Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев. Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев? Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников.
Немного о долевой собственности
Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.
В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:
- Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
- Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.
Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.
Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.
Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.
Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.
Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.
Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев
Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.
Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.
В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:
- передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
- продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).
Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2022 году
Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.
Однако имеет определенные особенности:
- необходимость соблюдения прав других владельцев;
- потребность в оформлении документов;
- необходимость в выделении доли.
Выделение доли
В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.
Процедура может быть проведена:
- По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
- В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.
В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.
Направление уведомления
Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:
- оформление письменного документа;
- направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
- получение ответа.
В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.
При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.
Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:
- телеграмма;
- при помощи нотариуса.
В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.
В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.
Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.
Алгоритм действий
Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:
- Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
- В случае получения положительного ответа – заключение договора.
- В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
- В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
- В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.
Алгоритм действий при заключении договора:
- Подготовка документации.
- Оформление контракта.
- Обращение к нотариусу.
Сбор документации
Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:
- правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
- технический паспорт из БТИ;
- документ о выделении доли;
- паспорта собственника и покупателя;
- согласие супругов на сделку;
- выписка из домовой книги;
- выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
- нотариальная доверенность (при наличии представителя).
Составление договора
Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.
Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.
Образец договора по продаже доли в квартире
Обращение к нотариусу
С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.
Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.
Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.
Обязанности нотариуса:
- проверка документов;
- проверка юридической чистоты сделки;
- проверка дееспособности сторон;
- оформление контракта (по инициативе сторон);
- удостоверение сделки;
- направление документов в Росреестр;
- выдача новых документов и выписки из ЕГРН.
С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.
Затраты собственника
Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.
С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.
Порядок расчета фиксированной суммы
| 1 млн. | 5 тыс. | 7 тыс. |
| 1,5 млн. | 6 тыс. | 8 тыс. |
| 2 млн. | 7 тыс. | 9 тыс. |
| 2,5 млн. | 8 тыс. | 10 тыс. |
| 3 млн. | 9 тыс. | 11 тыс. |
| 5 млн. | 13 тыс. | 15 тыс. |
| 7 млн. | 17 тыс. | 19 тыс. |
| 10 млн. | 23 тыс. | 25 тыс. |
| 15 млн. | 28 тыс. | 30 тыс. |
| 20 млн. | 33 тыс. | 35 тыс. |
Порядок определения процентной части тарифа для родственников:
- если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
- если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.
Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.
Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:
- если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. + 0,4%;
- при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. + 0,2%;
- если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. + 0,1%.
Предельная сумма составляет 100 000 р.
В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.
Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.
Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника
В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:
- оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
- оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.
Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).
Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.
Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж., подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее. Суд удовлетворил ее требования.
Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.
Продажа доли в квартире: плюсы и минусы
На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.
Минусов у такой сделки гораздо больше:
- сложно найти покупателя;
- возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
- стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
- если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.
Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.
В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Как сдать в аренду 1/2 долю в квартире без согласия второго собственника?
Здравствуйте! хочу сдать 1/2 долю двухкомнатной квартиры, но второй собственник отказывается жить с другими людьми. могу ли я сдать в аренду свое имущество 1/2 долю без согласия второго собственника.
29 мая 2016, 12:53 , Руслан, г. Пермь Ответы юристов Людмила Абаполова Юрист, г. Орск Общаться в чате
могу ли я сдать в аренду свое имущество 1/2 долю без согласия второго собственника.
Руслан
ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
29 мая 2016, 13:01 Елена Ткаченко Юридическая компания «ООО «Эко-Гарант»», г. Белгород Общаться в чате
Сдача квартиры в аренду другим лицам при долевой собственности возможно с по соглашению всех ее участников, согласно ст. 246 ГК РФ:
ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности.
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Соответственно, вы сдавать в наём долю в праве общей долевой собственности на квартиру можете, но требуется согласие всех собственников квартиры.
29 мая 2016, 13:12 Клиент, г. Пермь
а не как не обойти этот случай, например написать доверенность на проживание другого лица в своей доле. или т.п. !?
30 мая 2016, 04:11 Елена Ткаченко Юридическая компания «ООО «Эко-Гарант»», г. Белгород Общаться в чате
Свою часть доли по доверенности передать будет не законно, т.к. для перехода права общей долевой собственности на квартиру необходимо совершение сделки по отчуждению доли в праве (например, дарения, купли-продажи и др.), таким образом, если вселите по доверенности без согласие участника долевой собственности, он вправе обратиться в суд с иском о выселении указанных лиц.
В обход, по законодательству, без согласия не получиться вселить. Вы можете договориться, заключить со вторым собственником соглашение, где прописать какую либо выгоду для него (денежное вознаграждение), прописать, именно какой человек будет проживать, чем пользоваться и тд.
30 мая 2016, 05:39 Похожие вопросы Право собственности
Здравствуйте, у меня такая ситуация муж отсудил 71/100 долей, у меня 11/100 и у двоих несовершеннолетних дитей по 6/100 долей. Может ли муж продать свою долю без нашего согласия. Может ли он сдать в аренду? Что он может сделать, чтоб нас лишил этой квартиры
Показать полностью 25 ноября, 16:04 , вопрос №3507018, Любовь, г. Москва Доверенности нотариуса
Квартира в Санкт-Петербурге оформлена на двоих супругов. Как правильно сдавать в аренду — можно ли оформить самозанятым одного из собственников? Нужно ли тогда согласие второго? Еще есть вариант сделать доверенность на дочь или дарственную, для облегчения осуществления всех операций (дочь проживает в Спб, а собственники — нет).
Показать полностью 24 ноября, 10:45 , вопрос №3505300, Марина, г. Москва Земельное право
В 1995 г, я, получил в дар ½ доли бревенчатого дома 1954 г. постройки, от своей матери. Моя мать родилась и проживала в данном доме с момента его постройки и имела в собственности земельный участок 2900 кв.м и ½ данного жилого дома. Второй собственник ½ доли дома родная сестра моей матери, которая получила в дар данную долю дома в 1990 г . С 1985 г фактически в данном доме она не проживала, т.к. вышла замуж и проживала с супругом в г. Н. С 1990г. мои родители открыто и добросовестно целиком и полностью владели домом и прилегающим земельным участком, ни от кого не скрывая прав на этот дом, имели в хозяйстве крупный и мелкий рогатый скот, занимались посадкой и сбором урожая. После смерти моих родителей я продолжаю (де-факто) открыто вести владение данным домом, несу бремя за содержание бревенчатого дома 1954 г. постройки. После смерти второго собственника (родной сестры моей матери) появилась неопределенность в правовом статусе ½ доли дома. На текущий момент, нет ни каких данных о действующем собственнике вышеупомянутой ½ доли недвижимого имущества. Ее родственники не принимает ни финансового, ни физического участия в поддержании удовлетворительного состояния дома. Все денежные затраты осуществляются только с моей стороны. Я (де-юре) владею данным домом с 1995 г. Многочисленные соседи подтверждают факт моего фактического владения дома на протяжении более 15 лет. Могу ли через суд стать правообладателем 1/2 доли дома по приобретательской давности?
Показать полностью 24 ноября, 09:48 , вопрос №3505216, Ирина, г. Нижний Новгород Административное право Как законно сдать полицию найденные в квартире боевые патроны 23 ноября, 12:25 , вопрос №3504083, николай, г. Москва Усыновление, опека и попечительство
Иванова хочет установить опеку над ребенком 12 лет, который остался сиротой, с возможностью проживания ребенка в квартире Ивановой, а квартиру ребенка сдавать в аренду. Возможны ли такие условия опеки? Кто будет распоряжаться доходами от аренды квартиры? Требуется ли согласие ребенка?
Может ли собственник сдать комнату в квартире в аренду без разрешения другого?
Двухкомнатная квартира с неравными по площади комнатами разделена в равных долях между двумя собственниками. В меньшей по площади комнате проживает по договору безвозмездного пользования проживает сын одного из дольщиков. Имеет ли право второй дольщик сдавать в аренду комнату большей площади, в которой N-количество м2 принадлежит первому дольщику? Какими правами обладают дольщики в данной ситуации.
03 ноября 2013, 18:24 , Александр, г. Москва Ответы юристов Руслан Григорьев Юрист, г. Рыбинск Общаться в чате
Здравствуйте, Александр! На основании ст. 246 ГК РФ
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании ст.247 ГК РФ
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
то есть сдать в наем свою долю Вы имеете право только по соглашению с другим собственником, а при недостижении согласия определить порядок пользования в судебном порядке.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Если в наем будет сдана часть доли, принадлежащая второму собственнику, он имеет право на компенсацию.
03 ноября 2013, 18:42 Надежда Фролова Юрист, г. Москва Общаться в чате
Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности регламентировано ст. 247 ГК РФ:
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Таким образом, чтобы сдавать свою долю в наем, нужно будет получить согласие другого собственника. При недостижении согласия, только в порядке, установленным судом.
03 ноября 2013, 18:43 Вадим Попов Адвокат, г. Оренбург Общаться в чате
В силу ст.247 ГК РФ
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его
владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а
при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих
и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей
компенсации.
Таким образом чтобы сдать долю в аренду Вам необходимо брать согласие иных собственников.
03 ноября 2013, 18:47 Тамара Филатова Юрист, г. Москва Общаться в чате
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение
и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение
гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или
на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора
аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
То есть, собственник жилья( доли) вправе передавать жилое пом. по договору найма (аренды и т.п.) иным лицам.
Согласно ст. 247 ГК РФ
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
То есть, пользование жильем, которое наход. в долевой собственности осуществляется по соглашения собственников.
Поэтому при согласии первого сособственника, второй- вправе сдавать свою долю жилья в наем. При отсутствии согласия первого собственника, второй- сможет решить вопрос в судебном порядке.
Также первый соб. вправе возразить против пользования жильем родственником первого собст.
Таким образом, сейчас второму соб. следует обратиться с данным вопросом к соседу.
Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате.
С уважением Ф. Тамара
03 ноября 2013, 18:51 Наталья Погожева Адвокат, г. Белгород Общаться в чате
Добрый вечер, в судебном порядке возможно определить порядок пользования квартирой — закрепить за каждым из собственников по одной жилой комнате, кухня, ванная и коридоры будут местами общего пользования. Госпошлина всего 200 рублей, из документов необходим техпаспорт БТИ, св-ва о праве собственности, выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах. Если одному из собственников будет выделена комната большей площадью и она будет сдаваться квартирантам, то вначале он должен предложить в найм комнату второму собственнику, за тем вправе сдать третьим лицам. Можно второму собственнику требовать часть платы за пользование его метрами в сдаваемой комнате.
03 ноября 2013, 18:56 Денис Ершов Общаться в чате
Согласно статье 245 ГК РФ, определение долей в праве долевой собственности производится следующим образом:
1. Если доли участников долевой собственности
не могут быть определены на основании закона и не установлены
соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
В вашем случае двухкомнатная квартира разделена в строгом соответствии с Гражданским законодательством на равные части (доли).
Далее в части второй статьи 245 ГК РФ указано, что соглашением всех участников долевой
собственности может быть установлен порядок определения и изменения их
долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение
общего имущества.
Поэтому, исходя из требований Закона Вам совместно с другими участниками общедолевой собственности путём заключения соглашения определить порядок изменения долей в зависимости от вклада каждого из Вас в образование и приращение общего имущества.
В данном случае, сдача в аренду части квартиры ( доли) с целью получения прибыли, будет направлено на улучшение и приращение доли ( имущества, пусти и в денежном эквиваленте). Закон предполагает это производить с учётом мнения всех заинтересованных сторон—участников долевой собственности.
Согласно части 3 статьи 245 ГК РФ, участник долевой собственности,
осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка
использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества,
имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее
имущество.
Отделимые улучшения
общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников
долевой собственности, поступают в собственность того из участников,
который их произвел.
Таким образом отделимые улучшения ( в данном случае прибыль от сдачи в аренду своей доли квартиры) будет собственностью того, то сдаёт свою долю.
В статье 246 ГК РФ подробно расписана процедура распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности:
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по
своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю
либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном
отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 настоящего Кодекса.
Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки долевой собственности остальными участники долевой собственности.
С учётом того, что в Гражданском праве применяется аналогия законодательства, то и при аренде остальные участники долевой собственности так же пользуются преимуществом.
Ещё более подробно владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, закреплено в статье 253 ГК РФ:
1. Участники совместной собственности, если
иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и
пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в
совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается
сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной
собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом,
если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним
из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением
общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию
остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего
сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что
другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются
постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности
настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Как видно из части 3 настоящей статьи, чтоб не было казусов, при сдаче в аренду доли в квартире, прежде всего необходимо предложить принять её в аренду другим участникам общедолевой собственности ( с учётом преимущественного права, дарованного участникам долевой собственности Законом), а уж если они откажутся от аренды, тогда предлагать другим лицам взять в аренду данную долю общедолевой собственности.
В случае противодействия остальных участников общедолевой собственности тому, что вы будете свою долю сдавать в аренду, Вы имеете право обратиться в суд и там доказать свою право сдавать свою часть общедолевой собственности в аренду.
Могу ли я сдавать свою долю квартиры в аренду без согласия других собственников?
Добрый день! Я являюсь собственником 1/3 квартиры. Могу ли я сдавать свою долю в аренду без согласия других собственников? В этой квартире проживает только 1 из 3ёх собственников.
17 февраля 2019, 14:35 , Олеся, г. Москва Ответы юристов Руслан Валеев Юрист, г. Бирск Общаться в чате
Олеся добрый день!
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ).
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).
На основании вышеизложенного если один из собственников распорядится принадлежащей ему долей в праве собственности, предоставив часть квартиры для проживания за плату другим гражданам, тогда как согласия сособственников на передачу во владение и пользование указанной квартирой получено не было, в суд может быть подано исковое заявление о признании договора найма жилого помещения недействительным (ничтожным).
17 февраля 2019, 14:54 Клиент, г. Москва 17 февраля 2019, 14:59 Алексей Козаков Юридическая компания «Адвокатский Кабинет Козакова А.В.», г. Белгород Общаться в чате
Нет, необходимо согласие всех долевых собственников жилого помещения.
Об этом указал Верховный Суд Российской Федерации в ответе на вопрос 4 Обзора судебной практики ВС РФ за Первый квартал 2010 года указал, что пользование долевым имуществом (квартирой) возможно только с согласия всех собственников:
Вопрос 4: Необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру (в том числе однокомнатную), получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи?
Ответ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).
Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями.
В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.
Позиция суда относительно прав несовершеннолетних детей и членов семьи приведена в цитате для того, чтобы сохранить единство цитирования документа. В Вашем случае имеет значение выделенная жирным часть.
Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников
Несколько владельцев у одного жилья может образовываться по разным причинам. Например, в результате приватизации или после приобретения квартиры супругами и оформления ее в долевую собственность. Согласно закону, собственник выделенной доли имеет право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но при этом обязательно должны быть учтены интересы других владельцев (ст. 244 ГК РФ).
Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?
Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.
Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни. Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным. А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.
Поэтому решение о заселении в квартиру третьих лиц, не важно на возмездной или безвозмездной основе, согласно 247 статье ГК РФ, должно быть принято всеми собственниками долей коллегиально.
Если второй владелец против сдачи в аренду вашей доли, есть несколько вариантов решения проблемы:
- Установить порядок пользования общей нежилой площадью и получить разрешение на сдачу жилья в аренду через суд.
- Попытаться аргументированно убедить соседа в целесообразности заселения квартирантов (желательно, чтобы его согласие было изложено на бумаге).
- Без согласия второго жильца заселить в комнату квартирантов, надеясь на то, что сосед не выселит людей на улицу.
Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина
После того, как вы доказали в суде свое право, или если вы решили не учитывать интересы других собственников, и единолично приняли решение о сдачи доли в аренду, заселить в комнату квартирантов можно следующим образом:
- подаем объявление о сдачи комнаты в квартире;
- определяемся с кандидатурами квартирантов;
- составляем договор аренды;
- определяем размер ежемесячного платежа;
- заполняем и подписываем договор;
- вселяем жильцов;
- информируем о заключении договора аренды налоговую службу.
Если квартира находится в долевой собственности, но там уже долгое время никто не проживает, можете рискнуть и сдать жилье без ведома второго владельца. При этом, имейте в виду, что сосед, узнав, что без его ведома в квартире находится чужой человек, может оспорить договор аренды в судебном порядке.
Выделенную долю в натуре, размер жилой площади которой менее 12 квадратных метров, сдавать противозаконно. Так как, согласно 50 статье жилищного Кодекса РФ, этими действиями вы нарушите разрешенную социальную норму комфортного проживания для 1 человека. Такие договора аренды тоже легко аннулируются в суде.
Заключаем договор аренды
Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:
Чтобы при составлении договора не упустить ничего важного, скачайте и распечатайте образец договора аренды доли и заполните его вместе с арендатором в двух экземплярах. Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.
В стандартных договорах аренды жилого помещения должны быть следующие блоки информации:
- предмет договора;
- обязательства арендатора;
- обязательства арендодателя;
- права арендатора;
- права арендодателя;
- условия сделки;
- порядок решения споров;
- порядок и форма расчетов;
- реквизиты сторон.
Обязательное условие при сдаче доли в аренду – жилье должно быть пригодным для проживания.
Предостережения и советы
Как показывает практика, при выделе долей в натуре разделить жилье на несколько равных по площади обособленных помещений почти никогда не получается. Всегда один собственник фактически получает большую часть квартиры, а второму достается ее меньшая половина. Несмотря на то, что в правоустанавливающих документах размер их частей одинаков.
Собственник недополучивший положенные ему по закону квадратные метры, может претендовать на денежную компенсацию на часть недополученной площади от второго владельца. Этот вопрос обязательно следует урегулировать прежде, чем пускать в комнату квартирантов.
Предположим вы, не выплатив соседу компенсации, сдали в аренду большую комнату в квартире, площадь которой на десять метров превышает размер вашей доли. По закону второй собственник, занимающий меньшую комнату имеет право претендовать на часть полученной со сдачи жилья прибыли. Ведь по факту 10 квадратных метров, на которых проживает квартиросъемщик, принадлежит именно ему.
Если разница в размере комнат небольшая сосед может не обратить на этот факт внимание и не будет претендовать на часть арендной платы. Но если сумма, причитающаяся по закону второму собственнику существенная, могут возникнуть проблемы. Вплоть до того, что он выселит арендаторов из комнаты в судебном порядке.
Чтобы избежать подобных проблем, заранее предупредите соседей о том, что планируете сдать комнату в аренду и распишите на бумаге кому сколько процентов от прибыли будет ежемесячно доставаться.
Не забывайте, что аренда жилья – процесс, направленный на получение выгоды, поэтому он будет облагаться налогом в размере 13% от прибыли арендодателя.
Если вы сами решили сдать свою часть квартиры или же наоборот, ваши совладельцы решили пустить квартирантов против вашей воли, то свяжитесь с юристами нашего сайта. Мы сможем на безвозмездной основе рассмотреть вашу конкретную ситуацию и помочь с ее решением.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
ВС объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.
Сергей Куксин/ РГ
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.
Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.
Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.