На первом этаже многоквартирных домов часто можно встретить магазины, салоны красоты или офисы. Предприниматели приобретают жилые помещения для коммерческой деятельности. Перед тем, как начинать вести бизнес, важно осуществить перевод жилого помещения в нежилое. Если не сделать этого, гражданин может быть привлечен к административной ответственности.
Перевод жилого помещения в нежилое
Осуществить перевод помещения из жилого в нежилое в 2022 году можно только при особенном расположении объекта недвижимости:
- на первом этаже многоквартирного дома;
- на более высоких этажах дома, но только над нежилыми помещениями.
Процедура проводится в соответствии с условиями и основаниями, прописанными в статье 22 ЖК РФ. Порядок ее отражается в статьях 23 и 24 кодекса.
Запрещено осуществлять перевод в следующих ситуациях:
- невозможность доступа к помещению без использования иных объектов, обеспечивающих доступ к другим квартирам (подъезд многоквартирного дома);
- отсутствие технической возможности для оборудования такого доступа;
- переводимое помещение является частью жилого объекта (комната в коммунальной квартире);
- помещение используется или будет использоваться для проживания собственника и других граждан;
- заключение договора аренды, ренты помещения с другими гражданами.
В законе прописываются виды деятельности, которые невозможно осуществлять в многоквартирном доме. Не получится провести процедуру, если владелец собирается открыть специализированный магазин товаров бытовой химии с хранением воспламеняющихся веществ, склад, магазин с графиком работы после 23 часов. Также нельзя размещать в жилом доме предприятия общественного питания, досуга, если количество мест превышает 50.
Основное условие перевода помещения в нежилой фонд – отдельный вход. Для его оборудования необходимо затронуть общее имущество дома и других собственников. Без разрешения остальных владельцев процедура не будет проведена. Также потребуется получить согласие от собственников, чьи объекты недвижимости примыкают к переводимому помещению.
Справка! Примыкающими являются помещения с общей стеной с переводимым объектом, а также объекты, расположенные над и под ним (часть 2.2 статьи 23 ЖК РФ).
Пошаговая инструкция перевода в нежилое помещение
Чтобы осуществить перевод, важно следовать пошаговой инструкции. Необходимо собрать документы, согласовать проект перепланировки, получить решение контролирующих органов.
Документы
В наличии у заявителя должны быть следующие документы:
- заявление, составленное гражданином;
- паспорт для удостоверения личности;
- правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
- план помещения и его техническое описание, технический паспорт;
- поэтажный план дома;
- проект переустройства или перепланировки;
- протокол собрания собственников иных помещений дома с решением о согласии на перевод;
- согласие каждого собственника, объект которого примыкает к переводимому помещению;
- заключение пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности;
- заключение санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии санитарным нормам.
Собрание собственников должно проводиться в обязательном порядке. По его итогам выносится решение с согласием на перепланировку или отказом.
Общее собрание может проводиться как в очной форме, так и в виде заочного голосования.
По его результатам готовятся следующие документы:
- решение в виде протокола;
- разрешение на передачу в пользование части общего имущества;
- согласие на перевод;
- реестр владельцев квартир;
- уведомление о проведении собрания;
- списки принявших участие в собрании граждан;
- письменные решения собственников помещений.
В соответствии с регламентом проведения собрания, проголосовать должны не менее 50% собственников при наличии двух и более подъездов в жилом жоме. Если имеется один подъезд, потребуется 2/3 числа подписей от общего количества жильцов.
Подача заявления
Способ подачи заявления и документов зависит от того, кто будет их подавать. Физическому лицу можно обратиться в Многофункциональный центр.
Если обращается индивидуальный предприниматель, стоит подать документы непосредственно в Департамент городского имущества или иной отдел администрации населенного пункта, в ведении которого находится данный вопрос. При составлении заявления можно использовать образец.
Важно прописать в документе:
- наименование государственного органа, куда подается бумага, адрес;
- личные данные заявителя (ФИО, адрес, контактный телефон, адрес электронной почты);
- просьбу осуществить перевод помещения;
- данные об имущественном объекте;
- конечную цель использования помещения;
- подтверждение согласия других жильцов;
- дату составления;
- подпись.
Получение решения
Обращение рассматривается в течение 45 дней. В 3-дневный срок протокол направляется по почте заявителю или выдается на руки при личном посещении.
Среди распространенных причин отказа выделяют:
- несоблюдение условий перевода;
- отсутствие полного пакета документов;
- отсутствие согласия от других собственников.
При отсутствии в протоколе об отказе причин решение признается немотивированным. Оно подлежит обжалованию. Как показывает судебная практика, истцы часто выигрывают дела, если четкого обоснования отказа в документе нет.
Перепланировка
Для проведения перепланировки необходимо заключить договор с организацией, входящей в СРО.
В процессе важно учитывать несколько нюансов:
- Все работы должны быть проведены строго по проекту и постановлению администрации. В противном случае перепланировка не будет законной.
- Важно соблюдать меры безопасности при работе с электричеством, системами водоснабжения.
- Работы должны проводиться в разрешенное время.
Если подрядчик будет следовать проекту, приемочная комиссия без проблем подпишет акт. При нарушениях придется восстанавливать внешний вид помещения.
Стоимость
Стоимость перевода в каждом случае рассчитывается индивидуально.
Собственнику помещения нужно будет оплатить:
- разницу стоимости нежилой недвижимости по отношению к жилой (расчеты производятся в БТИ);
- услуги БТИ по подготовке техпаспорта, справок;
- услуги нотариуса при заверении копий документов;
- государственную пошлину на регистрацию нежилой недвижимости в Росреестре;
- услуги лицензирующей организации, составляющей проект перепланировки.
Процедура длится около 5 месяцев. Цена составляет от 260 до 480 тысяч рублей.
Внимание! В каждом регионе устанавливаются собственные тарифы. Также учитываются индивидуальные особенности процесса.
Ответственность за самовольный перевод
Самовольное переустройство или перепланировка жилых помещений приводит к назначению административного штрафа.
На основании статьи 7.21 КоАП РФ при использовании жилых помещений не по назначению придется заплатить:
- от 1 до 1,5 тысяч рублей физическим лицам;
- от 2 до 3 тысяч рублей должностным лицам;
- от 20 до 30 тысяч рублей юридическим лицам.
В случае незаконной перепланировки или самовольного переустройства собственнику придется заплатить:
- для физических лиц – от 2 до 2,5 тысяч рублей;
- для должностных лиц – от 4 до 5 тысяч рублей;
- для юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.
Перевод жилого помещения в нежилое возможен в рамках закона. Важно, чтобы были соблюдены все условия процедуры. Обязательно потребуется согласие других собственников и разрешение Департамента городского имущества. Перепланировка должна быть узаконена и подтверждена проектом. При нарушении требований собственнику придется нести ответственность в рамках КоАП РФ.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней
Можно ли перевести квартиру из жилого помещения в нежилое, чтобы сдавать дороже?
Получил в наследство квартиру на первом этаже в центре небольшого города. Рядом магазины, медцентры, офисы. Появилась идея перевести ее в нежилую недвижимость и сдавать в аренду бизнесу.
Расскажите, как это можно сделать и какие подводные камни могут встретиться? Нужно ли оформлять ИП для сдачи в аренду и какие придется платить налоги?
Если хотите сдавать квартиру в аренду как нежилое помещение, придется оформить ИП и правильно платить налоги, чтобы не попасть на штрафы и пени. А еще нужно провести общее собрание собственников жилья, сделать отдельный вход и собрать пакет документов.
Анастасия Корнилова
План действий:
- Проведите общее собрание собственников.
- Получите согласие соседей на перевод.
- Проверьте требования к помещению.
- Подготовьте документы.
- Подайте заявление.
- Разберитесь с перепланировкой.
- Зарегистрируйте перевод.
- Не забудьте о налогах.
Для перевода помещения в нежилое нужно провести общее собрание собственников
Для принятия решения нужен кворум — минимальное количество голосов, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме. Решение о переводе принимается большинством голосов, и количество подъездов в доме здесь тоже учитывается.
Сколько собственников должны прийти на собрание
| Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов | Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме |
| В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в подъезде, где предполагается перепланировка |
В доме один подъезд
В доме несколько подъездов
Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме
В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в подъезде, где предполагается перепланировка
Если в доме несколько подъездов, должны соблюдаться оба условия одновременно. Если напутать, кворума не будет, и решение могут оспорить. То есть если у вас в доме несколько подъездов, нужно собрать минимум половину от общего числа голосов, но при этом из нужного вам подъезда должно быть больше ⅔ голосов собственников.
Голоса считают не по числу собственников, а по площади принадлежащих им помещений. У одного владельца трешки голосов будет больше, чем у двух владельцев однушек. Так что людей может быть меньше, а голосов у них будет больше. И кворум зависит даже от тех людей, которые живут на другом конце дома от будущего магазина или офиса.
Но даже если вы наберете необходимый кворум — это еще не значит, что у вас есть согласие на перевод. Набранный кворум означает, что собрание правомочно и вы можете вынести на его рассмотрение вопрос о назначении помещения.
Ну и что? 20.11.17
Причем на обсуждение нужно выносить не только вопрос о реконструкции или перепланировке, а согласовывать назначение помещения. Если жильцы проголосуют против превращения квартиры в нежилое помещение, ничего не выйдет.
Сколько голосов нужно набрать для принятия решения
| Большинство от общего количества голосов участников собрания | Большинство от общего количества голосов участников |
| И в то же время большинство от общего количества голосов участников собрания — жильцов подъезда, где предполагается перепланировка |
В доме один подъезд
В доме несколько подъездов
Большинство от общего количества голосов участников собрания Большинство от общего количества голосов участников
И в то же время большинство от общего количества голосов участников собрания — жильцов подъезда, где предполагается перепланировка
Когда будете оформлять протокол общего собрания, отдельно укажите, что эти условия были соблюдены. Обязательно должно быть видно, кто из голосовавших в каком подъезде живет и как считались голоса. Если наберете большинство голосов во всем доме, но в нужном вам подъезде большинства голосов не получите, перевод не согласуют.
Сразу составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново. Один экземпляр протокола приложите к документам на согласование перевода помещения в нежилое, второй передайте в УК или ТСЖ.
Все соседи должны дать согласие на перевод
Для перевода квартиры в нежилое помещение придется получить согласие от собственников всех прилегающих помещений: справа, слева, снизу и сверху.
Законом не установлен специальный бланк, поэтому согласие составляют в произвольной форме. Однако есть сведения, которые обязательно следует указать:
- ФИО собственника и его паспортные данные.
- Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
- Номер примыкающей квартиры.
- Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
Вы можете сделать шаблон и попросить соседей от руки написать согласие. Только убедитесь, что согласие дает именно собственник, а не супруга, мама или родственник. Право голоса есть только у собственников, чье право подтверждается документами, а не у фактических жильцов.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Основные требования к нежилому помещению
Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, нужно сделать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и оборудовать пожарную сигнализацию.
Отдельный вход. По закону из квартиры нельзя сделать нежилое помещение, если у нее нет отдельного входа. Так закон защищает права жильцов: если посетители будут ходить через общий подъезд, они потревожат остальных. Поэтому прежде всего оцените, можно ли сделать в вашу квартиру индивидуальный вход с улицы.
Чтобы прорубить вход и сделать перепланировку, вам придется получить согласие остальных жильцов. Дело в том, что вы меняете фасад дома и будете использовать часть придомовой территории для постройки крыльца. Фасад и придомовая территория — это общее имущество жильцов, поэтому для любых действий с ними необходимо согласие собственников.
Причем на переоборудование и перепланировку с использованием общего имущества вам нужно получить согласие абсолютно всех собственников в вашем доме.
Изумительная история 24.05.17
И доступ к помещению через площадку и лестницу, по которым ходят остальные жильцы, вообще должен быть исключен. Ваше нежилое помещение должно быть полностью изолировано от подъезда, которым пользуются жильцы.
Вентиляция. У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. Вы можете присоединиться к общей вытяжной системе, если в вашем помещении не будет вредных выбросов. Заранее проконсультируйтесь с экспертами.
Звукоизоляция. Вы должны обеспечить звукоизоляцию квартир, которые находятся над вашим помещением и сбоку от него. Если в помещении будет работать оборудование, шумы и вибрации от него не должны превышать допустимый уровень. Здесь тоже нужна помощь специалистов: желательно до того, как приступите к оформлению документов.
Пожарная безопасность. Нужно оборудовать помещение противопожарной защитой, чтобы у людей была возможность эвакуироваться в безопасную зону, если начнется пожар. Тут тоже не обойтись без предварительных согласований.
Зона разгрузки-погрузки. Если планируете сделать торговую точку, вам придется организовать зону для доставки товаров с той стороны, куда не выходят окна соседей.
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое
Если у вас есть все необходимые протоколы и согласия и в помещении можно оборудовать вход с улицы, можно приступать к сбору остальных документов. Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, для начала выпишите из него всех зарегистрированных лиц. В квартире никто не должен проживать. Также проверьте, чтобы на ней не было обременений, например наложенного ареста из-за имущественного спора. Любое ограничение прав на распоряжение имуществом может стать препятствием для перевода.
- Согласованный проект перепланировки с учетом строительных норм.
- Протокол общего собрания.
- Согласие соседей на перевод.
- Заявление о переводе помещения. Образец можно получить в органе, который оформляет перепланировки там, где вы живете.
- Правоустанавливающий документ на квартиру — подлинник или удостоверенная нотариусом копия. В вашем случае это будет свидетельство о праве на наследство или решение суда — в зависимости от того, как вы вступали в наследство.
- Технический паспорт квартиры.
- Поэтажный план дома, в котором находится квартира. Его выдает БТИ.
- Ваш паспорт.
- Доверенность, заверенная нотариусом, если вы хотите, чтобы документами занимался кто-то другой.
Куда подавать документы
Такими вопросами обычно занимается департамент городского имущества, но в регионах это могут быть и другие организации. Уточните это на сайте городской администрации или в МФЦ.
Заявление вместе с остальными документами подают лично через МФЦ. В некоторых регионах допускается подача в электронной форме через интернет.
В какие сроки ваше заявление рассмотрят — зависит от регламента и региона. Это можно узнать у принимающего сотрудника. Например, в Москве этот срок не может превышать 34 рабочих дня, а в Краснодаре — 45 календарных дней.
Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.
Если откажут, вы можете обжаловать это через суд. Срок на подачу жалобы — три месяца с момента, когда получили отказ или узнали о нем.
Вы можете подать только заявление, а также проект и согласие соседей. Технический план и остальные документы уполномоченное лицо, которое будет рассматривать ваше заявление, самостоятельно запросит в нужных организациях.
Но я рекомендую собрать эти документы самостоятельно и приложить к заявлению. Это сократит время, если найдут технические ошибки или несоответствия между документами. Если получаете их самостоятельно, можно быстро все исправить. А если запрашивает уполномоченное лицо, сначала вы получаете отказ из-за ошибок в документах, затем вам отдают документы для исправлений и только после этого вы еще раз подаете заявление.
Как быть с перепланировкой или реконструкцией помещения
Если вам разрешат перевести квартиру в нежилое помещение, придется сделать перепланировку, переустройство или реконструкцию — как минимум оборудовать тот самый отдельный вход. В принятом решении это прописывают отдельно. После этого нужно подать заявление в тот же орган, что дал вам согласие на перепланировку. Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода помещения из жилого в нежилое.
Этот документ станет основанием для использования бывшей квартиры в качестве нежилого помещения. Просто так сносить стены, пристраивать входные группы и занимать часть общего участка возле дома нельзя.
Как зарегистрировать помещение с нежилым назначением
Теперь необходимо официально зарегистрировать квартиру как нежилое помещение. Для этого понадобится новый технический план с учетом изменений. Это электронный документ, в котором есть описание объекта — площадь, количество комнат, материал, из которого построен дом, а также чертеж помещения. Техплан можно заказать у кадастрового инженера или в организации, у которой в штате есть кадастровый инженер.
Техплан будет выполнен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Когда технический план будет готов, орган, который принимает решение о переводе, сам направит необходимый для регистрации пакет документов в Росреестр.
Перевод зарегистрируют в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и известят вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней. Извещение придет на электронную почту, если в ЕГРН есть адрес, или будет отправлено обычной почтой.
Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, обратитесь в Росреестр самостоятельно. Вы можете подать заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в органах государственной власти и местного самоуправления. Уведомление о внесении изменений вам направят в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН.
Какие проблемы могут помешать переводу помещения в нежилое
Отказ соседей. Соседи могут отказать в оборудовании отдельного входа или вообще не дадут согласие на перевод. И даже если они согласятся, есть шанс, что конструктивные особенности дома не позволят проделать этот вход. Чтобы решить этот вопрос, проконсультируйтесь в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства. Вам подскажут, действительно ли получится прорубить вход и как лучше это сделать.
Например, в Москве этим занимается ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление». Какая организация отвечает за подобные вопросы в вашем городе, можете узнать в городском департаменте или отделе архитектуры. И лучше сделать это до начала всех остальных мероприятий. Если такой вход обустроить нельзя, перевести квартиру в нежилой фонд точно не получится. Чем раньше вы это выясните, тем больше времени, денег и нервов сэкономите.
Культурное наследие. Если дом, в котором расположена ваша квартира, относится к объектам культурного наследия, вы вообще не сможете внести никакие изменения в его облик. Соответственно, сделать квартиру нежилым помещением тоже не получится.
Реновация. Сейчас во многих городах есть утвержденные планы реконструкции или реновации. Проверьте, чтобы дом, в котором расположена ваша квартира, не входил в такой план. Эту информацию вы можете получить в городской администрации.
Шум и вибрация. Если в вашем помещении будут работать машины и приборы, создающие шум и вибрацию, и уровень шума будет превышать предельно допустимые параметры, вас заставят привести работу приборов в норму и еще могут взыскать компенсацию морального вреда в пользу пострадавших от шума соседей.
Высокая стоимость работ. На перепланировку и сбор документов придется потратить немаленькую сумму. Посчитайте, возможно, выгоднее будет продать полученную в наследство квартиру и купить помещение изначально предназначенное для коммерческого использования.
Вид бизнеса. Еще проблемы могут возникнуть из-за бизнеса , которым вы или ваши арендаторы будете заниматься в переоформленном помещении. К примеру, если вы откроете хостел, но ваши постояльцы будут нарушать права остальных жильцов и санитарные нормы, суд может запретить вам использовать помещение для гостиничных услуг. А с 1 октября хостелы в жилых помещениях под запретом, таким бизнесом можно будет заниматься только в нежилых помещениях.
Какие налоги нужно платить при сдаче нежилого помещения в аренду
Статус нежилого помещения обычно предполагает, что собственник будет использовать недвижимость в коммерческой деятельности. Если помещение просто стоит или там хранят лыжи и велосипеды, это еще не бизнес. Но если его сдают в аренду под магазин или открыли там офис, это предпринимательская деятельность. Налоги лучше начислять и платить как при ведении бизнеса, а не при владении личным имуществом физлица.
Для предпринимательской деятельности нужно оформить ИП и выбрать подходящую систему налогообложения. Если сдавать помещение в аренду без статуса ИП, это не освободит от начисления НДС, НДФЛ и штрафов. Ссылаться на отсутствие статуса предпринимателя не получится.
Если не оформлять ИП. В любом случае нужно платить НДФЛ по ставке 13%. Налог можно уменьшить с помощью профессионального вычета, но все равно каждый год придется подавать декларацию и платить деньги в бюджет.
Но налоговая может признать деятельность предпринимательской, оштрафовать за ее ведение без регистрации, доначислить НДС, пени и штрафы. За пару лет может набежать приличная сумма: ее взыщут, даже если помещение уже продано.
Если оформить ИП. Чтобы сдавать в аренду нежилое помещение и избежать проблем с налоговой, сразу регистрируйтесь как ИП и выбирайте подходящую систему налогообложения.
Можно остаться на ОСН и платить НДФЛ по ставке 13%. От НДС получите освобождение и сможете использовать профессиональный вычет, а также вернете часть денег за лечение, обучение или при покупке жилья.
Если выбрать упрощенную систему налогообложения, можно платить 6% с доходов или 15% от прибыли. Посчитайте, что выгоднее в вашем случае. В некоторых регионах при сдаче недвижимости в аренду действует патентная система налогообложения — платите фиксированную сумму в год и не сдаете декларации.
В любом случае в статусе ИП придется платить страховые взносы, даже если помещение простаивает.
Чтобы точно подсчитать, что будет выгоднее в вашем случае, нужно знать ориентировочный уровень дохода, регион и другие особенности ситуации. Лучше всего проконсультироваться с бухгалтером, используя конкретные цифры и нюансы налоговых режимов в вашем городе. Не принимайте решений по советам из интернета: если не учесть все детали, это может привести к необратимым последствиям и потере денег.
Вот что получилось, когда владельцы помещений не разобрались во всех тонкостях:
- ИП продал личную недвижимость, а ему доначислили 720 000 Р налогов.
- Собственник честно платил налог с аренды, а потом получил требование об уплате еще 350 000 Р .
Обязательно почитайте разбор по судебной практике о регистрации ИП, налогах и аренде недвижимости. Есть много способов избежать лишних расходов, если правильно подготовиться.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Перевод жилого помещения в нежилое в 2022 году
Перевод жилого помещения в нежилое необходим, если собственник решил переоборудовать его в офис, парикмахерскую или магазин. Какие условия необходимо соблюсти для такого перевода, в каком порядке его осуществляют, расскажем далее в нашей статье.
Для осуществления перевода:
• собственник собирает комплект документов и представляет их в муниципалитет (уполномоченный им орган) или в МФЦ;
• муниципалитет принимает решение о переводе (или об отказе в переводе);
• собственник при необходимости выполняет перепланировку или переустройство, а затем итог работ принимает специальная комиссия;
• муниципалитет передает документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Далее разберем условия перевода помещения в нежилой фонд, а также приведем пошаговый порядок действий.
Осуществить перевод можно при соблюдении следующих условий (ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ).
1. Помещение принадлежит заявителю на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения.
2. Помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и других помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить.
3. В помещении никто не зарегистрирован и не проживает.
4. Помещение не обременено правами третьих лиц (например, не находится в залоге или в аренде).
5. Помещение переводится целиком (запрещено переводить часть жилого помещения).
Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):
• данное помещение расположено в наемном доме социального использования;
• в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Процедура перевода помещения состоит из следующих шагов.
Шаг 1 – заказываем проект перепланировки или переустройства
Для оборудования отдельного входа и выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению может понадобиться перепланировка или переустройство помещения. Разработку проекта рекомендуем поручить специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Шаг 2 – проводим общее собрание собственников
Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) о согласии на такой перевод (п. 6 ч. 2 ст. 23, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Собрание должно иметь кворум для принятия решения (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Должны принять участие:
— собственники помещений или их представители, обладающие более 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;
Следует учитывать, что лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, могут участвовать в собрании и принимать решения в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников помещений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое должно быть принято определенным числом голосов (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):
| Количество подъездов | Необходимое число голосов |
| Один подъезд | Большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений, принявших участие в собрании |
| Два подъезда и более | Большинство голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в собрании |
Решение общего собрания собственников помещений в МКД оформляют письменным протоколом не позднее 10 календарных дней с даты проведения собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 2 требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).
Шаг 3 – получаем согласие собственником примыкающих помещений
Примыкающие помещения – это площади, расположенные непосредственно над или под переводимым помещением, а также пространства, имеющие с ним общую стену. Согласие оформляют в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственника примыкающего помещения. В документе нужно указать Ф.И.О. и паспортные данные собственника (для юридических лиц — полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него (п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).
Шаг 4 – подаем документы в уполномоченный орган
Полный комплект документов приведен в следующем разделе статьи. Подать их нужно непосредственно в муниципалитет или в МФЦ. В некоторых регионах, например, в Москве, направить документы можно исключительно в электронной форме через портал госуслуг столицы (пп. 1.3, 2.3.1 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Перевод жилого помещения в нежилое», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП, далее – Административный регламент).
В течение пяти рабочих дней со дня регистрации запроса заявитель должен представить оригиналы документов в МФЦ, за исключением бумаг, электронные образы которых приложены к заявлению и содержат электронную подпись лица, выдавшего документ, или нотариуса, а также правоустанавливающих документов, если права на помещения зарегистрированы в Росреестре или до 31.01.1998 (пп. 2.5.4, 2.5.7 Административного регламента).
Общий срок предоставления услуги – не более 34 рабочих дней со дня регистрации заявления. Решение о переводе жилого помещения в нежилое или решение об отказе в переводе направляют заявителю в форме электронного документа в личный кабинет на портале госуслуг Москвы (пп. 2.11.1, 2.11.2 Административного регламента).
В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суде (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).
Шаг 5 – проводим переустройство помещения
Если в решении о переводе помещения указано на необходимость проведения переустройства помещения, то его необходимо провести. Результат работ нужно сдать приемочной комиссии. По окончании приемки комиссия выдаст акт, который станет основанием для использования помещения в качестве нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Шаг 6 – получаем уведомление о внесении изменений в ЕГРН
Орган, осуществивший перевод помещения, самостоятельно, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее – закон № 218-ФЗ) документы-основания для внесения сведений в ЕГРН:
• решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение (если переустройство не требовалось);
• решение об утверждении акта приемочной комиссии (если переустройство проводилось).
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в подолжение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 закона № 218-ФЗ).
Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, собственник вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении сведений (ч. 1 ст. 33 закона № 218-ФЗ). В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запросит необходимые документы и сведения в уполномоченном органе (ч. 2 ст. 33 закона № 218-ФЗ).
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен представить в орган местного самоуправления (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ):
• заявление;
• подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
• техпаспорт помещения (можно не предоставлять, тогда орган, осуществляющий перевод, запросит его самостоятельно);
• поэтажный план дома (также можно не предоставлять);
• проекты переустройства или перепланировки помещения, если они необходимы для перевода;
• протокол общего собрания собственников помещений МКД с решением об их согласии на перевод;
• согласие на перевод каждого собственника примыкающих помещений.
Конкретный список документов нужно искать в нормативном акте органа местного самоуправления, в котором находится помещение. Например, в Москве дополнительно необходимо предоставить (п. 2.5.1 Административного регламента):
• опись документов;
• паспорт заявителя;
• нотариально удостоверенная доверенность и паспорт представителя, если документ подает представитель;
• единый жилищный документ, выданный не позднее чем за 30 дней до подачи документов, или другой документ, свидетельствующий об отсутствии зарегистрированных в помещении граждан.
Кроме того, к протоколу общего собрания собственников необходимо приложить документы, подтверждающие результаты голосования:
• реестр собственников помещений в многоквартирном доме на дату проведения голосования;
• уведомление о проведении собрания;
• документы, подтверждающие вручение (направление) уведомления каждому собственнику либо протокол общего собрания, содержащий решение о размещении уведомления в помещении данного дома;
• списки лиц, принявших участия в собрании и приглашенных для участия в нем;
• документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня;
• письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в установленном порядке;
• доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители собственников).
Прокол и приложения должны быть прошиты и пронумерованы, последняя страница протокола – скреплена подписью председателя общего собрания. Если собрание было проведено 11.01.2018 и позднее, протокол и приложения к нему предоставлять необязательно, уполномоченный орган запросит их самостоятельно в Мосжилинспекции в порядке межведомственного взаимодействия .
Автор: Юлия Сыскова
ВС России уточнил правила перевода помещения из жилого в нежилое
Скандальную, но часто встречающуюся ситуацию изучил Верховный суд, когда пересмотрел итоги спора соседей в многоквартирном доме. Хозяин одной из этих квартир захотел превратить свои квадратные метры на первом этаже многоквартирного дома в магазин с отдельным входом. По закону для этого ему нужно сначала заручиться поддержкой других собственников. Но сколько необходимо голосов «за»? Придется ли получать одобрение всех собственников или достаточно 2/3 от общего числа их голосов?
Перевод квартиры в нежилое помещение — процедура для хозяина помещения очень непростая. / Сергей Михеев
На этот вопрос ответил Верховный суд в одном из своих недавних определений, а рассказал об этом деле портал «Право ru». Эта история произошла в Краснодаре, где у гражданина была квартира на первом этаже многоквартирного дома. Вот он и решил перевести ее в нежилое помещение, чтобы открыть там магазин.
Для воплощения задуманного квартировладелец инициировал проведение собрания собственников помещений дома. Собственники, обладающие 73,11 процента голосов от общего числа, высказались за перевод. Они же согласились с предложением хозяина квартиры, которой предстояло стать магазином, сделать в этот магазин отдельный вход, использовав для этого часть общего имущества, в том числе землю, прилегающую к дому.
Границы помещений в многоквартирном доме должны быть одобрены всеми собственниками
Перевод недвижимости в нежилое помещение дала добро и межведомственная комиссия администрации Краснодара по использованию жилищного фонда. А еще спустя некоторое время городские чиновники признали эту бывшую квартиру нежилым помещением и согласовали обустройство отдельного входа. Владелец быстро соорудил отдельный вход. А через некоторое время получил иск от жильцов. Две соседки не согласились с большинством и потребовали признать недействительным решение собрания владельцев.Гражданки сослались на то, что владелец квартиры не получил согласия всех собственников на использование придомовой территории.
Дело слушал Ленинский райсуд Краснодара. Суд частично удовлетворил иск, так как установил, что перепланировка и переустройство, которые провел квартировладелец, уменьшили размер общего имущества. Такие работы, как сказано в статье 40 ЖК («Изменение границ помещений в многоквартирном доме»), должны быть одобрены всеми собственниками помещений многоквартирного дома. А ответчик же заручился лишь 73,11 процента голосов. Суд признал решение общего собрания недействительным. Но он не стал обязывать ответчика демонтировать построенный вход и восстанавливать дорожное покрытие. Следующей инстанцией стал краевой суд. Он не согласился с первой инстанцией в части признания решения общего собрания недействительным. По мнению апелляции, тут нужно применять статью 44 («Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме») и статью 46 ЖК («Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»).
Первая норма относит к компетенции общего собрания собственников принятие решений о пределах использования земли, на котором расположен многоквартирный дом. А вторая устанавливает необходимое число голосов для вынесения соответствующего решения — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников. Перевод квартиры в нежилое помещение и оборудование отдельного входа было одобрено 73,11 процента голосов — это больше, чем 2/3. Таким образом, краевой суд признал правильным решение собрания. Кассационный поддержал его выводы. Тогда недовольная решением соседка пошла в Верховный суд РФ.
Там сослались на статью 40 ЖК. Где сказано, что если реконструкция, перепланировка и (или) переустройство невозможны без присоединения к помещению части общего имущества, то такие работы требуют согласия всех собственников помещений, — заявил ВС. По мнению высокой судебной инстанции, нижестоящим судам в настоящем деле следовало установить, какие правовые последствия для общего имущества имело принятое на собрании решение: влекло ли оно его уменьшение или нет. От этого зависело правильное применение нормы и определение необходимого числа голосов.
Перевод квартиры в нежилое помещение требовал перепланировки и переустройства с уменьшением общего имущества. Следовательно, одобрить его должны были все собственники. ВС также обратил внимание на доводы истцов об отсутствии подлинника решения и протокола собрания. Эти бумаги, по закону нужно предоставить в жилищную инспекцию. При этом сама Госжилинспекция Краснодарского края заявляла, что не получала таких документов. Этих бумаг нет и в материалах дела, заметила гражданская коллегия.
Поэтому установить факт голосования и то, как именно оно проходило, объективно невозможно, как и определить отсутствие нарушений при созыве собрания, его проведении и подведении итогов. Этому суды не дали никакой оценки, подчеркнул ВС и отменил все решения, отправив дело на новое рассмотрение.
Перевод квартиры в нежилое помещение: как это сделать в 2022 году
Для того, чтобы изменить статус квартиры с жилого помещения на нежилое, нужно следовать достаточно строгим требованиям закона и соблюсти ряд условий. Это актуально для тех, кто планирует запустить собственное дело, будь то заведение общепита, точка розничной торговли и т.д.
С одной стороны, для предпринимателей это создает определенные трудности. С другой стороны, жильцы многоквартирного дома (МКД), в котором предприниматель планирует открыть бизнес, получают защиту своих интересов — нередко «побочными явлениями» таких бизнесов становятся посторонние шумы, запахи, нежелательное соседство и пр. Подробнее расскажем в нашем материале.
Как было раньше и как сейчас
До 2019 года для того, чтобы перевести помещение в статус нежилого, формально не требовалось согласия всех жильцов МКД (если процесс смены статуса не предполагал, что с общим имуществом будут совершаться какие-либо действия). Теперь для перевода требуется наличие в помещении отдельного входа, даже если со стороны жильцов нет никаких возражений. Таким образом, одно из основных требований — это организовать все так, чтобы исключить доступ к жилым помещениям.
Также раньше для смены статуса помещения и его последующего использования в коммерческих целях было достаточно заручиться разрешением органов местного самоуправления, теперь же требуется письменное согласие непосредственных соседей. Для учета мнения всех остальных жителей потребуется проведение общего собрания собственников (ОСС).
О согласии жильцов
Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.
Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.
Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):
участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;
участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.
Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.
Какие нужны документы и во сколько обойдется перевод
В состав пакета документов входит достаточно широкий перечень: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
А также: подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого); протокол ОСС помещений в МКД с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое; согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.
Единой стоимости для всех желающих перевести жилое помещение в нежилое нет, здесь многое зависит от привлекаемых специалистов и индивидуальных технических условий. В любом случае эта процедура будет достаточно затратной, можно привести среднюю сумму: она составит не менее 250 тыс. рублей. Деньги понадобятся на нотариуса, строительные работы, техдокументации, проведение экспертизы и т.д.
Дополнительные тонкости
Существует ряд некоторых нюансов, которые тоже надо учитывать. Если в результате планируемого перевода помещения в нежилой статус будет сокращена площадь общедомового имущества, то количество собственников, от которых нужно согласие, возрастает до 100%. Также нельзя перевести в нежилое помещение отдельно взятую комнату, это должна быть только вся квартира целиком.
Как уже было сказано ранее, если у помещения отсутствует отдельный вход и нет возможности его обустроить, то перевод невозможен. Аналогично и в случае, если в помещении кто-либо живет или на нем есть обременение в виде прав других лиц. Также для перевода подходят только расположенные на первом этаже помещения, или помещения, находящиеся выше, но при условии, что помещения под ними уже относятся к категории нежилых.
У заявителя есть право не предоставлять некоторые документы. Их самостоятельно запросит занимающийся переводом помещений орган. К таким документам относятся: правоустанавливающие документы на помещение, его план с техническим описанием и поэтажный план дома, где расположено помещение.
По материалам realty.rbc.ru
Екатерина Титова
Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция
Новые правила осложнили процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Тем не менее сделать это реально. Рассказываем, как изменилась процедура, какие документы потребуются и как это можно реализовать в 2021 году
Фото: Мария Рыбакова/ТАСС
В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.
Зачем нужен новый закон
Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей. Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.
Читайте также: Запрет на хостелы в жилых домах: что будет с мини-отелями в России
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить. До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать. Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда. Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Читайте также: Как провести онлайн-собрание владельцев квартир в Москве в 2021 году
Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:
— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение. Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.
Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.
Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.
После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Сколько стоит перевод
Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.
Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.
Что будет с уже открытыми магазинами
У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.