Добрый день! У меня такая проблема: я собственник 1/2 доли в однокомнатной квартире, вторая доля принадлежит моей тете. Еле-еле пришли к решению продавать квартиру и делить деньги пополам. Сейчас какая ситуация — квартира стоит на продаже уже почти год..с июля месяца 2016, были два покупателя,от которых тётя отказалась даже не посоветовавшись со мной, так как я в этой квартире не проживаю,а проживает она (тётя), с февраля месяца 2017 года покупатели вообще даже не ходят не смотрят квартиру. Общего языка с ней наладить не получается,уже как не старалась, жить с ней там не то что не хочу,даже немного боюсь,уж очень странный она человек,хотя и понимаю что моя законная половина там. Чего она добивается — непонятно. Так вот..уже дошло до того,от безысходности хочу продать свою долю, подскажите,пожалуйста, реально ли вообще это, продать долю в однокомнатной квартире? И к кому мне нужно обратиться по этому поводу? Спасибо большое за ответы.
Показать полностью 16 апреля 2017, 17:04 , Татьяна, г. Зеленоград Ответы юристов Алексей Мизин Юрист, г. Владимир Общаться в чате
Реально, если будет покупатель. Однако, сначала вы должны предложить купить вашу долю тете. У нее будет 30 дней купить её за предложенную вами цену. Отсутствие ответа в течение 30 дней является отказом. Направляете предложений заказным письмом или курьером. Вы не можете снизить цену на свою долю меньше той которой указанна в предложении.
16 апреля 2017, 17:12 Дмитрий Чернобавский Юрист, г. Электросталь рейтинг 7.9 Общаться в чате
практически такую долю продать ОЧЕНЬ сложно, хотя право такое у Вас есть с соблюдением положений ст.250 ГК. сделки с долями проводятся через нотариуса (ст.42 ФЗ регистрации недвижимости).
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
16 апреля 2017, 17:14 Павел Фомкин Юрист, г. Москва Общаться в чате
Добрый день, Татьяна.
Продать можете, но найдете ли того, кто захочет жить с Вашей тетей?
Такая практика есть. Продается лицам северного Кавказа, а потом она свою часть за бесценок продает. Вам надо найти таких покупателей.
Конечно сейчас продать выгодно очень сложно — вторичное жилье на рынке недвижимости плохо продается.
Объясните тете, что продаете свою долю «темным лицам с грязным лицом и они по нормам будут проживать всей семьей и они очень агрессивные», но платят щедро.
А по требованиям проходят
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.
А еще скажите, что они будут держать в квартире некоторые вещества на которые не распространяется следующий пункт.
Пригласите какого-нибудь человека в виде „покупателя“ и он покупает Вашу долю.
IX. Требования к содержанию жилых помещений
9.1. При эксплуатации жилых зданий и помещений не допускается:
— использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;
— хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, опасных химических веществ, загрязняющих воздух;
— выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха, либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;
— захламление, загрязнение и затопление жилых помещений, подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений.
9.2. При эксплуатации жилых помещений требуется:
— своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (систем водопровода, канализации, вентиляции, отопления, мусороудаления, лифтового хозяйства и других), нарушающих санитарно-гигиенические условия проживания;
— проводить мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания, по уничтожению насекомых и грызунов (дезинсекция и дератизация).
Придумать можно разные истории для решения вопроса.
Не отчаиваетесь, с праздником.
С уважением Фомкин П.А.
Как продать долю в однокомнатной квартире
Количество комнат в квартире не влияет на возможность продажи доли. Закон разрешает гражданам свободно покупать и продавать части однокомнатного жилья. Тем не менее, на практике вопрос распоряжения долями может встать ребром и вызвать трудности. Рекомендуется заручиться профессиональным юридическим сопровождением, чтобы избежать конфликтов с с другими собственниками.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете С этим вопросом могут помочь 307 юристов на RTIGER.com Решить вопрос >
Что установило законодательство
Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.
Центральный закон, который регулирует вопрос долей в однокомнатной квартире — Гражданский Кодекс РФ. В ст.246 ГК РФ установлено, что доля квартиры может продаваться владельцем только при соблюдении правил, указанных в ст.250 ГК РФ. Первый пункт закрепляет за участниками собственности приоритетное, привилегированное право покупки. Данная норма означает, что другие владельцы стоят в первой очереди при продаже по отношению к посторонним лицам. Правило распространяется на все возмездные операции с имуществом, что подтверждается Верховным Судом РФ.
Порядок продажи доли в однокомнатной квартире
Ст. 250 ГК РФ фактически указывает владельцу первый шаг при продаже части однокомнатной квартиры. Сам порядок выглядит следующим образом:
- Извещение совладельцев.
- Составление договора и сопровождающей документации.
- Подписание бумаг.
- Регистрация права.
Доля квартиры может быть продана только при предварительном оповещении других совладельцев. Извещение — прямая обязанность лица, которое желает продать свою часть. Если доля в квартире была продана без предупреждения, то другие совладельцы имеют возможность перевести право на себя в трехмесячный срок.
С 2017 года допускается извещение путем выставления электронного объявления на сайте регистрирующего органа. Другие дольщики не смогут оспорить отсутствие информирования, если имела место электронная рассылка.
Ст.250 ГК РФ устанавливает конкретный срок, который дается другим дольщикам на принятие решения. Если в течение 10 дней с момента извещения совладельцы никак не отреагировали на сообщение, то лицо имеет право продать долю любому субъекту. Десятидневный срок не применяется в случае, если собственники дали отказ в приобретении раньше положенного времени.
Документы при продаже доли в однокомнатной квартире
- сведения о квартире;
- размеры доли;
- цена доли.
Из соглашения должны ясно исходить адрес, площадь, размеры и другие сведения об однокомнатной квартире. Отдельно прописывается доля квартиры и ее размер. Также указывается документ, который подтверждает право собственности.
Перечисленные условия являются существенными. Если отсутствует хотя бы один пункт, то договор будет считаться недействительным.
Непосредственная передача доли осуществляется с помощью составления акта приема-передачи, который регулируется ст. 556 ГК РФ. Документ подписывается обеими сторонами. Уклонение будет считаться отказом от принятия или передачи доли.
Особенности регистрации доли в однокомнатной квартире
Сама по себе доля квартиры не нуждается в регистрации. Уведомить государственный орган нужно именно по поводу перехода права.
В регистрирующую инстанцию подается заявление – просьба лица закрепить изменение собственника. К документу могут прилагаться письменные отказы других дольщиков от преимущественного права.
С 2016 года доля квартиры продается только в присутствии нотариуса. Обязанность прямо закреплена в ст.42 ФЗ №218. Нотариальному удостоверению подлежит договор купли-продажи доли. Правило распространяется и на однокомнатные квартиры и не зависит от стоимости.
Нюансы продажи доли однокомнатной квартиры
На практике встречаются неординарные ситуации, которые усложняют процедуру продажи доли квартиры. Особенности связаны как с уведомительным порядком других дольщиков, так и с личностью собственника.
Если доля квартиры находится в распоряжении несовершеннолетнего, то вопрос, как продать право, решается при участии законных представителей и органов опеки и попечительства. Так как недвижимость относится к дорогим благам, то ее отчуждение требует должного внимания и подготовки. Орган опеки необходим, чтобы деньги за продажу перешли к несовершеннолетнему на счет.
Уведомительный порядок не меняется в случае, когда местонахождение совладельца неизвестно. Если продавец не знает, где пребывает сособственник, то рекомендуется разместить электронное объявление на сайте регистрирующего органа.
Отдельным особняком стоит срок ответа на извещение. Если сособственник направил продавцу ответ на десятый, крайний день для уведомления, но контрагент получил сообщение только на следующий день, то совладелец не имеет преимущественного права. Важен не момент отправки ответа, а момент получения.
Доля квартиры относится к благам, которые трудно продать. Проблема касается не столько количества желающих купить долю, сколько отказов других владельцев. Заключение договора, особенно при продаже доли в однокомнатной квартире, труднореализуемо без грамотной юридической помощи.
Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Юристы сделают всё за вас.
Как продать половину квартиры
Жизненные обстоятельства часто вынуждают продавать и приобретать жилую площадь на основе долевого владения и совместного пользования. Продажа доли квартиры иногда является единственным вариантом, который может предпринять собственник помещения. Документальное оформление продажи части квартиры требует привлечение специалистов, чтобы избежать в дальнейшем негативных последствий сделки.
В статье мы расскажем, в каких случаях чаще всего продают долю владения, какие документы необходимы и рассмотрим важные нюансы.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете С этим вопросом могут помочь 638 юристов на RTIGER.com Решить вопрос >
Как продать половину квартиры
Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации любое имущество, которое находится в собственности, можно продавать, дарить, использовать и передавать по наследству. Когда вы являетесь единственным собственником помещения, то проблем с продажей не возникает. У вас есть 100% прав на распоряжение своей собственностью.
В случае, когда у имущества одновременно несколько собственников, проведение сделки существенно осложняется тем, что необходимо соблюдать права всех владельцев помещения. Оформление продажи доли квартиры — это одна из самых сложных сделок с собственностью.
Всего выделяют два главных вида совместного владения жилой площадью:
- помещение находится в долевой собственности (при этом доли каждого владельца юридически зафиксированы);
- помещение находится в совместной собственности (части жилой площади не выделены).
Долевая собственность возникает, например, когда заключается брачный контракт, в котором распределяются и нотариально заверяются доли на владение квартирой. Если не учитывать институт брака, то примеры долевого владения возникают, когда несколько человек покупают или продают квартиру по стандартному договору купли-продажи и фиксируют там свои доли, согласно вложенных денег.
Все владельцы имеют равные на продажу доли в совместной собственности. Самым главным условием при продаже половины квартиры является согласие на сделку всех других владельцев. В случае если не удается получить согласие продать квартиру, то отчуждение части собственности произойдет в судебном порядке.
В практике вопросы согласования имущественных споров значительно затягиваются по разным причинам. Тогда у собственника, который решил продать квартиру, есть наиболее быстрый вариант, не требующий согласия других собственников.
Можно оформить дарственную третьему лицу на часть жилой площади. Однако многие специалисты не одобряют данный способ, так как притворность и безвозмездность договора может быть легко опровергнута.
Какие документы нужны для продажи половины квартиры
Для того, чтобы продать половину квартиры, вам нужно подготовить список необходимых документов, таких как:
- свидетельство о собственности на жилую площадь;
- выписку из кадастрового паспорта жилого объекта о своей доле;
- копию кадастрового плана;
- справку о зарегистрированных лицах;
- нотариально заверенное согласие совладельца на продажу части имущества;
- договор купли-продажи, учитывающий особенности сделки;
- документы стороны, подтверждающие личность.
Данные документы должны содержать детальную информацию о всех собственниках недвижимости, их личные паспортные данные, информацию о прописке всех лиц, проживающих в квартире. Словом, документы должны полностью описывать сложившуюся ситуацию с юридической точки зрения.
Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире
Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов:
- Получить согласие совладельцев на продажу части квартиры. Первым делом нужно уведомить соседей о том, что вы планируете продать часть совместной площади. Вы можете также предложить им выкупить вашу долю. Отказ от вашего предложения должен быть зафиксирован на бумаге, так же как и последующее разрешение на продажу.
- Заверить у нотариуса согласие на продажу. Без этого важного пункта согласие совладельцев являются устными, что не подойдет в качестве доказательственной базы.
- Составить договор, который учтет все особенности сделки. Договор по продаже квартиры должен быть оформлен в письменной форме, а его содержание должно соответствовать статье № 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, где изложены положения о продаже доли квартиры. В текст договора в обязательном порядке включается полная информация о стоимости имущества, площади и собственниках. Также договор должен отражать актуальные на момент подписания договора требования законодательства. Если договор будет противоречить нормам законодательства, то в дальнейшем сделку можно признать недействительной. Поэтому на данном этапе продажи половины квартиры рекомендуется привлечение специалиста.
- Собрать все необходимые документы для продажи. Их список мы отобразили выше.
- Найти покупателя и подписать договор купли-продажи. Акт приема-передачи недвижимости является финальным шагом заключения сделки по продаже квартиры. Новый собственник должен зарегистрировать свое право на владение в Центре единой регистрации. Его права на имущество вступают в силу с момента внесения записи в реестр.
Важные нюансы
Для того чтобы продать половину квартиры, вам необходимо уведомить о своем решении совладельцев и предложить им выкупить долю. Самым лучшим вариантом является письменное уведомление, то есть заказным письмом с вручением. Получатель обязан отреагировать при получении. Если за 30 дней ответ не последовал, то можно продавать свою долю в квартире кому угодно.
Если вы решаете продать свою долю квартиры без разрешения совладельцев или без вручения заказного письма, вам необходимо помнить, что законность такой сделки можно легко оспорить. Суд удовлетворит исковое заявление по этому вопросу по причине нарушения прав других собственников жилья, так как совладелец обладает правом первым выкупить часть имущества.
Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то для того, чтобы распоряжаться его долей, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Для согласования условий договора и его составления рекомендуется привлекать специалиста, который погрузится в вашу жилищную ситуацию, изучит необходимые документы и поможет учесть необходимую законодательную базу.
Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Юристы сделают всё за вас.
Как продать долю в квартире в 2022 году: пошаговая инструкция
Квартира может находиться в индивидуальной или долевой собственности. Во втором случае недвижимостью владеют два и более человека. Если один из них решит продать свою долю, процедуру нужно согласовать с остальными собственниками. Рассмотрим, как осуществляется продажа доли в квартире в 2022 году.
Инструкция по продаже доли в квартире
Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.
| № п/п | Название этапа |
| Шаг 1. | Определение размера доли |
| Шаг 2. | Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами |
| Шаг 3. | Поиск покупателя |
| Шаг 4. | Подготовка документов для оформления договора купли-продажи |
| Шаг 5. | Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением |
| Шаг 6. | Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника |
| Шаг 7. | Уплата налога с продажи доли квартиры |
Выделение доли
Многие собственники не догадываются, что их доли невозможно продать. Поэтому перед тем, как проводить процедуру, необходимо выделить ее.
При выделении собственник получает идеальную долю в квартире. Она выражается не в квадратных метрах, а в частях от общей площади. Например, 1/4 от всей квартиры.
Собственник должен определить свою часть имущества.
В статье 252 ГК РФ отражены два способа выделения доли:
- По соглашению с остальными владельцами. Если собственники не против, оформляется соглашение о выделении доли. Договор регистрируется в Росреестре, на каждого владельца оформляется отдельный кадастровый паспорт.
- Если мирно урегулировать вопрос не удалось, потребуется обращение в суд. Вместе с исковым заявлением нужно передать правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, техпаспорт на квартиру. В ходе разбирательства будет определена доля истца.
Уведомление соcoбcтвeнникoв
В соответствии со статьей 250 ГК РФ собственник вправе распоряжаться частью имущества по своему усмотрению. Но в законе предусматривается особенное правило при продаже доли. Перед тем, как предложить выкупить ее посторонним лицам, необходимо предоставить преимущественное право покупки сособственникам.
Для этого продавец должен направить письменное уведомление другим владельцам долей. Извещение отправляется по месту жительства каждого собственника. Обязанность считается исполненной с момента доставки уведомления участникам долевой собственности.
В документе необходимо указать:
- адрес объекта недвижимости, характеристики;
- стоимость доли;
- сроки передачи имущества;
- порядок расчета.
Направить бумагу можно лично, подготовив два экземпляра. На втором сособственник должен поставить подпись. Распространенным вариантом является отправка почтой заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Также можно обратиться к нотариусу для отправки документа.
Справка! Цена для владельцев долей и сторонних покупателей должна быть одинаковой.
После получения оповещения совладелец должен дать ответ в течение 30 дней. Он может согласиться или отказаться в покупке части. Отсутствие ответа расценивается как отказ.
Поиск покупателей
Поиск покупателей можно осуществлять до и после рассылки уведомлений. Но в первом случае желающему приобрести жилье придется ждать месяц, который отводится на извещение собственников.
Искать покупателей можно несколькими способами. Самый действенный из них – размещение объявлений в интернете на бесплатных сайтах рекламных площадках. В описании нужно указать, что продается именно доля недвижимости. Чтобы рассчитать цену, необходимо заранее изучить рынок, аналогичные предложения.
Сбор документов
Перед подписанием договора купли-продажи потребуется собрать пакет документов:
- Паспорта продавца и покупателя для подтверждения личности. Они будут нужны как в момент оформления договора, так и регистрации его в Росреестре.
- Документ, подтверждающий право собственности. В наличии должны быть выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Правоустанавливающий документ. Потребуется бумага, которая подтверждает факт возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения или завещание.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости. В нем отражены основные характеристики.
- Технический план, подтверждающий, что незаконных перепланировок не проводилось.
- Письменные отказы собственников, которые обладают правом преимущественной покупки.
- Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. К ним относят согласие супруга на продажу, разрешение от органов опеки, банка.
Составление договора купли-продажи у нотариуса
По закону договор купли-продажи должен быть обязательно заверен нотариусом. Это необходимо для соблюдения прав всех участников сделки.
Продавец вместе с покупателем должны обратиться в нотариальную контору. С собой необходимо иметь полный комплект документов. Если все условия будут соблюдены, вместе с нотариусом стороны составляют договор купли-продажи.
В договоре прописываются:
- ФИО, адреса проживания и контактные данные покупателя и продавца;
- характеристики объекта недвижимости и доли;
- реквизиты подтверждающих право собственности документов;
- пункт, что совладельцы отказались от приобретения доли;
- стоимость, порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- дата составления и подписи.
Необходимо внимательно проверить документ. Если будут допущены ошибки, в Росреестре вынесут отказ в регистрации.
После оформления нотариус заверяет договор. Оригиналы выдаются сторонам, а копия предоставляется в Росреестр.
Вместе с договором купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи имущества или расписку о передаче денег. Это позволит подтвердить, что покупатель внес оплату и может получить недвижимость.
Регистрация сделки в Pocpeecтpe
Чтобы получить свидетельство о праве собственности, необходимо обратиться в Росреестр. Документы можно направить лично или через МФЦ.
В наличии должны быть:
- паспорта участников сделки;
- договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
- отказы от покупки других владельцев недвижимости;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
После приема документов заявителю выдается расписка. Специалист Росреестра назначит дату следующего приема, в ходе которого новый собственник получит свидетельство.
Оплата налогов
В соответствии с Налоговым кодексом РФ граждане обязаны оплатить налог с полученного дохода. При продаже доли это правило также действует. Стоимость составит 13% от стоимости недвижимости.
Выделяют случаи, когда граждане освобождаются от уплаты налога:
- Стоимость доли менее 1 000 000 рублей.
- Владение имуществом на протяжении более 5 лет или 3 лет, если доля была передана по договору дарения, завещанию или в результате приватизации.
- Суммы, полученные с покупки и продажи доли, не отличаются.
Правила продажи доли в квартире
Выделяют некоторые особенности при продаже доли, которая находится в ипотеке, принадлежит ребенку или является совместно нажитым имуществом. Рассмотрим нюансы продажи.
➟ Нельзя продать долю меньше минимальной
В законе прописано понятие минимальной доли. Например, гражданин, который проживает в Москве, не может продать менее 10 квадратных метров. В других регионах норма составляет 12 квадратных метров.
Необходимо помнить, что минимальную часть продать не получится.
В законе прописываются такие показатели:
- если квартира площадью до 60 квадратных метров, то продать можно не менее 1/3 доли;
- если квартира площадью 60-120 квадратных метров, то продать можно не менее 1/10 доли;
- если квартира площадью от 132 квадратных метров, то продать можно не менее 1/15 доли.
При несоблюдении этих условий Росреестр откажет в регистрации сделки.
➟ Если собственник – ребенок, нужно разрешение опеки
Если одним из собственников является ребенок, потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства. Отказ от преимущественного права покупки оформляется родителями или опекунами. В органы опеки необходимо обратиться уже в момент продажи. Специалисты проверят чистоту сделки, оценят, соблюдены ли интересы ребенка.
Внимание! При продаже доли ребенка родители должны предоставить несовершеннолетнему новую недвижимость. Она должна быть по размеру не меньше, чем проданная часть. Также условия проживания не должны ухудшаться.
➟ Если квартира в ипотеке, нужно согласие банка
Сделки с ипотечным жильем требуют больше времени. Сначала необходимо будет получить согласие на продажу от банка. Это обусловлено тем, что квартира выступает залогом. При невыполнении обязательств кредитуемым банк вправе забрать ее.
Банк принимает решение, исходя из конкретной ситуации:
- снять обременение и дать разрешение на продажу (если заемщик погашает полностью кредит или оставшаяся сумма незначительна);
- переоформить кредитный договор на нового собственника;
- отказать в продаже имущества.
➟ Если владелец в браке, нужно согласие супруга
При продаже доли собственник, который находится в браке, должен получить согласие от супруги/супруга. Это правило действует в отношении имущества, являющегося совместной собственностью. Если доля была получена до вступления в брак или была передана по договору дарения, завещанию, разрешение не требуется.
Согласие оформляется в письменном виде. Без него Росреестр откажет в оформлении недвижимости. Супруг/супруга могут обратиться в суд для признания сделки недействительной.
Вопросы наших читателей
Можно ли продать часть доли?
В некоторых случаях требуется продажа только части доли. Это необходимо, если гражданин хочет сохранить право на недвижимость и возможность зарегистрироваться в жилье. По закону отчуждение части доли возможно.
Например, гражданин владеет 1/2 квартиры площадью 100 квадратных метров. Он может продать 1/4 часть от нее, оставив за собой право владеть 1/4. Также возможно деление на меньшие доли. Но важно, чтобы она была больше минимальной.
Подводные камни
Процедура продажи доли имеет некоторые тонкости, о которых важно помнить:
- Процедура извещения других владельцев о намерении продать долю должна проводиться обязательно. Если не предоставить преимущественное право покупки, сделка будет признана ничтожной.
- Доля в имуществе может быть оценена ниже, чем при продаже всей квартиры целиком. Стоит оценить, будет ли сделка выгодна продавцу. Можно предусмотреть вариант продать квартиру и поделить деньги между всеми собственниками.
- Подготовка документов – проблематичный этап для многих продавцов. Поэтому необходимо будет обращаться за помощью к юристам.
Заключение
Подведем итоги по данной теме:
- Продать долю можно, если она выделена в натуральном виде или является идеальной долей. Процедуру выделения можно проводить по соглашению с другими собственниками или через суд.
- Перед тем, как предложить выкупить долю посторонним лицам, необходимо предоставить преимущественное право покупки сособственникам.
- Если другие владельцы отказываются приобретать долю, можно составлять договор купли-продажи с найденным покупателем. Документ подлежит обязательному заверению у нотариуса.
- Для получения свидетельства о праве собственности стороны должны обратиться в Росреестр.
- Процедура продажи доли имеет нюансы, если квартира приобретена в ипотеку, является совместно нажитым имуществом, долей владеет несовершеннолетнее лицо.
Процедура продажи доли не представляет сложностей. Но если владельцы остальных частей имущества не согласны с проведением сделки, потребуется помощь юриста. Наши специалисты имеют достаточный опыт в рассмотрении дел, связанных с имуществом. Оставляйте заявку, и юрист свяжется с вами в ближайшее время.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней
Как купить долю в квартире и зачем?
Спрос на комнаты и доли в Петербурге сейчас в полтора раза выше, чем в первые месяцы 2020-го. Кто и зачем их покупает, в чем особенность такой сделки и как работает законодательство в этой сфере?
Долевая история
Долевая собственность — одна из самых распространенных форм владения недвижимостью. Жилье принадлежат одному человеку, находится в совместной собственности нескольких владельцев или в долевой собственности. Например, в Петербурге на долевую собственность приходится более 80% жилья на вторичном рынке.
Изначально такая форма владения недвижимостью появилась в результате приватизации. Если в советские годы жилье получала семья, в процессе приватизации ее члены выбирали, как оформить квартиру — в общую долевую или общую совместную собственность.
«Большинство предпочитало общую совместную собственность, но позже начали возникать сложности с наследованием и продажей такого жилья, в результате чего все равно приходилось выделять доли, но уже через суд, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. — Поэтому было решено приватизировать исключительно в долевой собственности».
Доли появляются и после того, как квартира по наследству достается нескольким людям, а также при разводе собственников или если жилье, в том числе и в новостройке, покупает семья. Чаще всего такие квартиры продаются целиком, и к новому собственнику переходят все доли владельцев. Но нередко доли продаются и по отдельности.
Кто и почему покупает?
Доля — довольно размытое понятие для того, кто хочет купить недвижимость, чтобы в ней жить. В отличие от комнаты, у которой есть четко определенные границы, доля не всегда позволяет занять комнату в квартире. Для чего же покупают доли?
Как ни странно, одни из самых популярных долей на рынке Петербурга — небольшие, соответствующие всего нескольким метрам площади квартиры. Их приобретают для регистрации те, кто приезжает в Петербург из других регионов и арендует жилье. Это позволяет и устроиться на работу, и получать городские привилегии — от обращения в ближайшую поликлинику до оформления детской карты. Такие «дольки» стоят относительно недорого, 200–500 тыс. рублей, но цены на них растут.
Доли покрупнее предпочитают те, кто действительно собирается жить в квартире. Иногда долю реально соотнести с комнатой и законно выделить ее: например, при покупке половины в двухкомнатной или трети в трехкомнатной квартире с сопоставимыми по площади комнатами. На рынке доли традиционно дешевле комнат — их приобретают те, кому не хватает средств на жилье в коммуналке.
Комнаты в Петербурге в среднем в полтора-два раза дороже аналогичной по площади доли. Комната — это самостоятельный объект недвижимости. У владельца есть отдельный счетчик, он вправе сдавать эту комнату в аренду, зарегистрировать в ней близких родственников.
«У собственника доли, даже если определен порядок пользования комнатой, нет отдельной формы № 9 (справки «О регистрации»), и без согласия сособственников он не может ни сдать ее, ни зарегистрировать там родственника. Нет отдельного счетчика и места в кухне — обо всем приходится договариваться с соседями. Но это выгодный вариант для тех, кто покупает жилье для собственного проживания».
Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»
Немало и тех, кто, покупая долю, собирается в будущем выкупить квартиру целиком. Это либо совладельцы, уже имеющие долю в этом жилье, либо риелторы и другие участники рынка, в том числе инвесторы.
Инвестиционные доли
Долю в квартире часто покупают для инвестиций. Во-первых, стоимость жилья растет, и таким образом можно уберечь деньги от инфляции. Во-вторых, при грамотном подходе удастся получить ощутимую прибыль.
Объектом вложений становятся так называемые проблемные доли, которые продаются в квартирах, где есть другие собственники. Если такая доля не позволяет выделить комнату для проживания, она не будет пользоваться большим спросом. Поэтому подобные лоты выставляются с хорошим дисконтом.
Правда, их далеко не всегда реально превратить в высоколиквидную недвижимость и оперативно продать уже по рыночной цене. В «Доли.ру» рассказывают, что компания иногда выступает соинвестором, также приобретая долю в объекте. Срок реализации такого проекта — от трех месяцев до трех–пяти лет.
Увеличить долю, повысив ее цену и ликвидность, превратить долю в комнату или выкупить по долям всю квартиру целиком — непростая задача. Нужно провести переговоры с продавцом, проверить документы, оформить сделку, после чего снова договориться — теперь уже с собственниками других долей и снова решить вопрос с документами и сделкой. Это можно сделать самостоятельно или поручить специалистам, которые понимают специфику рынка и обеспечат безопасность.
«Среди наших клиентов есть инвесторы, портфель которых состоит из нескольких десятков и даже сотен долей, — отмечает Игорь Аболемов. — Какие-то доли оказываются не очень перспективными, какие-то приносят хорошую прибыль. За счет большого объема инвестиций годовая прибыль у таких клиентов составляет как минимум 10% на весь пакет».
Строго по закону
В последнее время законодательство в сфере купли/продажи долей серьезно ужесточили. Это неудивительно: на протяжении многих лет именно в этом сегменте рынка жилья чаще всего встречались криминальные сделки.
Один из примеров — «резиновые» квартиры, в которых продавались крошечные доли для регистрации. У таких квартир были десятки собственников, которые никогда там не жили.
Сегодня этот пробел в законодательстве ликвидирован: владелец доли вправе зарегистрироваться в квартире только в случае, если его доля соответствует не менее 4 кв. м жилой площади. «Меньшие доли практически не востребованы и стоят несколько десятков тысяч рублей», — уточняет Игорь Аболемов.
Еще один пробел, устраненный в 2016 году, — махинации с неконтролируемым дарением долей. Теперь не только купля/продажа, но и дарение доли оформляется строго через нотариуса, который выступает гарантом чистоты сделки.
Проведение процедуры через нотариуса решило и другую проблему — когда продавец доли действовал в обход сособственников жилья. Он обязан в приоритетном порядке предложить им покупку своей доли, выслав заказное письмо с уведомлением о вручении.
Допускается продавать долю покупателю со стороны, если сособственники не выкупят ее в течение месяца или напишут письменный отказ. И если раньше продавец мог подарить небольшую часть доли третьему лицу, после чего законно продать ему остаток, теперь такую схему не пропустит нотариус. Он удостоверяется, что доля продана не дешевле, чем заявлено в заказном письме сособственникам, что тоже защищает их права.
Стоимость услуг нотариуса при нотариальном заверении сделки с долями составляет 0,5% суммы договора, но не менее 5,1 тыс. и не более 24,8 тыс. рублей.
При этом нотариус сам формирует пакет документов и отправляет их в Росреестр. Сегодня это можно сделать в электронной форме.
«К нам обращаются не только инвесторы и те, кто хочет купить долю для регистрации (прописки) или собственного проживания, но и продавцы долей , — говорит Игорь Аболемов. — Иногда доля, доставшаяся по наследству, приносит проблемы. Если есть долги за коммунальные услуги и взыскать их удается только с одного собственника, его счета могут арестовать. Или в случае непримиримого конфликта между сособственниками, когда жилье никто не хочет покупать. Тогда единственный вариант — обратиться в агентство, которое выкупит эту долю и в дальнейшем распродаст под регистрацию или предложит инвестору».
Как продать долю в квартире?
По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение. Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.
Продажа доли в квартире: ЗАКОН
Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.
Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).
Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.
Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.
Зависит ли схема продажи доли от ее размера?
Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли помешать соседу продать его долю?
Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.
Можно ли продать долю от доли?
Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.
Кто чаще всего становится покупателем доли?
Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.
Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.
Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.
(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners)
Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.
Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире
Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.
Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.
При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.
Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.
Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?
Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.
Вам так же может быть интересно:
Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь
Как заставить продать долю?
На вопрос отвечает С уважением, Виктория Суворова, ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)
Жили-были люди в трешке, одной комнаткой пользовался Саша. Ну как пользовался – мебель там хранил, вещи свои ненужные, короче склад. В других двух комнатах жила его бывшая жена Света с дочкой. Света очень хотела эту комнату у Саши купить и больше его самого и его вещички никогда не видеть.
Саша жил отдельно, но продавать свою комнату ей не хотел. В деньгах он не нуждается, и пусть себе будет 1/3 доля в квартире. Как говорится, хозяин барин, хочет мебель хранит, а захочет там табор поселит.
Света думала-думала и решила пойти в суд. Иск был о признании доли Саши малозначительной, и ее выкупе.
Но первый суд она проиграла, и апелляцию тоже. Дело обжаловали и Верховный суд (это главный в нашей стране) встал на ее сторону.⠀
Что сказал по этому поводу Верховный суд
Согласно тексту решения: действия Саши «являются недобросовестными так как усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».⠀
По итогу, суд решил иск Светы удовлетворить. То есть долю Саши признали незначительной (1/3, на секундочку). Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Причём стоимость этой доли должен определять сам суд (Определение ВС № 78-КГ16-36).⠀
Если у вас похожая ситуация, то вы можете также обратиться в суд.
Я помогу вам выиграть дело и решить проблему.