Налог за сдачу квартиры

Чтобы защититься от недобросовестных квартиросъемщиков, многие владельцы квартир решают сдавать свои квартиры легально. Ведь если жилье сдается официально, арендатор по закону несет ответственность за вред имуществу или неуплату.

Кроме того, тем, кто сдает жилье неофициально, грозят штрафные санкции от государства. Поэтому проще и безопаснее платить налоги. Как это делать правильно и с выгодой для себя, расскажу в следующем материале.

Если у вас не зарегистрировано ИП, налог за сдачу квартиры составит 13%, индивидуальный предприниматель с патентом на сдачу жилья заплатит государству 6% от дохода. Если же вы ведете деятельность как самозанятый, то налоговая ставка будет равна 4%. Предлагаю рассмотреть каждый из вариантов подробнее.

Как платить налог: инструкция для физлиц

Я подготовила удобную пошаговую инструкцию, помогающую оплачивать официально налоги со сдачи жилья:

1. Заключить договор аренды или найма.
2. В течение месяца после заключения договора зарегистрировать его в Росреестре, в многофункциональном центре или на госуслугах, если срок договора — более 11 месяцев. Если вы сдаете квартиру меньше, чем на год, такая регистрация не нужна.
3. Сформировать пакет документов, чтобы подать налоговую декларацию 3-НДФЛ (паспорт гражданина РФ, договор найма жилого помещения, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или документ, дающий право ею распоряжаться, выписка из ЕГРН либо договор социального найма).
4. Подать налоговую декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы для оплаты налога 13%. Документ подают по месту постановки на учет лично или через онлайн-сервис Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС до 30 апреля следующего года.
5. Уплатить налог на доходы физических лиц, либо оплатив в банке квитанцию (форму квитанции можно найти на сайте ФНС), либо онлайн, с помощью сервиса Уплата налогов физических лиц до 15 июля следующего года.

Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%, а вот если вы пребываете на территории страны менее 183 дней в году, то вам придется платить по ставке 30%.

Сдача квартиры, если вы купили патент

Давайте разберемся, насколько выгоден патент при уплате налогов. Патентной системой налогообложения могут воспользоваться только владельцы ИП. Если вы приобрели патент, налог с доходов за сдачу имущества платить не нужно.

Стоимость патента равна 6% от суммы потенциально возможного к получению дохода, размер которого устанавливается законом за год. Приобрести патент можно на разный срок: от одного месяца до года. Выгода в том, что здесь можно сэкономить благодаря более низкой процентной ставке, чем НДФЛ.

Сдача жилья в аренду, если вы самозанятый

Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.

Если вы работаете по найму или имеете ИП, это не препятствие для того, чтобы стать самозанятым. Чтобы встать на учет, скачайте приложение Мой налог, там вы будете регистрировать платежи.

Важно! В случае, если вы уже успели заключить договор найма, и только после этого задумались о статусе самозанятого, такой договор перезаключать не нужно.

Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Как сдать квартиру в Москве

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

• зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП;
• зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбрать:
• автоматизированную упрощенную систему налогообложения (АУСН) и платить 8% от полученного дохода. Этот экспериментальный режим могут применять ИП, зарегистрированные в Москве, Московской и Калужской областях, в Республике Татарстан;
• патентную систему налогообложения и платить 6% от потенциально возможного к получению дохода и обязательные страховые взносы;
• по итогам года сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет либо уплатить НДФЛ, либо налог на профессиональный доход.

Если вы госслужащий, вы можете сдать квартиру, уплачивая налог на профессиональный доход либо НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на имущество физических лиц, налога на доходы физических лиц и налога на добавленную стоимость, предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Каждый год предприниматель уплачивает обязательные страховые взносы , при этом стоимость патента можно уменьшить на их сумму, подав уведомление в налоговую инспекцию.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3.Заключите договор найма (аренды).

Подробнее о патенте

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье физическому лицу, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1.Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3.Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

Подробнее об НДФЛ

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1.Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2.Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 4.После получения арендной платы сформируйте в приложении «Мой налог» чек.

Шаг 5.Заплатите налог до 25 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода (сумма налога рассчитается автоматически).

Как узаконить доходы от сдачи квартиры?

Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.

Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?

Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.

Анастасия Корнилова

Кто платит налог с доходов от сдачи жилья

Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.

Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.

Расскажу кратко про основные режимы.

Как физическое лицопри сдаче квартиры вы должны отдать государству 13% с полученных доходов — это ставка НДФЛ. Например, если вы получаете от жильцов 20 000 Р в месяц, за год ваш доход составит 240 000 Р . С этих денег нужно будет заплатить 31 200 Р налога. Часть этой суммы и даже всю ее можно будет вернуть с помощью вычетов. Например, на лечение, медуслуги или ИИС.

Самозанятыеплатят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.

Ну и что? 11.06.20

Индивидуальные предпринимателиплатят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.

Следует помнить, что кроме налогов у ИП есть обязательные взносы за себя — в 2020 году это 40 874 Р . Причем взносы на пенсионное и медицинское страхование придется заплатить, даже если у ИП вообще не будет выручки. То есть если вы собирались сдать квартиру, зарегистрировались как ИП, а квартирантов так и не нашли, обязательный взнос все равно придется уплатить.

Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.

Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.

Допустим, вы хотите сдавать квартиру площадью 40 м² в Краснодаре за 20 000 Р в месяц. За год ваш доход составит 240 000 Р . Стоимость патента я рассчитала на сайте налоговой. Тогда цифры будут такие.

Сколько налога надо заплатить с 240 000 Р на разных системах налогообложения

СистемаСтавкаСумма налога в годС вычетом взносовВсего к уплате за год

УСН	6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Но в случае, когда никакой другой деятельности, кроме сдачи жилья в аренду вы не ведете, этот вариант невыгоден	14 400 Р	0 Р (14 400 — 40 874)	40 874 Р
ПСН	6% от потенциального дохода. Он не зависит от реального и, по данным ФНС, для этого вида деятельности равен 1 млн рублей в год	60 000 Р	—	107 874 Р (60 000 + 40 874 + 7000*)

УСН

6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Но в случае, когда никакой другой деятельности, кроме сдачи жилья в аренду вы не ведете, этот вариант невыгоден

Налог за сдачу квартиры

Теперь вернёмся к налогам. Итак, какой налог с аренды жилья платит собственник? И как платить налог со сдачи квартиры? Как мы уже сказали, есть несколько вариантов.

Вариант 1. НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Если владелец как физическое лицо получает доход от сдачи квартиры, значит, он должен будет платить налог в бюджет. Налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году, как и прежде, составляет 13% от ежемесячной арендной платы. Только выплачивается этот налог не ежемесячно, а один раз в год. Владелец должен будет самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля. Налоги выплачиваются за предыдущий год. То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2022 году.

Насколько выгодно платить такой налог на аренду? Допустим, владелец сдаёт свою двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход без учёта залога (это депозит в размере месячной платы, обеспечительная сумма на случай порчи имущества арендаторами) составляет 480 тыс. рублей. Рассчитываем НДФЛ: за год собственник должен будет заплатить 62,4 тыс. рублей налогов от сдачи квартиры. То есть сразу придётся отдать примерно полтора месячных платежа, полученных от арендаторов. Это довольно приличная сумма. А ведь есть ещё расходы на коммунальные услуги, которые частично тоже оплачивает владелец, налог на имущество (саму квартиру) и вероятные затраты на мелкий ремонт.

Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это значит, что налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду можно будет потратить на образование, лечение или покупку жилья.

Вариант 2. «Упрощёнка» для ИП

Можно выбрать другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. Но им могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели, поэтому необходимо будет зарегистрировать ИП. Для индивидуальных предпринимателей действует упрощённая система налогообложения (УСН), если по этой системе выбрать начисление налога на доход, то ставка налога составит 6% (а не 13% как в случае с НДФЛ).

Регистрация ИП займёт около трёх дней. Нужно собрать пакет документов, в котором должны быть паспорт, ИНН и два заявления: собственно о регистрации ИП (форма №21001) и о переходе на упрощённую систему налогообложения (форма №26.2-1). Подтверждение регистрации обычно приходит на почту через три рабочих дня.

Налог по УСН выплачивается ежеквартально, то есть четыре раза в год. А декларацию нужно подавать так же – до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Индивидуальный предприниматель, выбравший УСН, должен платить фиксированные страховые взносы: пенсионные и в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у индивидуального предпринимателя нет других сотрудников, он платит взносы только за себя. Пенсионные взносы «за себя» в 2021 году составляют 32 448 рублей, а в фонд ОМС – 8426 рублей, итого 40 874 рубля за весь год. Суммы взносов каждый год меняются, поэтому нужно будет уточнять их в налоговой. Страховые взносы ИП должен платить независимо от того, есть ли у него доход. Например, если владелец два месяца не мог найти новых квартирантов и не получал доход, сумма страховых взносов не изменится и её придётся платить в любом случае.

Однако индивидуальный предприниматель, использующий УСН, может вернуть взносы «за себя» в виде налогового вычета.

Итак, считаем. Налог (6%) от сдачи «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц по «упрощёнке» для ИП составит 28,8 тыс. рублей за год. Если у индивидуального предпринимателя нет сотрудников и он работает один, то страховые взносы он возвращает налоговым вычетом, поэтому в расчёт их не берём. Но есть ещё нюанс: если годовой доход от сдачи ИП превышает 300 тыс. рублей, то он должен заплатить 1% от доходов, превышающих этот лимит. В данном случае годовой доход от сдачи двухкомнатной квартиры составляет 480 тыс. рублей, лимит превышен на 180 тыс. рублей. Значит, 1% от этой суммы – 1,8 тыс. рублей. Общая сумма налога за год составляет 30,6 тыс. рублей (а не 62,4 тыс. рублей, как в случае с НДФЛ).

Вариант 3. Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) – это тоже вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года. Патентная система охватывает не все виды предпринимательства, но аренда жилья как раз входит в список разрешённых. Ставка по этому налогу составляет 6%, как и в случае с УСН. Но налог рассчитывается не от фактического, а от планируемого дохода предпринимателя. А предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и определяется властями региона, где ведётся деятельность (здесьможно уточнить ожидаемый доход по ПСН в Москве). Стоимость патента тоже зависит от местоположения объекта и его площади, его можно рассчитать здесь.

Для примера рассчитаем, какой налог будет платить владелец «двушки» площадью 50 кв. м в московском районе Алтуфьево, если решит приобрести патент.

Итак, стоимость самого патента для такой квартиры составит 18 тыс. рублей. Предполагаемый годовой доход от сдачи квартиры площадью не более 50 кв. м в СВАО Москвы, где находится район Алтуфьево, установлен в размере 300 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога вместе со стоимостью патента составляет 36 тыс. рублей в год. Но это ещё не всё: в случае с ПСН индивидуальный предприниматель тоже должен внести страховые взносы (40 874 рубля за 2021 год), но, в отличие от «упрощёнки», вернуть эти средства через налоговый вычет нельзя. Прибавляем эту цифру к общей сумме налога – получается почти 76,9 тыс. рублей. А если бы предполагаемый доход от сдачи квартиры был больше 300 тыс. рублей, пришлось бы также брать в расчёт 1% от суммы, превышающей лимит.

Вариант 4. Самозанятость

Налог при сдаче жилья физлицом может быть ещё меньше. Владелец квартиры, который сдаёт её в аренду, может стать самозанятым. Самозанятость (официально она называется налогом на профессиональный доход, или НПД) – это относительно новый налоговый режим, который действует в России с 1 января 2019 года. Сначала проект в качестве эксперимента был введён только в четырёх регионах – в Москве и Московской области, в Калужской области и Татарстане, а с 1 июля 2020 года он работает уже во всей стране. Пока планируется, что действовать этот налоговый режим будет до 31 декабря 2028 года.

Рассчитан режим НПД на физических лиц, которые работают на себя и чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. Для режима самозанятости подходят не все виды деятельности, но как раз сдача в аренду недвижимости – разрешена. При этом сдавать нужно именно жильё, а аренда офисов и других нежилых помещений (в том числе и апартаментов, которые юридически не являются жильём) в список разрешённых видов деятельности для самозанятых не попадает.

При расчёте ставки налога для самозанятого важно, от кого он получает доход. Например, если владелец сдаёт квартиру физическим лицам, то ставка налога для него составит 4%, а если организации, то есть юридическому лицу, – 6%. Если собственник сдаёт свою «двушку» в Москве за 40 тыс. рублей в месяц семейной паре, то налог для него по ставке 4% составит 19,2 тыс. рублей в год. По закону установленные ставки не будут повышаться до конца 2028 года.

Но у НПД есть ещё одно преимущество: для самозанятых предусмотрен налоговый вычет – 10 тыс. рублей. Налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду – тот же самый. Эту сумму нельзя одномоментно получить на руки – из неё гасится часть налога путем снижения налоговой ставки. То есть налог будет начисляться по ставке 3% вместо 4%, если квартира сдаётся физлицам. Если жильё снимает юрлицо, то ставка при использовании налогового вычета составит 4% вместо 6%. Налог при сдаче квартиры будет начисляться по сниженным ставкам до того момента, как вычет полностью исчерпается, а затем ставки вернутся к начальным цифрам.

Самозанятые не должны платить страховые взносы, им даже не нужно подавать декларации. Посещать налоговую не придётся даже при регистрации. Необходимо только зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог». Регистрация также доступна на сайтах ФНС и Госуслуг, а ещё через банк. Налог будет начисляться в приложении автоматически, оплачивать его нужно ежемесячно.

Жильё, которое сдаёт самозанятый, может находиться в другом регионе. Например, человек живёт в Москве, а квартира, которую он получил в наследство от родителей и решил сдавать, – в Екатеринбурге. При регистрации самозанятости владелец просто должен указать не Москву, где он зарегистрирован, а Екатеринбург, где будет вести деятельность как самозанятый.

Владелец жилья, который сдает квартиру в аренду и платит налоги как ИП, тоже может перейти на самозанятость. Для этого нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и отправить уведомление в налоговую об отказе от налогового режима, который использовался ранее (например, УСН или ПСН). Если собственник покупал патент, то нужно подождать, когда кончится срок его действия – неиспользованное и оплаченное время будет пересчитано, а оставшаяся сумма поступит на счёт налогоплательщика в налоговой.

Самозанятость, как мы уже говорили, подходит тем, чем доход не превышает 2,4 млн рублей. Если речь о дорогом жилье, то этот лимит может быть превышен, а это значит, что такой налоговый режим для этого владельца не годится.

Какой способ уплаты налога выгоднее

Итак, подведём итог наших расчётов – какой способ уплаты налогов выгоднее при сдаче московской «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц.

НДФЛ (13%) – 62,4 тыс. рублей налогов в год.

УСН (6%) – 30,6 тыс. рублей налогов в год.

ПСН (6%) – 76,9 тыс. рублей налогов в год.

Самозанятость (4%) – 19,2 тыс. рублей налогов в год.

Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально

Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.

Действительно, ещё недавно владелец квартиры в статусе ИП, который сдавал эту жилплощадь в аренду, не мог её впоследствии продать как физическое лицо. Если квартира ранее использовалась в предпринимательских целях, то нужно было заплатить НДФЛ со всей полученной от продажи суммы.

Однако в законодательстве появились изменения, позволяющие избежать оплаты НДФЛ при продаже жилья, которое сдавалось в аренду. Теперь налоговой важен не факт сдачи жилья и статус владельца, а срок, в течение которого квартира находится в собственности. Допустим, продавец был собственником квартиры (если она не единственная) более пяти лет – тогда НДФЛ от продажи жилья не начисляется. Если это единственное жильё в собственности, то продать без НДФЛ можно через три года. Также через три года без налога разрешается продать жильё после приватизации или полученное в наследство, а также в дар от родственников.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

Налог за сдачу квартиры

Статья обновлена 31.08.2022

Почему некоторые считают, что налоги со сдачи квартиры в аренду платить не нужно

Существует миф про «официальную» и «неофициальную» аренду квартир. Кажется, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно. А если без договора, то можно и не платить.

На самом деле платить необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Узнает ли о нём государство — вопрос.

Тут многое зависит от договора. Заключают долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма. Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан зарегистрировать в Росреестре. Так государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую.

Популярная практика среди арендодателей — заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает. Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный. Просто государство (возможно, до поры до времени) о нём ничего не знает.

Может показаться, что для арендодателя лучше сдавать квартиру вообще без договора, если он хочет оставить как можно меньше «следов», но это не так. Во-первых, договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату. Во-вторых, многие наниматели, в первую очередь те самые «обязательные и платёжеспособные», просто не будут рассматривать варианты без договора, так как заподозрят какой-то подвох. В-третьих, доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.

Сколько платить налогов

Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, кто является налоговым резидентом России, а кто нет. Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.

НДФЛ — 13% или 15%

Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) придётся заплатить 13%. Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год — декларацию 3-НДФЛ самостоятельно подают до 30 апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2019 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2020 году. То есть за 2022 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2023 году.

Не очень приятные новости для тех, кто зарабатывает больше пяти миллионов рублей в год, — с 2021 года их НДФЛ вырастает до 15%.

Пример: У Алёны есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую она сдаёт за 50 000 в месяц. За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Алёна получила в качестве арендной платы 600 000 рублей.

Итого — за год Алёна заплатит налоги 78 000 рублей.

ИП — 6% или стоимость патента

Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.

Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить форму о переходе. Пакет документов относят в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации. Если же вы решите отправить документы в электронной форме, оплачивать госпошлину отдельно не придётся.

Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно четыре раза в год — каждый квартал.

Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000.

Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется каждый год: так за 2022-ой нужно внести 34 445 рублей пенсионных взносов и 8 766 рублей в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Итого 43 211 рублей за одного сотрудника (то есть за Алёну). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей. То есть всего 46 211 рублей.

Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 36 238 рублей, можно вычесть, так как Алёна работает одна.

Итого — 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.

Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры входит в этот список. Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.

Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру.

Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона. Рассчитать её можно на сайте «Расчёт патента» . В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 54 000 рублей. Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) в 2022 году составит 900 000 рублей в год для квартир с метражом не более 50 м2. Реальные доходы Алёны будут меньше на 300 000 рублей, так что платить отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН — ей не придётся.

Ещё нужно отдать те же 43 211 рублей страховых взносов для ИП.

Итог — 97 738 рублей. Самый невыгодный вариант.

Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и оплатить пошлину в 160 рублей.

Самозанятость — 4%

Алёна живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятая. В год Алёна должна получать в этом статусе доход меньше 2,4 миллиона. Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость). Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.

Самозанятые платят 4% налога с доходов, если работают с физлицами и 6% — если с орагнизациями. По закону эта ставка остаётся замороженной в течение 10 лет.

Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Алёна заплатит 24 000 рублей налогов.

Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей — он применяется к сумме автоматически. Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.

И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 18 000 рублей. Самый выгодный вариант!

Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог».

Мы подробно писали, как работает это приложение и как платить налоги самозанятым.

С самозанятостью есть один основной нюанс: если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» Алёну обратно на НДФЛ — ничего дополнительно делать не нужно. При этом профессиональный трудовой доход в этой сумме не участвует: то есть, Алёна может спокойно ходить на обычную работу и получать любую “белую” зарплату.

Что будет, если не платить налоги со сдачи квартиры

Допустим, договор найма у Алёны есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован. Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Алёны из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях — соседи. Риск нарваться на такую проверку невелик, но исключать его точно не стоит. ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда. Разберём каждый случай подробнее.

МВД и ФНС выпустили соглашение о взаимодействии. Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть письмо Минфина, в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».

На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских можно не пускать в квартиру, а выездные проверки ФНС встречаются редко.

Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы. Если проверят паспорт, то наверняка посмотрят и страницу с регистрацией. Если постоянной регистрации в Москве или Подмосковье нет, а временная истекла 3 месяца назад, жильца оштрафуют на 2–3 тысячи рублей. В теории, достаться может и собственнику жилья, но такое случается редко.

Отношения с арендаторами

Алёне выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе она на практике может оказаться беззащитна перед жильцами. Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Алёны узнает государство. Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов она уклонялась.

А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов. Они могут угрожать Алёне жалобой в ФНС, если она не пойдёт на какие-то условия с их стороны.

Считаем штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов

Ниже — расчёт суммы штрафа, если Алена не заплатит налог с дохода от сданной квартиры, а обман вскроется.

Непредставление декларации в срок грозит штрафом в 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога. За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную — на 40%. Под «умысел», согласно ФНС, попадает осознанный уход от уплаты налогов. Например, дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности. В случае с арендой квартир его критерии размываются — так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.

Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 2 700 000 рублей , будут судить . Уголовное наказание — штраф на сумму от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты от 18 месяцев до трёх лет.

Рассчитаем, сколько потеряет Алёна, если решит скрыть доходы от ФНС. Дисклеймер: мы ведём подсчёт, исходя из того, что она не самозанятая и не ИП — странно было бы тратить время на регистрацию, а потом намеренно уклоняться от уплаты налогов.

Наша героиня не заплатила налоги за 2021 год и не подала декларацию до 30 апреля 2022 года . Допустим, сегодня 1 декабря , а в местный МФЦ Алёна не торопится, поэтому ей нужно заплатить сам налог, штраф за несданную декларацию, штраф за неуплату налогов и пеню (1/300 ставки Центробанка).

1. Налог 13% — 78 000 рублей.

2. За отсутствие декларации попросят 78 000(сумма налога) х 5% (стандартный штраф) х 7 (месяцев с момента обнаружения) = 27 300.

3. За неуплату налога — штраф от 20 до 40% от суммы налога, посчитаем по минимуму («умысел» ещё нужно как-то доказать) = 15 600 рублей

4.

Итого — Алёна потеряет 119 528,5 рублей.Даже при максимально невыгодной системе налогообложения — патентной — она бы затратила почти на 22 тысячи меньше. Расчёты приведены в вакууме: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее чем через несколько месяцев. Сумма штрафа растёт пропорционально.

Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход. А любой доход облагается налогом.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Существует 3 способа:

• налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
• патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
• налог на самозанятость (4%).

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?

Шаг 1.Заключитедоговор аренды или найма

Шаг 2.В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется;

Шаг 3.Соберите документы для подачи налоговой декларации

• паспорт;
• договор найма жилого помещения.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма.

Шаг 4.Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за просрочку на граждан налагаются штрафные санкции;

Шаг 5.Уплатите НДФЛ

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервисФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Может ли налоговый нерезидент жить за рубежом и сдавать квартиру в России как самозанятый?

Да,это возможно. Согласно разъяснениям Минфина России ? Письмо Минфина России от 20.12.2021 № 03-11-11/103727 , налоговый нерезидент РФ, проживающий за рубежом, может продолжать предпринимательскую деятельность на территории России в статусе самозанятого.

В этом случае доходы, получаемые от сдачи жилья в России будут облагаться налогом по ставке 4%. При этом общий доход от сдачи жилья не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.

При этом если самозанятый сдает не квартиру, а апартаменты, он должен будет заплатить налог по ставке 13% как физическое лицо. Это связано с тем, что специальный налоговый режим (самозанятость) не распространяется на нежилую недвижимость.

С точки зрения закона апартаменты – это помещение, которое не предназначено для постоянного проживания. Такая недвижимость относится к категории коммерческой.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

• Пени в размере 1/300 ставки Центрального банка за каждый день просрочки (налог нужно уплатить до 15 июля того же года, в котором была подана налоговая декларация);
• Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога (40%, если не платить умышленно).

Например, гражданин РФ в 2020 году сдавал квартиру за 10 тысяч рублей в месяц без уплаты налогов. Таким образом, он должен был заплатить налог в размере 13 тысяч рублей. В сентябре 2021 года налоговая служба обнаружила это нарушение. С гражданина могут взыскать:

• 13 тысяч налога и пени;
• 2,6 тысячи – штраф за неподачу своевременно налоговой декларации;
• 5,2 тысячи – штраф за неуплату налога;

Окончательная сумма будет определена налоговой инспекцией.

Для самозанятых штраф также будет рассчитываться исходя из ставки НДФЛ – 13%, а не налога на самозанятость.