- Кто участвует в программе переселения?
- Куда переселяют из аварийного жилья?
- Порядок переселения собственников из аварийного жилья
- Шаг 1: подача заявления
- Шаг 2: проведение экспертизы
- Шаг 3: рассмотрение документов
- Шаг 4: принятие решения
- Шаг 5: постановка на очередь
Когда дом считается аварийным или ветхим?
Основания для признания многоквартирного дома аварийным указаны в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47.
Когда дом считается аварийным:
- Несоответствие санитарно-гигиенических требований, уровня радиационного фона, факторов источников вибрации, шума, электромагнитных полей.
- Разрушение, повреждение, деформация несущих конструкций, если есть опасность обрушения.
- Повреждение, разрушение дома в результате техногенной или иной аварии.
Также дом могут признать непригодным для проживания, если он находится в опасной зоне. Например, в зонах вероятных разрушений при авариях, оползней, снежных лавин, селевых потоков или в районах, которые регулярно затапливаются паводковыми водами, если подтопление невозможно предотвратить при помощи техники.
Примечание: просто так жилье не признают аварийным. Крайне важно, чтобы комиссия дала заключение, согласно которому даже капитальный ремонт не устранит недостатки. Если же можно просто провести капремонт, расселять никого не будут.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Кто участвует в программе переселения?
Согласно закону о расселении аварийного жилья, участвовать в программе могут следующие категории граждан:
- Собственники квартир. Они могут получить другие квартиры или денежную компенсацию.
- Наниматели по договорам социального найма. Им предоставляется другое жилье с аналогичными параметрами.
Если квартира сдавалась квартиросъемщикам, договор найма с момента признания жилья аварийным прекращается. Собственник не несет перед ними никаких обязательств, но должен вернуть деньги за оставшиеся дни. Предоставлять другое жилье он не обязан.
Выкупная цена аварийного жилья
Разница и преимущества ветхого жилья над аварийным
Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья
Куда переселяют из аварийного жилья?
В рамках реализации программы переселения жителям аварийных домов предлагаются равнозначные квартиры, которые строятся специально для них и соответствуют всем требованиям:
- По площади.
- По расположению.
- По количеству комнат.
Важно, чтобы в результате переселения жилищные условия не были ухудшены.
Если же человек живет в аварийном доме по договору соцнайма, ему тоже предоставляется равнозначное жилье, но количество комнат может быть другое. Главное, чтобы она соответствовала требованиям по площади (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
Примечание: вместо новой квартиры можно подать заявление о получении выкупной стоимости аварийного жилья. Она рассчитывается с учетом рыночных цен за вычетом реального износа. Такой способ не слишком выгоден, ведь в итоге собственник получит копейки, на которые нельзя купить другую недвижимость.
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Порядок переселения собственников из аварийного жилья
Процедура переселения из ветхого или аварийного жилья состоит из нескольких этапов. Для начала нужно обратиться с заявлением в межведомственную комиссию. Обычно ее функции выполняет жилищная инспекция при администрации муниципалитета. После этого проводится экспертиза, составляется заключение и принимается решение.
Рассмотрим каждый этап подробно.
Шаг 1: подача заявления
Подать заявление о признании дома аварийным вправе собственник, ТСЖ, наниматель, госжилнадзор, Перед этим они нужно обратиться к независимому эксперту, который обследует жилье, установит все недостатки и отразит их в заключении. С 2019 года это делается обязательно. Потом оценка состояния жилья снова проводится, но уже с участием комиссии.
Документы
При обращении в межведомственную комиссию понадобится:
- заявление;
- паспорт;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- поэтажный план дома;
- экспертное заключение.
Обратите внимание! Если ранее в УК или ТСЖ подавались жалобы на неудовлетворительное состояние дома, желательно их копии тоже подать с остальными документами.
Образец заявления
Шаг 2: проведение экспертизы
В ходе рассмотрения документов межведомственная комиссия определяет состав привлекаемых экспертов, организует проведение работ по оценке пригодности или непригодности жилого дома для постоянного проживания.
Во время экспертизы многоквартирный дом обследуется, по результатам оформляется заключение.
Шаг 3: рассмотрение документов
Представленные документы вместе с заключением рассматриваются администрацией в течение одного месяца. Если дом получил повреждения в результате ЧС, сроки сокращаются до 20 дней. Дополнительные сведения от других госорганов запрашиваются через систему межведомственного взаимодействия.
Шаг 4: принятие решения
Решение на основании заключения принимается большинством голосов комиссии, оформляется в трех экземплярах. Один из них направляется заявителю. Если количество голосов одинаково, решающим считается голос председателя комиссии. При принятии решения могут привлекаться представители других органов: градостроительства, архитектуры, эксперты.
На принятие решения отводится 30 дней с момента получения заключения. Если дом пострадал в результате аварии – 20 дней.
Важно! Если дому менее 5 лет, решение и заключение направляются и в прокуратуру для рассмотрения вопроса о привлечении застройщика к ответственности.
Шаг 5: постановка на очередь
Когда дом признают аварийным, сведения о собственниках передаются в госучреждение для постановки в очередь для получения жилья. Она может длиться и несколько лет, в каждом регионе разные сроки расселения.
Права собственника при расселении ветхого жилья
Собственники квартир, расположенных в авариных домах, имеют следующие права:
- Переселяться в другое жилье в тех же населенных пунктах. Например, если сносимая квартира находится в городе, отправить в село человека не могут.
- Получить недвижимость большей площади, если состоят на учете в качестве нуждающихся.
- Получить выкупную стоимость сносимого жилья вместо новой квартиры.
Совет юриста: если администрация настаивает на переселении в менее развитый район, стоит оспорить это распоряжение в суде. Ухудшение жилищных условий не должно допускаться, но многие об этом забывают.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Можно ли отказаться от переселения из аварийного жилья
Отказываться от переселения и получения компенсации нет смысла. Администрация подаст в суд заявление о принудительном выселении из аварийного дома, и тогда к делу подключатся и судебные приставы.
Если же проблема кроется в низкой выкупной стоимости, стоит заказать независимую экспертизу и оспорить предложение администрации в суде.
Судебная практика о переселении собственников из аварийного жилья
Чаще всего судами рассматриваются дела об оспаривании выкупной стоимости или взыскании компенсации вместо предоставления других квартир. Администрация может ссылаться на отсутствие денег в бюджете, но не всегда суды принимают сторону ответчиков.
Вот несколько таких примеров решений по реальным делам:
- Решение № 2-2110/2019 2-2110/2019М-931/2019 М-931/2019 от 18 сентября 2019 г. по делу № 2-2110/2019.
- Решение № 2-427/2019 2-9/2020 2-9/2020(2-427/2019;)М-361/2019 М-361/2019 от 6 февраля 2020 г. по делу № 2-427/2019.
- Решение № 2-265/2020 2-265/2020(2-6959/2019;)М-6323/2019 2-6959/2019 М-6323/2019 от 22 января 2020 г. по делу № 2-265/2020.
Ответы юриста на частные вопросы
Законно ли требование администрации о сносе аварийного дома за счет собственников?
Да. Согласно ч.4 ст. 32 ЖК РФ, требование о сносе дома в разумные сроки предъявляется к собственникам администрацией. Если это требование не выполняется, аварийный дом вместе с участком под ним изымают для муниципальных нужд.
Каковы правила реформы переселения из аварийного жилья в Москве?
Программа переселения в столице осуществляется согласно Закону № 14 от 17.05.2017 «О дополнительных гарантиях…». Там более строгие требования к новым квартирам, чем в других регионах. Например, нельзя выдать квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат. Недвижимость выдается в тех же районах, где находятся аварийные дома, и отвечает городским стандартам благоустройства.
Живу в одной квартире с бывшим мужем и сыном, у нас по ½ в праве собственности. Дом признали аварийным. Могут ли нам дать две квартиры, чтобы мы разъехались?
Нет, две квартиры не дадут. Только одну, равнозначную по требованиям.
Дом разрушен в результате взрыва бытового газа, восстановлению не подлежит. Обязана ли администрация предоставить жильцам временное жилье?
Да, обязана. Обычно людей расселяют в коммуналки или пункты временного размещения, потом выделяют квартиры.
Как проверить, признан ли дом аварийным?
Посмотреть список домов, признанных аварийными и подлежащих расселению, можно на сайте местной администрации. Такие списки находятся в открытом доступе.
Заключение эксперта
- Программа расселения из ветхого и аварийного жилья утверждается высшим органом исполнительной власти региона. Если программа начала действовать после 01.01.2019г., она утверждается до 01.09.2025г.
- Собственником переселяют в порядке очереди, при этом дом, признанный аварийным раньше, чем другой дом в том же районе, расселяют раньше.
- Если квартира в аварийном доме принадлежит человеку на правах собственности, ему предоставят равнозначное жилье и оформят на него. Если же он является нанимателем по договору соцнайма, этот договор будет заключен в отношении другого жилого помещения в пригодном для проживания доме.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Рекомендуем по теме
Кому полагается и как получить субсидию на покупку жилья?
Как выписать из квартиры не собственника жилья без его согласия?
Признание частного дома аварийным и подлежащим сносу
Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?
Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе
Оплата коммунальных услуг в аварийном доме
Елена Плохута Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ Елена Ответить
Здравствуйте. Купили у собственника жильё в 2017 году, за 650 000 тысяч рублей. Документы оформлялись через МФЦ. О том, что жильё в 2015 году было признано аварийным, узнали только 2019 году. Сделали ремонт ,вложили 150 000 тысяч рублей. Если бы знали, что аварийный ,не шиковали бы. Администрация на своё усмотрение, решили выдать денежную компенсацию, вместо предоставления жилья, хотя предполагалось, что выделят жильё. со всеми субсидиями. Когда в очередной раз стали смотреть документы, выяснилось , что жильё купили в аварийном доме и нам положена только та сумма за которую мы купили жильё. Это новшество закреплено в ФЗ за 2019 год. Сказали, что нам надо доказать в суде, что мы не знали об аварийности при покупке. И как нам теперь поступить ? Жильё купила дочь и на данный момент у неё 2 детей, 4 и 2 года. Не замужем.
15 мая 2022 Елена Бондаренко Ответить
Доброе утро, Елена.
Если ваша дочь не имеет возможности участвовать в судебном заседании и собирать документы для суда можно оформить нотариальную доверенность на представление ее интересов, к примеру, вами. Также доверенность можно оформить и на другое лицо, которое может помочь с участием в судебном разбирательстве. То есть наличие маленьких детей и невозможность лично участвовать не проблема, все решаемо.
Будут еще вопросы, обращайтесь.27 мая 2022 Елена Ответить
Вообще не ответили на вопрос. Как нам поступить в нашей ситуации, как доказать, что при покупке квартиры, мы не знали, что дом аварийный. И имеет ли в нашей ситуации закон от 2019 года обратную силу.
28 мая 2022 Елена Бондаренко Ответить
Доброе утро, Елена.
Любой закон имеет обратную силу только в том случае, если об этом прямо в нем указано. В вашей ситуации таких оговорок нет, поэтому изменения в Жилищное законодательство, которые были внесены в 2019 обратной силы не имеют. Но Верховный суд РФ предоставил свои разъяснения по подобным ситуациям. Когда приобреталась квартира, сведений о том, что дом признан аварийным вам не предоставлялось, продавец вас не уведомил. Где-либо официально эти данные ранее не размещались. Поэтому, если вы докажите в суде, что не знали о том, что дом признан аварийным, сможете рассчитывать на выкупную цену рассчитанную в порядке ч.8.2 ст.32 ЖК РФ , то есть ту, которую и заплатили.
А вот убытки, которые вы понесли при такой покупке, придется взыскивать с продавца. Были вложения в ремонт, произведены иные затраты. И плюс были введены в заблуждение.
Будут еще вопросы, обращайтесь.29 мая 2022
© 2018-2022 Socprav.ru — правовой помощник. Все права защищены
Переселение душ. Что такое аварийное и ветхое жилье и как переселяют собственников
Многие люди проживают в старом жилом фонде и надеются на то, что их скоро расселят. Однако далеко не всегда ветхость квартиры влечет переезд. Разбор нюансов по квартирам, опасным для нормальной жизни, – в нашей статье.
- Какое жилье соответствует критериям программы переселения
- Что такое аварийное жилье
- Что такое ветхое жилье
Большинство людей стремится улучшить свои жилищные условия. Кто-то увеличивает жилплощадь, переезжая из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, кто-то – оформляет ипотеку, чтобы сменить вторичку на комфортную новостройку. Однако для некоторых людей переезд является вопросом выживания, поскольку аварийное жилье представляет реальную угрозу жизни и здоровью человека.
Согласно данным сайта «Реформа ЖКХ», к концу 2021 году объем недвижимости, которая непригодна для проживания, в России вплотную приблизился к отметке в 25 млн квадратных метров. В таких квартирах проживает более миллиона россиян. Поэтому крайне важно понимать, по каким критериям определяется аварийность и кто может рассчитывать на расселение.
Какое жилье соответствует критериям программы переселения
Начиная с 2013 года в России действуют федеральные и региональные программы переселения из опасной для жизни недвижимости. Текущая программа рассчитана до 2025 года и реализуется в рамках федерального проекта, направленного на сокращение непригодного для проживания жилфонда. По ней планируют расселять более полумиллиона россиян.
Участвовать в текущем расселении могут граждане, чье жилье было признано аварийным в период до 1 января 2017 года.Те, у кого признано позже – продолжают оставаться в очереди на переселение.
Что такое аварийное жилье
Аварийное жилье – это недвижимость, угрожающая безопасности жизни и здоровья человека. Основания и порядок получения данного статуса определяются соответствующим актом правительства РФ. Среди них:
- разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций и оснований, при которых есть опасность обрушения дома;
- крены, негативно влияющие на устойчивость дома;
- изменение экологической ситуации, приведшее к вреду для человека, в том числе по уровню радиации, шуму, вибрации и другим факторам;
- нарушение санитарно-эпидемиологических и прочих подобных нормативов;
- селевые потоки, оползни, снежные лавины в месте, где размещен дом;
- в результате ЧС дом не подлежит восстановлению;
- расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
- шум от магистрали, превышающий предельную норму;
- промывочные и очистительные устройства мусоропроводов, размещенные над домом или смежно с ним;
- территория дома опасно прилегает к линиям электропередачи на воздухе.
Вышеописанные критерии установлены как для многоквартирных домов, так и для отдельных помещений. Для многоквартирных жилых домов выявление одного из критериев является основанием для установления аварийности, после чего жителей будут расселять.
Важно учитывать, что если многоквартирный дом признан непригодным для проживания, то квартиры внутри него также признаются таковыми и расселяются.
Позитивный момент: для признания жилья опасным для жизни и здоровья человека достаточно наличия лишь одного из перечисленных критериев. Но нужно помнить, что для некоторых критериев есть условие о неустранимости проблемы, то есть возникшую ситуацию нельзя исправить инженерными и проектными решениями. Если жилое помещение можно отремонтировать, то его аварийным не признают и жильцов не расселят.
Многие проблемы выявляются с помощью специальных приборов. В то же время есть некоторые признаки, по которым неподготовленный человек может забить тревогу и инициировать признание дома опасным для жизни и здоровья людей:
- повреждение или разрушение фундамента;
- движение и сильное искривление стен;
- трещины на стенах в подъезде дома;
- просадка полов;
- обрушение конструкций.
Что такое ветхое жилье
Законом не определено понятие «ветхого жилья», однако оно активно используется на практике. Такие дома, в отличие от аварийных, юридически не представляют угрозу безопасности граждан, а значит, их не будут расселять. Хотя фактически проживание в них сопровождается трудностями.
Правообладателям старых квартир не предоставляют никаких компенсаций, их не будут расселять в новые дома. Однако они сравнительно быстро могут перейти в число аварийных, что уже позволит рассчитывать на возмещение.
Что касается критериев ветхого состояния здания, то они были перечислены в утвержденном Госстроем России методическом пособии. Они определяются в зависимости от износа:
- в отношении домов из камнейизнос должен превышать 70%;
- в отношении домов из дерева– 65%;
- дом перестает удовлетворять изначальным эксплуатационным требованиям. В то же время несущие конструкции обеспечивают устойчивость здания.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.
Какие документы нужно собрать для переселения
- Заявление о закреплении статуса аварийности за недвижимостью.
- Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН, договор найма жилого помещения).
- Проект конструкции нежилого помещения, если планируется его последующее признание жилым.
- Экспертное заключение организации, которая обследовала недвижимость. Также отдельное заключение профильных организаций требуется для несущих конструкций.
- Иные документы, указывающие на неустранимые недостатки помещения.
Уполномоченный орган признает аварийным дом в течение 30 дней с момента получения специального заключения межведомственной комиссии по дому. Последнее оформляется на основании представленных заявителем материалов: рассмотрение этих документов занимает 30 дней с момента их регистрации. Суммарный срок на всю процедуру может составить 2–3 месяца с момента подачи заявления.
Права собственников жилья, подлежащего сносу
Собственнику аварийной квартиры, которая подлежит сносу, законом предлагается два варианта возмещения:
- компенсация за прежнюю недвижимость;
- новая жилплощадь в том же городе.
При первом варианте собственнику выплачивается рыночная стоимость недвижимости, а если это квартира – еще и часть от рыночной стоимости общего имущества и земельного участка. Также правообладателю квартиры возмещаются все убытки, связанные с вынужденным переездом до момента приобретения новой жилплощади. Однако здесь нужно учитывать, что рыночная стоимость таких квартир невысока.Следовательно, компенсации может быть недостаточно для будущей покупки.
Во втором случае риском выступает наличие очереди для получения новой квартиры. Она может тянуться годами. Да и когда человека расселят в новый дом, он может разочароваться, ведь он не отличается высоким качеством строительства.
Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.
Разница между социальным жильем и собственностью
Владение и пользование жилплощадью возможно в соответствии с обязательственным договорам. Одна из их разновидностей – договоры социального найма жилого помещения, заключаемые на основании принятых властными структурами решений о предоставлении недвижимости, находящейся в собственности муниципалитета или государства, внаем.
Социальная квартирасо временем также может стать аварийной. В этом случае граждан расселят в другие квартиры при соблюдении следующих условий:
- благоустроенность;
- равнозначность по площади;
- соответствие санитарным и техническим нормативам;
- расположение в пределах того же города или иного населенного пункта.
Как работает федеральная программа расселения аварийного жилья?
Сокращение аварийного фонда и переселение граждан в комфортное жилье — одно из ключевых направлений национального проекта «Жилье и городская среда». Рассказываем, как работает программа переселения и каких показателей удалось достичь.
Что такое программа расселения из аварийного жилья?
Чтобы обеспечить граждан комфортным и безопасным жильем, в стране реализуется инициатива «Расселение аварийных домов» национального проекта «Жилье и городская среда». Ее цель — обеспечить граждан лучшими условиями для жизни, а также предоставить регионам возможности для комплексного развития территорий за счет увеличения их градостроительного потенциала.
Так, до конца 2024 года, согласно паспорту национального проекта, предстоит расселить 509,48 тыс. человек, которые проживают на 9 млн кв. метров аварийной площади. Следить за ходом переселения граждан из аварийного жилья, а также узнать другие показатели национального проекта «Жилье и городская среда» можно на сайте Стройкомплекс России и на сайте национальныепроекты.рф.
Какие дома включают в программу расселения?
Основной план по расселению граждан рассчитан на жилье, признанное аварийным до 1 января 2017 года ? Постановление Правительства Российской Федерации от 16 марта 2019 года №278 . Для успешной реализации инициативы регионы разработали и реализуют собственные программы, которые финансируются из федерального бюджета и бюджетов самих субъектов России.
Все многоквартирные дома, признанные аварийными, автоматически включаются в региональную программу, и для них формируется график расселения.
Что будет с жильем, признанным аварийным после 1 января 2017 года?
Часть регионов уже завершили свои программы расселения, и чтобы продолжить работу по сокращению аварийного жилищного фонда, для них разработан новый этап программы ? Постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2022 года №1447 . По нему будут расселять дома, признанные непригодными для проживания с 2017 по 2022 год.
Для первых девяти регионов, завершивших программу расселения раньше намеченного срока, правительство России уже предусмотрело выделение 22,5 млрд рублей. Это позволит обновить старый фонд общей площадью около 500 тыс. кв. метров и улучшить качество жизни более 26,5 тысячи человек.
Что граждане получают взамен старой квартиры?
Собственники помещений в аварийном доме в ходе его переселения могут получить денежную компенсацию. Выкупная стоимость помещения будет складываться из его рыночной стоимости с учетом состояния аварийного дома, доли в собственности на квартиру и в общем имуществе МКД ? ч. 7, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ .
Также региональной программой может быть предусмотрено предоставление нового жилья взамен аварийной квартиры ? ч. 8, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Такое жилье должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. При этом жилое помещение может быть предоставлено в любом районе населенного пункта, а по соглашению сторон — в другом населенном пункте.
В свою очередь, граждан, которые являются нанимателями жилых помещений в аварийных домах, переселяют в новое равнозначное жилье также на условиях социального найма.
Как узнать, признан ли дом аварийным?
Чтобы узнать, признан ли тот или иной дом аварийным, достаточно зайти на сайт Фонда содействия реформированию ЖКХ и ввести его адрес в поисковую строку.
Если вы не нашли свой дом в списке аварийных, но при этом он совершенно непригоден для проживания, необходимо направить письменный запрос в муниципалитет, на территории которого расположен дом.
Узнать о том, как признать свой дом аварийным и куда для этого нужно обращаться, можно в инструкции «Как переселиться из аварийного дома?».
Как скоро жильцов переселяют из аварийного дома?
В первую очередь расселению подлежат дома, в которых выявлена угроза обрушения, или дома, для которых приоритетный порядок расселения был установлен судебным решением.
Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком расселения, установленным региональными программами.
Как муниципалитет уведомляет жителей о признании дома аварийным?
Муниципалитет обязан направить собственникам помещений уведомление о признании их дома аварийным.
В уведомлении гражданам также будет предложено самостоятельно обеспечить снос или реконструкцию аварийного дома. Требование о содержании такого пункта закреплены в законе ? ч. 10, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Если собственники имеют желание и возможность провести реконструкцию дома либо самостоятельно снести и построить на его месте новый дом — они могут сделать это.
Если такого желания или возможностей у собственников нет, то на уведомление с предложением о самостоятельном сносе дома отвечать не нужно. По истечению указанного в документе срока муниципалитет сам организует мероприятия по расселению, что никак не отразится на правах жителей на денежную компенсацию или переселение в новое жилье.
Может ли муниципалитет предоставить временное жилье гражданам, живущим в домах с угрозой обрушения?
Если аварийному дому грозит обрушение и в ближайшее время нет возможности предоставить жильцам новые квартиры, муниципалитет должен принять меры для обеспечения их безопасности ? ч. 8.1., ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Жителям предложат помещения маневренного фонда как вариант для временного проживания. Переезд в такое жилье является добровольным, и граждане могут от него отказаться, если имеют возможность проживания в другом месте, например, у родственников или в съемном жилье.
В любом случае эксплуатация дома с угрозой обрушения должна быть прекращена, а жители обязаны освободить жилые помещения и забрать вещи в порядке, установленном администрацией муниципального образования. В такой дом прекращается подача коммунальных ресурсов, а вокруг него возводится ограждение.
Как переселиться из аварийного дома?
В каких случаях дом можно признать аварийным и куда для этого нужно обращаться?
Аварийные, ветхие дома и непригодные для проживания помещения. В чем разница?
- Признанных аварийными;
- Расположенных на территориях, где превышены показатели безопасности (например, шум, электромагнитное излучение, радиация);
- Находящихся в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, зоне;
- Построенных на территориях, где возможны ЧС (оползни, селевые потоки, лавины, ежегодные наводнения или техногенные аварии);
- Получивших повреждения в результате взрывов, пожаров, аварий, просадки грунтов, землетрясений и восстановление невозможно по техническим или экономическим причинам.
В свою очередь дом может быть признан аварийным, если конструкции здания изношены до такой степени, что существует угроза обрушения.
Ветхим считается здание, которое имеет высокую степень износа, но несущие конструкции сохраняют достаточную прочность.
Как узнать, признан ли мой дом аварийным?
Проверить, признан ли ваш дом аварийным, можно на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. На данном портале собраны сведения обо всех аварийных домах в России.
В случае, если вам не удалось найти свой дом на портале, вы можете направить запрос в свой муниципалитет.
Мой дом не признан аварийным, но он в очень плохом состоянии. Что делать?
Если вы считаете, что ваш дом должен быть признан аварийным, следует сделать следующее:
- Составить примерный список дефектов дома (например, трещины в стенах, частичное обрушение дома, отклонение стен от вертикали, разрушение и выпучивание фундамента и несущих стен ), по возможности, зафиксировать их на фото.
- Направить в муниципалитет и региональную жилищную инспекцию письмо с просьбой провести обследование дома и признать его аварийным. К обращению следует приложить описание дефектов дома и фотографии.
- Дождаться ответа муниципалитета. Заявление рассматривается в течение 30 дней.
Если орган власти примет решение о признании дома аварийным, он будет включен в региональную программу расселения, а информация появится в федеральном реестреаварийных домов.
Муниципалитет отказывается проводить обследование дома. Что дальше?
Если муниципалитет отказывается проводить обследование дома, ссылаясь на недостаток средств в бюджете, и предлагает вам провести ее за свой счет, можно обратиться в суд. В этом случае муниципалитет могут обязать провести экспертизу за бюджетные деньги.
Также возможен вариант, при котором муниципалитет напишет стандартный ответ, в котором сообщит об уже проведенных экспертизах и сошлется на то, что аварийное состояние не установлено. В этом случае можно обратиться с жалобой в надзорные органы или заказать у специализированной организации экспертизу. После этого можно повторно направить обращение в муниципалитет или обратиться в суд.
Дом признан аварийным, но жильцы не согласны. Куда обращаться?
Возможна и обратная ситуация, при которой жильцы не согласны с признанием их дома аварийным и подлежащим сносу. Перед тем как обращаться в органы власти, следует подкрепить свою позицию мнением экспертов. Для этого можно обратиться в специализированную организацию, которая даст свое заключение.
Имея на руках документы, можно обратиться в муниципалитет и сообщить о том, что дом не находится в аварийном состоянии, после чего запросить проведение повторного обследования. В случае, если местные органы власти не идут на встречу, можно обратиться в суд.
Что такое программа переселения из аварийного жилья?
В каждом регионе действует собственная программа переселения граждан из аварийного жилья. Все многоквартирные дома, признанные аварийными, автоматически включаются в региональную программу, и для них формируется график расселения. Плановую дату можно посмотреть в федеральном реестре аварийных домов.
Если на портале не указана информация, сроки расселения можно уточнить в муниципалитете.
А что если многоквартирный дом признан аварийным до 1 января 2017 года?
Многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года, расселяются с помощью программы Фонда ЖКХ. Если по причине дом не включен в данную программу, можно обратиться напрямую в Фонд ЖКХ.
Сколько времени займет переселение из аварийного дома?
График расселения аварийных домов формируется региональными органами власти. Очередность расселения определяется по дате признания домов аварийными. При расселении приоритет отдается домам, в которых выявлена угроза обрушения.
В какое жилье переселяют жителей аварийного дома?
Собственники помещений в аварийном доме могут получить денежную компенсацию или равноценное помещение, если это предусмотрено региональной программой. В каждом случае с собственником составляется соглашение, в котором прописываются условия расселения.
Жильцы, арендующие квартиры в аварийном доме, переселяются на условиях социального найма в равнозначные помещения.
Как рассчитывается выкупная стоимость аварийного жилья?
Выкупная стоимость помещения в аварийном доме фиксируется в соглашении с собственником. Она складывается из рыночной стоимости помещения (учитывая состояние аварийного дома), доли в собственности на квартиру и в общем имуществе (в том числе земельном участке).
Оценку проводит независимый оценщик.
Что делать, если я не согласен с оценкой стоимости жилья?
В этом случае придется обратиться в суд. В процессе разбирательства будет назначена новая экспертиза. Если собственник и в этом случае не согласится получить определенную судом сумму, денежные средства могут принудительно перевести на депозит нотариуса.
