Квартиры имеют строго определенное целевое назначение проживание граждан.
Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. III ЖК РФ. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная процедура в 2018 году.
Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд
Требование о переводе жилой площади в категорию нежилого фонда может быть заявлено только ее собственником. Для легального осуществления процедуры должны учитываться следующие условия:
- согласие жильцов и владельцев квартиры;
- перевод допускается только в отношении жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного здания. Для объектов на втором и последующих этажах необходимо, чтобы помещения под ними уже были признаны нежилыми;
- чтобы заявление собственника было удовлетворено, необходимо подтвердить отсутствие запретов и ограничений, прописанных в ст. 22 ЖК РФ.
Обратите внимание!
Чтобы узаконить перевод жилья в нежилой фонд необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов. Допускается провести перепланировку и изменить конфигурацию помещения, согласовав с муниципальными властями.
Читайте также
Основной причиной для обращения за переводом является размещение объектов предпринимательской деятельности торговая точка, салон парикмахерских услуг, офис организации и т.д. Нужно учитывать, что закон запрещает размещать в многоквартирных зданиях объекты промышленного производства.
Для перевода собственник квартиры должен обратиться с заявлением в орган местной власти.
На практике администрация передает эти полномочия муниципальным учреждениям, которые занимаются всеми вопросами по обслуживанию жилого фонда. Порядок рассмотрения заявления и комплекта документов сопровождается следующими нюансами:
- на проверку уполномоченным службам дается 45 дней, после чего выносится решение о согласовании перевода объекта в нежилой фонд;
- если необходимо проведение перепланировки или переустройства, в решении муниципального органа будет содержаться указанное требование. Также потребуется получить акт приемочной комиссии;
- положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН, а в адрес жильцов смежных квартир направляется письменное уведомление.
Пакет документов
Перечень документов, которые необходимо представить собственнику объекта недвижимости, регламентирован ст. 23 ЖК РФ:
Читайте также
- заявление;
- правоустанавливающие документы свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- согласие собственников и жильцов;
- технический план, изготовленный кадастровым инженером;
- поэтажный план многоквартирного здания;
- проект перепланировки, изготовленный экспертной организацией, имеющий допуск СРО.
Заявление (образец)
На нашем сайте вы можете скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилой фонд. При его заполнении стоит проконсультироваться у юриста, поскольку процедура согласования отличается повышенной сложностью.
Образец претензии zayavlenie-o-perevode-kvartiry-v-nezhiloj-fond-iz-zhilogo.docx ≈ 14 КБ Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Согласие жильцов и собственников
Если квартира находится в долевой или совместной собственности, либо в ней на постоянной основе проживают иные граждане, необходимо получить их согласие.
Согласие жильцов и собственников оформляется в нотариальной конторе, после чего документ подается в муниципальное учреждение.
Согласование изменения планировки
Если для перевода объекта в нежилой фонд требуется провести перепланировку, собственник квартиры должен заказать проект перепланировочных работ в экспертной организации, имеющий допуск СРО.
В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципального органа (изменение конфигурации помещения, перенос перегородок или дверных проемов и т.д.). Перепланировочный проект утверждается муниципальным органом, а после фактического выполнения работ составляется акт приемочной комиссии. Его следует направить в МФЦ.
На основании акта изготавливается технический план, а затем изменения вносят в ЕГРН.
Оформление права собственности
Обратиться за переводом квартиры в нежилой фонд может только собственник (организация или частное лицо). Если жилое помещение находится в найме, до обращения в муниципальные ведомства необходимо пройти процедуру приватизации и зарегистрировать право в реестре ЕГРН.
Если запланирована продажа квартиры с переводом в нежилой фонд, процедуру согласования может пройти продавец до оформления договора, либо покупатель после регистрации сделки.
Обратите внимание!
Право собственности с января 2017 года подтверждается только выпиской из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ или службу Росреестра.
Стоимость
Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя следующие платежи и пошлины:
- расходы на изготовление проекта перепланировочных работ (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
- затраты на изготовление технического плана у кадастрового инженера;
- госпошлина за регистрацию права собственности, если это требуется для обращения в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тыс. рублей, для организаций 22 тыс. рублей;
- расходы на нотариальное удостоверение согласия жильцов и собственников.
Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства
С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.
Расширение перечня документов
Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
- согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Что должно быть указано в согласии от соседей?
Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.
Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)
Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.
Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:
- фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
- полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
- паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.
Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.
Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.
Требования к протоколу общего собрания
Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).
Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:
- более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
- не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.
Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:
- более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
- не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.
А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.
А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).
Согласие собственников на перевод в нежилое
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие собственников на перевод в нежилое(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда:
- 001 счет
- 011 счет
- 121 КОСГУ
- 122 КОСГУ
- 6-НДФЛ аренда помещения
- Ещё.
- Жилье:
- Акт приема передачи квартиры по договору дарения
- Акт приема передачи квартиры после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Амортизация квартир в бухгалтерском учете
- Апартаменты это
- Ещё.
Формы документов: Согласие собственников на перевод в нежилое
Судебная практика: Согласие собственников на перевод в нежилое
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 23 «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» ЖК РФ
(В.Н. Трофимов) Местная администрация отказала в удовлетворении заявления о переводе нежилого помещения в жилое, сославшись на то, что для такого перевода необходимо согласие жителей дома. Суд счел отказ администрации незаконным, при этом, разъясняя порядок применения ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, сослался на то, что перепланировка спорных помещений при переводе их из нежилых в жилые не производилась, перевод нежилых помещений в жилые не уменьшал и не увеличивал размер общего имущества в многоквартирном доме, следовательно, согласие всех собственников помещений в данном доме не требовалось. Перевод нежилых помещений в жилые не предусматривал изменения ни объекта, ни режима использования части земельного участка, на котором был расположен многоквартирный дом, перевод не предусматривал необходимость в разрушении части несущей стены, установки отдельного входа в помещения и оборудования крыльца, в связи с чем права участников долевой собственности, предусмотренные ст. 40 ЖК РФ, не нарушались и их согласие на перевод не требовалось.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 24 «Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение» ЖК РФ «Из материалов дела следует и установлено судами, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Джамп-ЛК» обратилось в городскую межведомственную комиссию Полысаевского городского округа с заявлением о переводе принадлежащего ему жилого помещения, расположенного по адресу: , в нежилое. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Джамп-ЛК» отказано в переводе указанного жилого помещения в нежилое, в связи с несоблюдением предусмотренных условий перевода помещения пункту 1 части 1 статьи 24 ЖК РФ, поскольку заявитель не предоставил согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое (выписка из протокола заседания межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года N.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие собственников на перевод в нежилое
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как перевести жилое помещение в нежилое?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022) Шаг 3. Получите согласие на перевод помещения в нежилое от собственников примыкающих помещений
Нормативные акты: Согласие собственников на перевод в нежилое
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 07.10.2022) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме
С июня 2019 года для перевода квартиры в нежилое помещение согласие собственников остальных квартир требуется в обязательном порядке, а отражается оно в протоколе общего собрания. Рассмотрим, можно ли обойтись без согласования, от кого нужно брать согласие, как все правильно оформить и какие документы понадобятся для перевода.
Автор, юрист Актуальность Просмотров Бесплатная консультация юриста
Возможен ли перевод в нежилое без согласия собственников?
Обойтись без согласия собственников не получится. Если квартира в долевой собственности, любая операция с ней требует согласования между всеми владельцами (ст. 246 ГК РФ). То же самое касается совместной собственности супругов: изменить статус жилья без согласия мужа или жены не получится, если оно приобретено с момента заключения брака.
Помимо согласия владельцев недвижимости в общей собственности, требуются и другие согласия:
- От собственников примыкающих квартир.
- От жильцов-собственников недвижимости в многоквартирном доме.
Примечание: согласовывать перевод жилья в нежилое помещение с соседями не придется лишь в том случае, если это частный жилой дом. Там требуется только согласие всех собственников.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Согласие собственников на перевод в нежилое
Собственниками считаются граждане, имеющие право собственности на долю. С ними нужно согласовывать все изменения в квартире вне зависимости от размера долей. Согласия составляются от каждого в простой письменной форме, но подлежит нотариальному удостоверению.
Совет юриста: в регионах бывают свои образцы заявлений о переводе статуса жилого помещения в нежилое. Совладелец может выразить согласие на процедуру сразу в заявлении, если это предусмотрено формой. Обычно подписи всех собственников ставятся в конце. Тогда отдельный документ оформлять не придется.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Документ должен содержать следующие сведения:
- Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные собственника, дающего согласие.
- Ф.И.О., адрес, паспортные данные второго владельца, который будет заниматься процедурой.
- Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
- Выражение согласия на перепланировку и изменение статуса помещения.
- Дата составления и подпись.
Образец согласия
Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме
Как перевести жилое помещение в нежилое?
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Согласие соседей примыкающих квартир
Ст. 23 ЖК РФ требует оформление согласий всех собственников квартир, у которых есть смежные стены с жильем, переводимым в нежилое помещение: сбоку, сверху, снизу. Если недвижимость расположена не на первом этаже, понадобится разрешение собственника нежилого помещения снизу.
Примечание: перевести жилье в нежилое помещение можно, если оно находится на первом этаже. Перевод объектов на верхних этажах допускается, если расположенные ниже квартиры являются нежилыми. Если хотя бы один владелец откажется подписывать согласие, перевести помещение в нежилое не получится.
Форма согласия обычно устанавливается региональными властями. Какая информация в нем указывается:
- Ф.И.О., паспортные данные гражданина, подписывающего документ.
- Адрес квартиры, владелец которой дает согласие.
- Отсылка на то, что жилье гражданина примыкает к переводимой недвижимости.
- Заявление о согласии на перевод.
- Подпись, дата составления.
Образец согласия Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Согласие собственников квартир в МКД
Это согласие оформляется по результатам общего собрания и отражается в протоколе. В дальнейшем он понадобится для администрации при рассмотрении документов от владельца жилья, статус которого меняется.
Чтобы согласовать вопрос перевода с жильцами, нужно соблюдение ряда условий, при которых результаты собрания считаются положительными:
- Если в доме два подъезда и более, для кворума нужно: от 2/3 числа голосов собственников подъезда, в котором расположено переводимое жилье. И минимум 50% голосов, которыми обладают владельцы примыкающих помещений. Обязательно наличие минимум 50% голосов от участников собрания для принятия решения.
- Если в доме один подъезд, для кворума необходимо минимум 2/3 голосов от общего количества участников собрания, и от половины голосов, которые принадлежат владельцам примыкающих квартир. Решение принимается большинством голосов от общего числа собравшихся (п. 1.2. ст. 46 ЖК РФ).
Обратите внимание! Согласно ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственников подсчитывается с учетом площади их квартир. Например, если жилье площадью 70 кв.м., у владельца 70 голосов. Но чаще всего все высчитывается в процентном соотношении по принципам кворума.
Чтобы протокол приняли в администрации, в нем должны быть полные сведения о собрании и жильцах:
- Адрес дома, номер документа, место проведения собрания.
- Площадь жилых и нежилых помещений.
- Количество квартир и собственников.
- Повестка дня: проведение реконструкции, переустройства, перепланировки, перевод жилого помещения в нежилое.
- Ф.И.О., адреса участников.
- Количество голосов «за» и «против».
- Подписи председателя и секретаря собрания.
Образец протокола
Документы для перевода жилого помещения в нежилое
До июня 2019 года собственникам квартир, переводящихся в нежилые, достаточно было представлять в администрацию заявления, правоустанавливающие документы, поэтажные планы, проекты перепланировки, планы помещений с техническим описанием.
Теперь, помимо перечисленного выше, нужно подавать и:
- протокол общего собрания;
- согласия всех собственников примыкающих помещений;
- согласия владельцев долей в праве собственности.
Важно! Согласие собственников примыкающих квартир можно оформить и в одном документе. Некоторые соседи пытаются хитрить и наживаться, и просят в обмен на подпись деньги. К сожалению, к ответственности за это привлечь нельзя. Даже по ст. 163 УК РФ ответственность наступает только при вымогательстве, сопряженном с применением насилия, угроз и иных противоправных действий.
Сколько стоит согласие жильцов на перевод в нежилое помещение?
Все разрешения по умолчанию оформляются бесплатно: как от владельцев примыкающего жилья, так и от остальных собственников. Человек, занимающийся переводом, должен оплатить только расходы на доставку уведомлений, в среднем выходит 5 000-10 000 р.
Если квартира в долевой собственности, понадобится нотариальное согласие от каждого собственника. Один экземпляр стоит от 1 000 р.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли обойтись без протокола общего собрания?
Теоретически возможно, но практически – нет. Если переводится квартира, в любом случае владельцу придется проводить перепланировку или переустройство, затрагивая общедомовое имущество: например, для обустройства отдельного входа. Без учета мнения остальных собственников проводить работы по закону нельзя.
Хотел открыть магазин продуктов в МКД, согласие жильцов не получил, многие против. С этим можно что-то сделать?
Нет. Без разрешения собственников других квартир по результатам общего собрания нельзя перевести отдельное помещение в нежилое и сделать перепланировку.
Обязательно ли 100% согласие собственников многоквартирного дома, если я собираюсь перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение?
Нет. 100% нужно лишь в том случае, если в результате перепланировки будет уменьшено общее имущество МКД, затронуты несущие конструкции. Или при пристройке на прилегающем земельном участке. В остальных ситуациях достаточно большинства голосов.
Собираюсь открыть хостел на первом этаже МКД, нужно перевести квартиру в нежилое. ТСЖ разрешало это сделать. Нужно ли мне получать согласие собственников остальных квартир, или необязательно?
Да, нужно. Без остальных владельцев обойтись не получится.
У меня квартира в долевой собственности, по ½. Я не знаю, где второй владелец, давно с ним не общаюсь. Можно ли перевести жилье в нежилое без его участия?
Нет. Согласие второго собственника обязательно, если он не признан пропавшим без вести. Придется искать его.
Заключение эксперта
- Согласие собственников жилья при переводе квартиры в нежилой фонд обязательно. Оно требуется как от совладельцев, так и от владельцев примыкающих помещений, а также от собственников МКД.
- Согласие составляется в письменном виде. Если оно оформляется от собственников МКД, все отражается в протоколе общего собрания.
- Получением согласий должен заниматься гражданин, который планирует изменение статуса жилья. На него возлагается вся процедура и сопутствующие расходы.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Рекомендуем по теме
Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ
Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение?
Как оформить согласие на покупку квартиры от супруга?
Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме?
Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?
Оплата коммунальных услуг в аварийном доме
Как перевести квартиру в жилой дом?
Перевод квартиры в частный дом возможен, но для этого помещение должно соответствовать всем требованиям законодательства. Решение принимается администрацией, но могут и отказать, и тогда придется отстаивать свои права в суде. рассмотрим, как перевести квартиру в жилой дом, когда это может потребоваться, какие документы понадобятся и что нужно сделать для изменения статуса жилья.
Автор, юрист Актуальность Просмотров Бесплатная консультация юриста
- Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?
- Когда может понадобиться изменение статуса квартиры на жилой дом?
- Условия изменения статуса жилого помещения
- Когда возможен перевод жилого дома в многоквартирный дом?
- Как перевести квартиру в жилой дом?
- Шаг 1: согласование с соседями
- Шаг 2: экспертиза недвижимости
- Шаг 3: сбор документов
- Шаг 4: подача документов
- Шаг 5: получение решения
Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?
Определимся с определениями:
- Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доме, изолированное от остальных помещений других собственников. У нее должен быть отдельный вход, комнат может быть несколько. У владельцев квартир есть общие помещения: коридоры, лифты, тамбуры, лестничные площадки. Коммуникации здесь общие до ввода в жилье.
- Жилой дом – это отдельно стоящее здание высотой до трех этажей, имеющее индивидуальные коммуникации до и после ввода в жилье. Предназначен для постоянного проживания, как и квартира.
- Часть жилого дома – это комната или вспомогательные помещения. Если доля выделена в натуре, под частью подразумевается отдельное жилье, поставленное на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. У него должен быть оборудован отдельный вход и автономные от другой части коммуникации.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Когда может понадобиться изменение статуса квартиры на жилой дом?
Перевод квартир в дом возможен, если у них один собственник. Если владельцев несколько, процедура производится только с их согласия. Изменение статуса жилья может понадобиться в нескольких ситуациях:
- Дом рассчитан на две квартиры, и собственник одной продал ее второму. Фактически теперь весь дом принадлежит одному человеку, но по документам остаются по-прежнему две квартиры.
- Для приватизации земельного участка. Если в доме несколько квартир, придомовую территорию нельзя приватизировать. Это возможно, когда здание признано жилым домом.
- Для увеличения общей площади, проведения перепланировки.
Наглядный пример – таунхаусы. Если все собственники продали квартиры одному человеку, ему может понадобится изменение статуса многоквартирного дома на частный. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям, иначе перевод не разрешат.
Как перевести садовый дом в жилой?
Как перевести апартаменты в жилой фонд?
Статус садового дома – жилой или нежилой дом
Условия изменения статуса жилого помещения
Чтобы оформить перевод квартиры в жилой дом, важно соблюдение нескольких требований:
- Наличие придомовой территории.
- Оборудование отдельного входа. Общего подъезда быть не должно.
- Отсутствие помещений общего пользования: лестничных клеток, лифтов, коридоров.
- Автономность инженерных систем. В отделяемой квартире должно быть отдельное водо-, электро-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, отопление.
Обратите внимание! Если переводятся несколько квартир в частный дом, важно, чтобы высота была не более трех этажей. Есть и дополнительные требования: согласие всех собственников на перевод. За несовершеннолетних владельцев согласие дают родители. Жилье не должно быть признано аварийным, наличие обременений не допускается.
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Когда возможен перевод жилого дома в многоквартирный дом?
Жилой дом можно перевести в многоквартирный, если он соответствует нескольким требованиям:
- Наличие изолированных квартир.
- Наличие помещений общего пользования.
- Обустройство отдельных входов в каждую квартиру.
- Централизованные коммуникации.
Важно учитывать , что такой объект будет считаться домом блокированной постройки, а не стандартным многоквартирным, и на учет ставится каждое отдельное помещение с прилегающей к нему территорией. Такое жилье содержится за счет собственников, а не УК или ТСЖ. Если владельцев несколько, понадобится согласие каждого на смену статуса.
Как перевести квартиру в жилой дом?
Для перевода многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом нужно:
- Согласовать изменения с собственниками.
- Заказать техническое заключение о возможности перевода.
- Подготовить документы.
- Подать документы в администрацию на рассмотрение.
- Получить готовое решение.
Примечание: рассмотрением документов обычно занимаются жилищные отделы при местных администрациях по адресу расположения недвижимости.
Шаг 1: согласование с соседями
Сначала нужно договориться с соседями о переводе многоквартирного дома в жилой. Их подписи понадобятся на заявлении. Необходимо согласовать и оплату экспертизы.
Шаг 2: экспертиза недвижимости
Экспертиза проводится на предмет соответствия требований к жилым домам. В заключении эксперт указывает, возможно ли это в техническом плане, нет ли ошибок в документах. В дальнейшем оно понадобится для согласования перевода с администрацией.
Шаг 3: сбор документов
Перед обращением в администрацию нужно подготовить:
- паспорт;
- заявление (заполняется на месте, бланк и образец выдадут);
- техпаспорт;
- поэтажный план;
- проект перепланировки или переустройства, если жилье пока не соответствует нормам, и нужно переделывать его.
Важно! Понадобится и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.
Шаг 4: подача документов
Документы подаются в администрацию, но в некоторых регионах доступен прием через МФЦ. Рекомендуется предварительно записаться на прием, чтобы не сидеть в очереди.
Шаг 5: получение решения
Решение выдадут в течение 45 календарных дней. Если оно положительное, нужно подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это делается через Росреестр или МФЦ.
Стоимость переоформления в частный дом
Расходы при изменении статуса двухквартирного дома состоят из нескольких частей:
- Градостроительная экспертиза. В регионах стоит от 5 000 р., в столице – от 20 000 р.
- Проект перепланировки – от 5 000 р. в зависимости от сложности.
- Кадастровый паспорт – от 1 000 р.
- Новая выписка из ЕГРН – 350 р. электронная, 600 р. – бумажная.
Если переводом квартиры или дома «под ключ» занимается юрист, это будет стоить от 20 000 р.
Что делать, если отказали в признании квартиры частью жилого дома?
Отказ в переводе жилого помещения в квартиру или квартиры в частный дом – распространенное явление. Администрация должна выдать письменный отказ с обоснованием причин, и его можно оспорить через суд в порядке административного производства.
При подаче искового заявления уплачивается госпошлина в размере 300 р. Если требования удовлетворят, решение администрации об отказе будет отменено, и квартиру признают жилым домом, или обяжут пересмотреть заявление истца повторно.
Перевод квартиры в жилой дом: судебная практика
Перевод многоквартирного дома в частный – довольно сложная процедура, и нередко суды отказывают в удовлетворении требований. Но, если помещение соответствует всем нормативам, иск удовлетворят.
Вот несколько примеров решений по похожим делам:
- О признании квартиры жилым домом (Решение № 2-1536/2019 2-1536/2019М-1564/2019 М-1564/2019 от 5 декабря 2019 г. по делу № 2-1536/2019). Требования удовлетворены.
- О признании квартиры индивидуальным жилым домом, признании права общей долевой собственности на дом (Решение № 2-14/2020 2-14/2020(2-880/2019;)М-813/2019 2-880/2019 М-813/2019 от 5 февраля 2020 г. по делу № 2-14/2020).
- О снятии квартиры с кадастрового учета, постановке дома на учет (Решение № 2-1335/2019 2-174/2020 2-174/2020(2-1335/2019;)М-1177/2019 М-1177/2019 от 20 января 2020 г. по делу № 2-1335/2019).
Ответы юриста на частные вопросы
Возможен ли перевод квартиры в часть жилого дома?
Если статус квартиры меняется на часть жилого дома, при этом остальные помещения остаются квартирами, администрация не одобрит такое перевод. Перевести можно только полностью помещение.
У меня есть дом. Хочу сделать из него две квартиры, одну из них подарить сыну. Что для этого нужно?
Проще выделить долю в натуре, оборудовав два разных входа. После этого одну долю можно подарить сыну по договору дарения.
Администрация отказала в переводе квартиры в частный дом. Собираемся подавать документы в суд. Куда обращаться и сколько времени займут разбирательства?
Заявление подается в районный или городской суд по месту нахождения ответчика. На разбирательства в среднем уходит 3-4 месяца.
Для перевода жилого дома в квартиру нужна перепланировка. Когда ее согласовывать: до обращения в администрацию, или после?
Согласовать перепланировку лучше до подачи заявления о переводе статуса недвижимости, но можно и в процессе. После сделать это не получится, т.к. перевести дом в квартиру не дадут из-за несоответствия техническим требованиям.
Можно ли перевести многоквартирный дом в частный, если я не знаю, где находится второй собственник?
Нет. Без согласия другого собственника перевод невозможен. Нужно сначала найти его и договориться с ним.
Заключение эксперта
- Перевести квартиру в статус индивидуального жилого дома можно, если она соответствует техническим требованиям.
- Перевод частного дома в квартиру и наоборот возможен, но только с согласия всех собственников.
- Перевод нужно согласовать с администрацией. Без этого Росреестр откажет во внесении изменений в ЕГРН.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Рекомендуем по теме
Как перевести жилое помещение в нежилое?
Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?
Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение?
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации?
Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?
Перевод жилого помещения в нежилое
С октября начнет действовать запрет на хостелы в жилых домах. Чтобы продолжать свое дело, владельцам хостелов придется переехать или перевести помещение в нежилой фонд. Перевод может растянуться на месяцы, поэтому начинать лучше прямо сейчас.
Еще о гостиничном бизнесе:
Эксперт — Юлия Макаренко, юридическое партнерство Курсив. Записалa Светлана Дучак, редактор.
Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение
О наемных домах — статья 91.16 Жилищного кодекса
Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:
- помещение на первом этаже.У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
- квартира не в наемном доме.Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
- помещение переводится не для религиозной организации;
- есть отдельный вход не через общий подъездили возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
- помещение переводится полностью.Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
- в квартире нет жильцов.Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
- право собственности не обременено правами третьих лиц.Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.
Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.
Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое
От соседей нужно получить два вида согласия:
- согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
- согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.
Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.
За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.
Согласие собственников.О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.
Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:
Один подъезд
Больше одного подъезда
Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более
Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.
50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением
Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.
Как проводить собрания собственников и считать голоса — статья 48 Жилищного кодекса
Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.
Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:
Номер квартиры
Площадь квартиры
Голоса
Собрание состоится, если на него придут собственники квартир №1, 3 и 4 — это ⅔ голосов, или 75%.
На собрание пришли три собственника, которым принадлежит 75% голосов. У первого — 20%, у второго — 50%, у третьего — 5%. Если «за» проголосуют первый и третий, голосов не хватит для перевода. Если второй и третий, перевод состоится.
Для перевода помещения в нежилое нужно получить 50% +1 голосов «за» от кворума, среди которых 50%+1 голосов от собственников подъезда с переводимым помещением. Если собственники из других подъездов будут за перевод, но большинство из нашего подъезда — против, переводить помещение в нежилое нельзя.
Придется собрать 100% голосов собственников, если для использования помещения нужна реконструкция, из-за которой уменьшится площадь общего имущества жильцов дома.
Владелец парикмахерской из Брянска получил у собственников дома согласие на реконструкцию нежилого помещения — пристройку крыльца. Он собрал 74,6% голосов «за», городская администрация выдала владельцу парикмахерской разрешение на строительство, и он построил крыльцо.
Одна из собственниц не давала своего согласия и обратилась в суд. Первый суд отклонил ее жалобу, но она дошла до Верховного суда. И тот решил, что реконструкция незаконна по двум причинам:
- владелец парикмахерской во время реконструкции сделал вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, уменьшив общее имущество собственников;
- уменьшение общего имущества допускается только при согласии 100% собственников.
Суд обязал владельца парикмахерской вернуть всё как было в течение трех месяцев.
Во время собрания собственников нужно вести протокол. В протоколе — вопрос, по которому проводится собрание, список участников и итоги голосования.
Еще каждый собственник подписывает отдельное решение, его иногда называют бюллетенем. Протокол собрания и решения собственников прикладываются к документам для перевода помещения.
Согласие ближайших соседей.Ближайшие соседи — это те, с квартирами которых у вас есть общие стены, потолок или пол. Они дают согласие в письменной форме, стандартного шаблона нет, но обязательно указывают:
- фамилию, имя, отчество;
- дату рождения, серию, номер и дату выдачи паспорта;
- адрес помещения в собственности;
- номер и дату свидетельства собственности;
- согласие на перевод помещения;
- дату и подпись.
Согласие может выглядеть так:
Чтобы соседям было проще согласиться и не пришлось писать всё это от руки, подготовьте заранее шаблоны с пустыми полями под имена и паспортные данные. Шаблон согласия ближайших соседей
Мы не знаем, как убедить соседей согласиться на перевод помещения в нежилое. Можно пообещать построить детскую площадку во дворе, новый асфальт или клумбы с цветами, но соседи вправе отказаться.
Шаг 3. Собрать документы для перевода и подать заявление
Перевод жилого помещения в нежилое — на Госуслугах
Переводом жилых помещений в нежилой фонд занимаются разные ведомства. Например, в Москве это Департамент городского имущества Москвы, а в Новосибирске — Управление по жилищным вопросам мэрии Новосибирска. Чтобы понять, куда обращаться в своем городе, можно зайти на Госуслуги и вбить в поиск «Перевод жилого помещения в нежилое помещение».
Если утвержденной формы заявления нет, можно написать его в свободной форме — главное, чтобы были пункты:
- получатель — орган местного самоуправления, который занимается переводами жилых помещений в нежилые;
- фамилия, имя, отчество заявителя;
- адрес помещения, его площадь, этаж и количество комнат;
- номер и дата выдачи свидетельства собственности;
- цель перевода помещения. Например, для дальнейшего использования в качестве продуктового магазина;
- указание на то, что «в помещении никто не зарегистрирован, лиц, отсутствующих, но сохраняющих право пользования помещением, нет, помещение не используется в качестве места постоянного проживания граждан, права несовершеннолетних детей не ущемлены, право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц».
Все документы, которые подаются вместе с заявлением, нужно указать в приложении.
Подать заявление и документы на перевод помещения в нежилое можно лично, через МФЦ или в электронном виде через Госуслуги
Кроме заявления на перевод помещения нужно собрать документы:
- свидетельство собственности на помещение или выписка из Росреестра;
- техпаспорт помещения или план с техническим описанием;
- поэтажный план дома;
- проект перепланировки или переустройства помещения. К оформлению проектов есть требования, поэтому лучше обратиться к проектировщикам;
- протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с решением об их согласии на перевод помещения в нежилое;
- согласия собственников примыкающих помещений. Это соседи сверху и по бокам.
Первые три документа необязательно прикладывать к заявлению, если право на квартиру зарегистрировано в Росреестре, он же ЕГРН. Эти документы сотрудники ведомства запросят сами, но запрос займет какое-то время. Поэтому лучше сразу принести всё с заявлением.
Перевод помещения в нежилое занимает 45 дней, но на переговоры с собственниками и проект перепланировки может уйти несколько месяцев.
Если перепланировка не нужна, как нежилое помещение можно использовать сразу, как получите решение о переводе. А если перепланировка необходима, то можно размещать хостел после того, как приемочная комиссия подпишет акт.
Шаг 4. Зарегистрировать изменения в Росреестре
Перевод помещения в нежилое регистрируется в Росреестре. Сделать это можно через Госуслуги или МФЦ. Регистрация изменений в ЕГРН — платная услуга: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 1000 рублей.
После перевода нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санпины и экологические требования. Иначе соседи могут пожаловаться в Роспотребнадзор и другие ведомства.
