Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.
Кому можно предоставлять земельные участки без торгов
Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).
Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов
Крестьянскому (фермерскому) хозяйству
или сельскохозяйственной организации
Арендатор должен:
• быть участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства;
• использовать землю для ведения сельского хозяйства или осуществления иной
связанной с сельскохозяйственным производством деятельности
Арендатор должен использовать землю для осуществления сельскохозяйственного производства.
Казачье общество — для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования.
Оно должно значиться в государственном реестре казачьих обществ
Сельхозпроизводителю с действующим договором
аренды земельного участка
У уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного
земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка.
Арендатор должен подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок
действия старого договора
Арендатору земельного участка, предназначенного
С момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по такому договору
должно пройти не менее трех лет. Не должно быть выявленных и не устраненных нарушений
законодательства при использовании участка.
Арендатор должен подать заявление о заключении договора купли-продажи, пока не истек
срок действия договора аренды
Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов
Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).
ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд. Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.
Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).
Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).
В каком случае можно продлить договор аренды без торгов
Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).
На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель
ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.
Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.
1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.
2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.
3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.
Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.
Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок
Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).
Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907
ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки. Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было. В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.
Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.
Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.
В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок
Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).
ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.
Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.
3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок
Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).
ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет. Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю. Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).
Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.
Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель
Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).
ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали. Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным. Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.
Можно ли выставлять на торги земельные доли
Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).
ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли. Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.
Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.
Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов
Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).
На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли
ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал. В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается. Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+
Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором. Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора. В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).
РУСЛАН ПОПОВ, руководитель юридической компании «Интел-право»
Аренда земли сельскохозяйственного назначения
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда земли сельскохозяйственного назначения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Ещё.
- Сельское хозяйство:
- Агропромышленный комплекс это
- Акт на оприходование приплода животных
- Акт расхода семян и посадочного материала
- Амортизация продуктивного скота
- Биологические ресурсы это
- Ещё.
Формы документов: Аренда земли сельскохозяйственного назначения
Судебная практика: Аренда земли сельскохозяйственного назначения
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда земли сельскохозяйственного назначения
Нормативные акты: Аренда земли сельскохозяйственного назначения
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ
(ред. от 14.07.2022)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
- Гражданский кодекс (ГК РФ)
- Жилищный кодекс (ЖК РФ)
- Налоговый кодекс (НК РФ)
- Трудовой кодекс (ТК РФ)
- Уголовный кодекс (УК РФ)
- Бюджетный кодекс (БК РФ)
- Арбитражный процессуальный кодекс
- Земельный кодекс (ЗК РФ)
- Лесной кодекс (ЛК РФ)
- Семейный кодекс (СК РФ)
- Уголовно-исполнительный кодекс
- Уголовно-процессуальный кодекс
- Производственный календарь на 2023 год
- ФЗ «О банкротстве»
- О защите прав потребителей (ЗОЗПП)
- Об исполнительном производстве
- О персональных данных
- О налогах на имущество физических лиц
- О средствах массовой информации
- Производственный календарь на 2022 год
- Федеральный закон «О полиции» N 3-ФЗ
- Расходы организации ПБУ 10/99
- Минимальный размер оплаты труда (МРОТ)
- Календарь бухгалтера на 2022 год
Контактная информация
117292 , Москва , ул. Кржижановского, 6 (центральный офис)
Аренда земель сельскохозяйственного назначения
С 01.01.2023 ст. 9 дополняется п. 9 (ФЗ от 14.07.2022 N 316-ФЗ). См. будущую редакцию.
Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2 — 3. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 336-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 336-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Абзацы третий — четвертый утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)
Абзац утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным организациям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 27.06.2018 N 164-ФЗ, от 30.04.2021 N 117-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
5.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
(в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
(п. 5.1 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)
6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2005 N 87-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Не требуется переоформление видов разрешенного использования в правоустанавливающих документах на земельные участки КФХ, полученных до 01.01.2014 (ФЗ от 28.12.2013 N 446-ФЗ).
7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
(п. 7 введен Федеральным законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 29.12.2010 N 435-ФЗ, от 28.12.2013 N 446-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.01.2023 в абз. 1 п. 8 ст. 10 вносятся изменения (ФЗ от 14.07.2022 N 316-ФЗ). См. будущую редакцию.
8. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
(п. 8 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
Аренда земель сельскохозяйственного назначения
28 ноября 2022 Регистрация Войти 6 декабря 2022
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2022
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Может ли администрация сельского поселения предоставить земельный участок (сельскохозяйственного назначения), находящийся у нее в собственности, в аренду без проведения торгов или аукциона жителю в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса или все-таки нужно будет проводить аукцион, так как есть статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ «О защите конкуренции»?
Может ли администрация сельского поселения предоставить земельный участок (сельскохозяйственного назначения), находящийся у нее в собственности, в аренду без проведения торгов или аукциона жителю в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса или все-таки нужно будет проводить аукцион, так как есть статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ «О защите конкуренции»?
16 июня 2022
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
31) земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;
Отметим, что ст. 39.6 ЗК РФ содержит закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 января 2020 г. N Ф08-10855/19 по делу N А32-33657/2017; постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2019 г. N Ф09-8417/19 по делу N А07-2792/2019; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф03-5039/15 по делу N А51-34574/2013), т.е. иные основания предоставления земельных участков без проведения торгов нормы действующего законодательства не содержат.
Разберем основания, предусмотренные подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
1. В соответствии с п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.
В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.
Как следует из содержания вышеприведенных положений, правом на приобретение земельной доли обладают только сельскохозяйственные организации и КФХ, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Более подробно об этом (в т.ч. судебную практику) смотрите в материале: Вопрос: Возможность приобретения земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, в порядке п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2022 г.).
2. В соответствии с п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
3. Согласно п. 8 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г.), предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании пункта 8 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных организаций, имеющих право на предоставление участка по данному основанию. В целях установления названных лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.18 ЗК РФ.
Смотрите постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2017 г. N 08АП-9851/17; решение Арбитражного суда Республики Крым от 11 февраля 2021 г. по делу N А83-675/2020; решение Арбитражного суда Республики Крым от 10 февраля 2020 г. по делу N А83-15229/2019; решение Арбитражного суда Самарской области от 9 апреля 2019 г. по делу N А55-31422/2018.
Смотрите также письмо Министерства сельского хозяйства РФ от 14 февраля 2018 г. N 15/130.
Отметим, что предоставление земельных участков без проведения торгов осуществляется по правилам ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.
Так, согласно п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Вопрос: Каковы критерии признания организации сельскохозяйственным производителем для целей уплаты единого сельскохозяйственного налога и получения от региональных властей (Республика Крым) в аренду земельных участков на льготных условиях? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2018 г.)Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников ИванОтвет прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.
Изменятся правила предоставления сельскохозяйственных земель в аренду. Как подготовиться
До конца года внесите изменения в муниципальные правовые акты о предоставлении участков из земель сельхозназначения. С 1 января 2023 года эти МПА должны будут соответствовать новым правилам оборота таких земель. Права арендаторов будут ограничены. При этом гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ) арендовать землю станет проще.
В новом законе есть также изменения, которые вступят в силу с 1 марта. В частности, станет больше оснований для отказа в предоставлении земли без торгов. Кроме того, органы МСУ будут по-новому определять размеры земельных долей.
Органам МСУ предстоит контролировать соблюдение новых запретов для арендаторов
Документ Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ изменит положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
С 1 января 2023 года для арендаторов муниципальных участков сельхозназначения появятся новые ограничения (п. 9 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без торгов, то он будет не вправе в пределах срока договора:
- сдавать арендованный участок в субаренду;
- передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
- передавать арендные права в залог;
- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества;
- использовать арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Новые запреты обеспечат использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства. До 1 января 2023 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести сельскохозяйственные земли из уставных капиталов и вернуть их из кооперативов. А органам муниципального земельного контроля предстоит проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.
Сейчас Гражданский кодекс разрешает с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору другому лицу. Можно также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК). Земельный кодекс дает право сдавать муниципальный земельный участок в субаренду в упрощенном порядке. Согласие арендодателя при этом не требуется — его достаточно уведомить, если договором аренды не предусмотрено иное. Исключение: арендаторы — резиденты особых экономических зон (п. 5 ст. 22 ЗК).
Можно будет предоставлять земли гражданам и КФХ без торгов
В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ было исключено право органов власти предоставлять КФХ земельные участки без торгов. В результате таким хозяйствам стало сложно получить землю, ведь им приходится конкурировать на аукционах с крупными сельскохозяйственными организациями. С 1 января эта проблема будет решена. Органы МСУ получат право предоставлять в аренду участки из земель сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без торгов (ст. 10.1 ЗК).
Договор аренды можно будет заключить на срок до пяти лет. Сейчас можно сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного производства на срок от 3 до 49 лет. Для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества — на три года.
Чтобы получить землю без торгов в следующем году, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам не придется доказывать, что у них нет земельных участков в других регионах. Вы будете рассматривать заявления о предоставлении земли в порядке их поступления. После предоставления участка без торгов арендатор будет не вправе менять его целевое назначение.
Станет больше оснований для отказа в предоставлении участка без торгов
Основания для отказа в предоставлении участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК. С 1 марта 2023 года к ним добавятся еще два. Посмотрите обновленный перечень.
Основания для отказа в предоставлении участка с 1 марта 2023 года
Участок уже предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды
Участок образован в результате раздела другого участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу
На участке расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию
Участок изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении
Участок зарезервирован для муниципальных нужд
Участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории
Участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о ее комплексном развитии. Или участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен такой договор
Участок выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено
Поступило заявление о проведении аукциона по продаже участка или на право его арендовать
Опубликовано извещение о предоставлении участка для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или КФХ
Разрешенное использование земельного участка не соответствует целям, которые указаны в заявлении
Участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории. Установленные ограничения не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями
Участок не включен в утвержденный Правительством перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд. Заявитель просит предоставить участок из этого перечня (п. 10 ч. 2 ст. 39.10 ЗК)
Участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории
Участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой — федеральной или региональной
Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается
Вид разрешенного использования данного участка не установлен
Участок не отнесен к определенной категории земель
Предоставление участка было предварительно согласовано, срок действия решения не истек
Участок изъят для муниципальных нужд. Указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят
Необходимо уточнить границы земельного участка
Площадь участка более чем на 10 процентов превышает указанную в схеме его расположения, проекте межевания территории или проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован
Участок включен в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства
+ Новое с 1 марта 2023 года
Площадь участка, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует установленным законом субъекта РФ предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности
Участок уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее
Будете по-новому определять земельные доли
С 1 марта 2023 года органы МСУ должны будут определять земельные доли, выделяемые из земель сельхозназначения, в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах. Сейчас при определении размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельхозугодий, используются региональные коэффициенты.
Новый порядок упростит выдел земельных участков в счет долей. Станет проще принимать решения о подсчете голосов при проведении общего собрания участников долевой собственности и исчислять земельный налог, который должны уплатить правообладатели долей.
На заметку: Что изменится с 1 марта 2025 года
С 1 марта 2025 года изменятся правила для органов МСУ поселений, муниципальных и городских округов. Они должны будут перевести размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в простую правильную дробь. Например, в случае, если к тому времени этого не сделают участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения. Орган МСУ должен будет своим решением утвердить результаты определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок. А затем подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН.
Артем Климов, глава КФХ «Серафим», депутат Собрания представителей муниципального образования «Воловский район Тульской области»
Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Договор аренды земельного участка – это краеугольный камень отношений собственника со своим арендатором, а значит, нельзя относиться к нему безответственно. Особенно, если землю планируют использовать для выращивания растительных культур или разведения живности. В статье пойдет речь о том, как правильно составлять договор аренды сельхозугодий.
Как осуществляется сделка с заключением соглашения?
Важно. Аренда земли сельхозназначения возможна только для участков, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 9 ФЗ № 101). Процесс осуществляется традиционно с участием физических или юридических лиц, между двумя сторонами: арендатором и арендодателем земли.
Перед проведением сделки арендатор должен тщательно проверить соответствует ли земля нормам для использования ее в сельскохозяйственной деятельности: нужно попросить арендодателя представить документы на землю для проверки на наличие обременителей или загрязнений (больше о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения читайте тут).
Потом стороны обсуждают все условия соглашения, обговаривают детали, арендную плату, сроки и приходят к компромиссу. Все обстоятельства соглашения тщательно прописываются в тексте договора и стороны его подписывают (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка).
Регистрация соглашения проходит в отделении Росстата. Только после этого договоренность официально вступит в силу.
Требования к документу
Договор – это гарант прав и обязанностей сторон, и именно к нему нужно обращаться при возникновении спорных ситуаций, а также, если решать их придется в суде.
Посему составлять его нужно вдумчиво, предусмотрев все возможные спорные ситуации.
Важно! Лучше заверить текст через нотариуса – тогда его положения оспорить станет еще сложнее.
Узнайте об оформлении договора аренды земельного участка между юридическим и физическим, физическими или с участием предпринимателей, а также юридическими лицами.
Договор аренды не имеет четко установленной формы или шаблона, и его основное содержание составляется в произвольной форме. Главное учитывать некоторые требования, чтобы можно было без проблем зарегистрировать его в Росстате и избежать проблем и конфликтов в будущем.
- В шапке должен быть заголовок: «Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
- Ниже наименование населенного пункта, где происходит соглашение.
Стороны
Далее начинается основной текст, где перечисляются стороны соглашения. Как правило, их две:
- Арендодатель – законный собственник земли. Он передает ее арендатору на условиях использования для сельскохозяйственных нужд на конкретный срок.
- Арендатор – сторона, которая претендует на пользование угодий. Он обязан ежемесячно выплачивать арендодателю определенную сумму денег.
В тексте соответственно указывается фамилия, имя и отчество сторон, либо наименование организаций и лиц, которые их представляют, и сообщается, что они заключили настоящий договор.
Предмет
Предмет договора – это передача от арендодателя к арендатору участка по указанному адресу. В договоре нужно обозначить:
- размер площади земли;
- наименование и реквизиты документа, по которому собственник ею владеет;
- установить цель для передачи в аренду (покос, разведение скота, выращивание культур и др.).
Также лучше дать ссылку на план участка в прикрепленном к договору Приложении.
Внимание! Дополнительно можно оговорить, сдается ли этот участок с правом последующего выкупа или нет.
Арендная плата
Отдельным пунктом нужно указать размер арендной платы, которую арендатор должен осуществлять с определенной здесь же периодичностью, а также способ, которым деньги будут начисляться арендодателю.
Все что касается крайних сроков оплаты тоже можно обговорить в этом пункте.
Узнать больше об условиях начисления арендной платы за пользование землей можно здесь.
Срок действия
Никто не требует обязательного указания сроков аренды в тексте договора. Нет и конкретных ограничений в законодательстве.
За исключением земли в государственной и муниципальной собственности. Брать ее в аренду можно на срок от 3-х до 49 лет (больше об условиях и порядке оформления аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности читайте тут). Если назначение – это выпас скота или сенокос, то до 3-х лет (см. п. 3 ст. 9 ФЗ № 101).
Если требуется, то дату окончания договора можно указать отдельно, но если не сделать этого, то соглашение будет считаться заключенным на неопределенный срок. Его можно расторгнуть заранее, но при условии, что другую сторону заранее предупредят о таком намерении за три месяца (см. п. 2 ст. 610 ГК РФ).
О том, на какой срок можно взять в аренду земельный участок, читайте в отдельной статье.
Обязанности
Не менее важно четко установить права и обязанности отдельно арендатора, и отдельно арендодателя. Составляются они в зависимости от условий использования угодий и обговариваются между сторонами. Есть несколько стандартных обязанностей и прав, которые присутствуют в большей части договоров аренды земельных участков:
- Арендатор обязан:
- использовать землю по ее целевому назначению;
- не наносить вред окружающей среде;
- производить арендные платежи;
- не допустить загрязнения почв;
- не нарушать права других землевладельцев;
- в случае порчи имущества арендодателя, возместить нанесенный ущерб в полном объеме;
- выполнять требования законов РФ о земле.
- Арендодатель обязан предоставить арендатору угодья в пользование и не мешать ходу сельскохозяйственных работ.
Права
Обговариваем и права участников сделки:
- Арендатор имеет право:
- использовать земли в соответствии с условиями договора и законами РФ;
- получать плоды, выращенные на участке, и доходы с них;
- использовать природные богатства на территории для нужд хозяйствования;
- продлить договор аренды прежде иных желающих;
- осуществлять другие права, которые предусмотрены законами РФ;
- требовать расторжения договора, в случае нарушения своих прав и не соблюдением арендодателем своих обязанностей.
- Арендодатель имеет право:
- контролировать правильность использования земель;
- требовать расторжения договора, в случае нарушения своих прав, пренебрежения арендатором своих обязанностей или порчи имущества.
Разрешение спорных ситуаций
Можно оговорить, что предполагается делать, если возникнут спорные ситуации, и указать, что конфликты будут решать в соответствии с законодательством и через суд. Здесь же можно закрепить условия и порядок расторжения договора (об этом см. ниже).
- перечень приложений к документу;
- юридические адреса и реквизиты участников сделки;
- ставится дата и подписи сторон.
- Скачать бесплатно бланк договора аренды земли сельхозназначения
- Скачать бесплатно образец договора аренды земли сельхозназначения
Регистрация соглашения о найме земель сельскохозяйственного назначения
Внимание. Регистрация договора аренды происходит в отделении Росстата по адресу регистрации земельного участка.
Процедура обязательна, если объектом соглашения выступает земля (п. 2 ст. 609 ГК РФ) и договор заключается на срок более года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Для этого нужно написать заявление и заплатить госпошлину в 2 000 руб.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (можно ли перевести земельный участок, находящийся в аренде, в собственность и как оформить права на землю читайте тут)
По указанию сотрудников Росстата может понадобиться еще свидетельство о праве собственности на земельный участок, документы о прошедших торгах и прочее.
Нужно ли платить налог за пай земли, если он в найме?
Налоговое бремя всегда возложено на собственника недвижимости, и не важно, что кто-то другой использует земельный участок по договору аренды (п. 2 ст. 388 НК РФ). Даже если оплата налогов предусмотрена отдельным пунктом в соглашении, это будет предметом разбирательств между сторонами и не более.
Иными словами, налоговой службе не важно, что прописано в договоре и на каких условиях его заключали. Спрашивать положенные выплаты в любом случае будут с собственника земли.
Больше о том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте тут.
Основания и порядок расторжения
Порядок и условия расторжения договора должны быть обозначены в особом пункте в тексте соглашения. Если стороны это не предусмотрели, то есть несколько способов, как досрочно прекратить действие аренды (в соответствии со ст. 46 ЗК РФ, ст. 450—452 ГК РФ):
- Дождаться окончания срока – тогда соглашение прекратит свою силу автоматически.
- Если достигнута обоюдная договоренность: стороны обсудили все возникшие противоречия и решили заключить специально соглашение о расторжении договора. В его тексте нужно обозначить, по каким причинам они пошли на такой шаг.
- Если существует специальный пункт, который дает возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке и без привлечения суда, то сторона может им воспользоваться.
- В том случае, если нельзя обойтись мирными средствами и вы способны доказать нарушение договоренностей, прекратить аренду можно через суд. Для этого сторона составляет исковое заявление и передает его в местное отделение Мирового суда.
Обратиться в суд можно по нескольким причинам, справедливым как для арендодателя, так и для арендатора. В большинстве случаев основной повод для судебного иска – это серьезное и систематическое нарушение условий договора.
Важно! Прежде чем искать правды в суде, необходимо обосновать свои претензии и требования в письменной форме и передать другой стороне. Если такая мера окажется бесполезной, то остается положиться только на судебные разбирательства.
Иск подает арендодатель по причине:
-
- Арендатор нарушает условия пользования имуществом, или применяет его не по назначению.
- Его деятельность привела к существенному ухудшению экологической обстановки или плодородности почвы.
За исключением случаев, если истощение почвы произошло в период сельскохозяйственных работ.
- Он ломает имущество и его больше нельзя использовать по прямому назначению.
- Более двух раз нарушает сроки внесения арендной платы, или отказывается платить вовсе (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).
- Не проводит ремонт в установленные в договоре сроки, либо если его на это обязывает законодательство.
- Участок не используется более трех лет или в течение специально оговоренного промежутка времени.
- Землю сдали в субаренду, что противоречит соглашению.
Иск подает арендатор, если:
- Арендодатель мешает использовать имущество по назначению или по условиям договора, или вообще запрещает им пользоваться.
- Имущество имеет существенные недостатки, из-за которых им нельзя пользоваться, и эти недостатки были явно скрыты арендодателем.
- Арендодатель не ремонтирует имущество, нарушая при этом и пункты договора, и разумные сроки обслуживания имущества.
- В силу обстоятельств, к которым арендатор не имеет никакого отношения, имуществом больше нельзя пользоваться.
Вот и все, что касается составления договора на землю. Чтобы лучше уловить суть и ознакомиться со всем разнообразием возможных условий соглашения, прав и обязанностей сторон, и не оказаться у разбитого корыта впоследствии, лучше посмотреть несколько образцов договоров – их очень легко найти в сети.
