Содержание договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи квартиры, или ДКП, — это документ, по которому одна сторона — продавец — передает свое право собственности на квартиру другой стороне — покупателю, а покупатель, в свою очередь, уплачивает за это оговоренную в договоре сумму денег.

Договор купли-продажи любой недвижимости, в том числе жилой (например, квартиры), является серьезным документом, с помощью которого совершаются дорогостоящие и значительные сделки: в каком бы регионе ни происходил процесс, речь идет всегда о сотнях тысяч и миллионах рублей. Поэтому стоит вдумчиво относиться к содержанию договора и особенностям его оформления.

Правовому регулированию сделок купли-продажи на недвижимое имущество посвящен параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В любом гражданско-правовом договоре, к коим относится и ДКП, выделяются существенные и второстепенные условия. Отличия состоят в том, что если в договоре отсутствуют существенные условия, он не считается заключенным. То есть такая бумага не порождает правовых последствий. Если в ДКП отсутствуют существенные условия, то по нему покупателю нельзя передавать деньги, потому что право собственности на его основании не зарегистрируют в установленном законом порядке. То есть фактически после подписания такой бумаги покупатель не получит квартиру.

Поэтому во избежание проблем в будущем при составлении договора прежде всего следует убедиться, что в тексте присутствуют все существенные условия.

Для соглашения купли-продажи квартиры существенными являются такие условия, как:

● предмет договора — что именно продается. В этом разделе подробно опишите характеристики продаваемого жилья: его адрес, метраж, кадастровый номер. Если одновременно продаются сопутствующие вещи (например мебель, бытовая техника), их также перечислите с указанием марки, если речь о технике, цвета или материала — если о мебели. Если эти вещи продаются отдельным договором, в соглашении на недвижимое имущество их не перечисляют;

● цена договора — какую сумму приобретатель обязуется уплатить. Определить цену можно в виде единой общей суммы или в виде стоимости одного квадратного метра, если в тексте прописан полный точный метраж объекта. В любом случае из текста должно быть четко понятно, сколько денег покупатель обязан выплатить продавцу;

● перечень лиц, которые после купли-продажи квартиры сохраняют возможность проживать в ней, если таковые имеются.

При согласовании перечисленных правил договор купли-продажи является заключенным. Однако ограничиваться ими не стоит — в интересах участников сделки прописать в договоре все нюансы продажи квартиры, например:

● порядок расчетов — наличными или в безналичном виде путем перечисления на счет или через депозит нотариуса;

● правила передачи наличных — из рук в руки, через банковскую ячейку или иным удобным способом;

● сроки и порядок передачи квартиры новому собственнику и окончательного расчета с продавцом;

● ответственность за несвоевременное исполнение или полное неисполнение условий договора;

● обстоятельства непреодолимой силы, которые оправдывают неисполнение участниками оговоренных правил. К таким обстоятельствам традиционно относятся природные бедствия, войны, блокады, эпидемии и прочие обстоятельства, на появление и развитие которых повлиять невозможно;

● иные важные нормы и правила взаимодействия.

Форма

Договор купли-продажи квартиры оформляется письменно — стороны составляют единый документ и подписывают его. Заключить такой договор устно нельзя.

При этом по общему правилу стороны вправе ограничиться простой письменной формой, то есть просто заключить договор между собой, без дополнительного нотариального удостоверения, а после официально зарегистрировать право собственности на имя покупателя. При этом все риски сделки они принимают на себя, в то время как при официальном удостоверении за нее отвечает нотариус.

Обязательное удостоверение предусмотрено только для отдельных случаев. Договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяется, если:

● продается не квартира целиком, а доля в праве на нее;

● в качестве продавца выступает, через своих законных представителей, несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек или человек, чья дееспособность ограничена.

Стороны могут добровольно удостоверить сделку, даже если в конкретном случае такая форма не является обязательной. Это правильный и дальновидный шаг, который минимизирует риски продавца и его контрагента. Нотариус не просто удостоверит договор, но проверит его, убедится в добросовестности сторон и в том, что все они действуют по доброй воле и без принуждения, а также разъяснит правовые последствия сделки.

При этом нотариальное удостоверение сделки не исключает последующей официальной регистрации прав нового собственника.

Государственная регистрация

Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.

Сделать это можно несколькими способами:

● непосредственно явившись в Росреестр;

● через многофункциональный центр;

● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;

Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).

Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:

● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;

● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;

● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.

Понятие, виды и элементы договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Сторонами договора купли-продажи являются

Договор купли-продажи — консенсуальный, возмездный, двусторонний и синаллагматический (взаимнообязывающий).

Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Он также является возмездным, двусторонним и синаллагматическим (взаимнообязывающим) договором, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (а не с момента заключения договора, что и характеризует принятую отечественным законодательством «систему традиции»), если только иное не предусмотрено законом или договором.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации , если иное не установлено законом (ст. 223 ГК). В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности:

• на недвижимое имущество (ст. 551 ГК);
• на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК);
• на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК).

В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи (п равило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года — Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ ).

Стороны могут заключить договор с условием сохранения права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В этом случае продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота (п. 2 ст. 459 ГК).

Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

• розничной купли-продажи;
• поставки товаров;
• поставки товаров для государственных нужд;
• контрактации;
• энергоснабжения;
• продажи недвижимости;
• продажи предприятия.

Выделение названных видов договора купли-продажи служит целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК). Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон ограничился лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.

Субсидиарное применение норм о договоре купли-продажи

В ряде случаев допускается возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535 ГК); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Из этого, однако, не следует, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрактация — разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). Речь идет лишь о приеме законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям.

По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой, несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснаб-жения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

Правила о договоре купли-продажи должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав и к договорам об отчуждении исключительных прав, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является их продажей, но правила об уступке требования (ст. 382-390 ГК) подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

Вместе с тем закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи по общему правилу могут быть ими определены самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Элементы договора купли-продажи

Элементами договора купли-продажи являются:

1) субъекты (стороны) договора;

2) предмет договора;

3) содержание договора:

• права и обязанности;
• цена;
• срок поставки;

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Субъектами договора могут быть:

• граждане,
• юридические лица,
• государство.

В некоторых видах договора купли-продажи возможность участия тех или иных субъектов гражданского права зависит от объема их правоспособности и дееспособности, а также от вида вещных прав на продаваемое имущество.

Предметом договора купли-продажи могут быть

• имущество, не изъятое из гражданского оборота,
• имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК).

Не могут быть предметом купли-продажи обязанности субъектов (напр., долги) и нематериальные блага.

как соглашения (сделки) составляет совокуп­ность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание дого­ворного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов.

Цена договора купли-продажи является договорной. Она определяется как в российских рублях, так и в валюте других стран, однако платеж в Российской Федерации всегда должен осуществляться в российских рублях. Цена на некоторые товары (напр., на энергоресурсы) может устанавливаться государством. Цена является существенным условием договора купли-продажи лишь в двух случаях: при продаже товара в рассрочку и при продаже объектов недвижимости. Отсутствие цены в других договорах купли-продажи означает, что платеж должен совершаться по цене, существующей на аналогичные товары (п. 3 ст. 421 ГК).

Срок договора купли-продажи в различных его видах играет разную роль. Так, в договорах поставки и при продаже товаров в кредит с рассрочкой платежа он является существенным условием, а в других – нет Срок договора обычно устанавливается сторонами договора и определяется либо календарной датой, либо истечением периода времени, либо указанием на определенное событие, либо моментом востребования. Если срок договора не определен, то товар должен быть передан в разумный срок, а оплата его осуществлена после передачи товара (ст. 314, 457, п. 1 ст. 486 ГК). Если нарушение срока исполнения договора влечет за собой утрату его смысла для покупателя, такой договор называют договором на срок (п. 2 ст. 417 ГК).

Форма договора купли-продажи чаще всего бывает устной.

В письменной форме должны совершаться следующие договоры:

• продажа недвижимости (такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации);
• внешнеторговые сделки;
• с участием юридических лиц;
• между гражданами на сумму более 10 МРОТ (за исключением тех случаев, когда сделки совершаются в момент их заключения).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется гл. 28 ГК, однако в договорах поставки (ст. 507 ГК), розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), поставки для государственных нужд (ст. 527, 529 ГК), энергоснабжения (ст. 540 ГК) он имеет свои особенности.

Понятие, виды и содержание договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

По юридической природе договор купли-продажи:

• консенсуальный,
• возмездный,
• двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон),
• синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи : как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Цель договора купли-продажи:

• перенесение права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает:

1. по общему правилу — с момента передачи вещи , если только иное не предусмотрено законом или договором;
2. когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации — с момента такой регистрации , если иное не установлено законом (ст. 223 ГК; например, на недвижимое имущество).

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара в общем случае переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

• розничной купли-продажи;
• поставки товаров;
• поставки товаров для государственных нужд;
• контрактации;
• энергоснабжения;
• продажи недвижимости;
• продажи предприятия.

Выделение названных видов договора купли-продажи служит целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК).

Субсидиарное применение норм о договоре купли-продажи

Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон ограничился лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.

В ряде случаев допускается возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535 ГК); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Из этого, однако, не следует, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрактация — разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). Речь идет лишь о приеме законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям.

По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой, несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснаб-жения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

Правила о договоре купли-продажи должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав и к договорам об отчуждении исключительных прав, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является их продажей, но правила об уступке требования (ст. 382-390 ГК) подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

Вместе с тем закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи по общему правилу могут быть ими определены самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Стороны договора купли-продажи:

1. продавец,
2. покупатель.

Субъекты договора купли-продажи:

• граждане,
• юридические лица,
• государство.

Предмет договора купли-продажи:

1. имущество, не изъятое из гражданского оборота,
2. имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК).

Не могут быть предметом купли-продажи:

• обязательства субъектов (напр., долги);
• нематериальные блага.

как соглашения (сделки) составляет совокуп­ность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание дого­ворного обязательства.

Условие о предмете является единственным существенным условием договора купли-продажи. Оно считается согласованным, если договор непосредственно определяет:

1. наименование и
2. количественные характеристики товара либо эти данные определимы исходя из условий договора (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

При этом необходимо помнить, что продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна с соблюдением специального правового режима: особого субъектного состава и при наличии необходимых разрешений (п. 2 ст. 129 ГК РФ).

Для отдельных разновидностей купли-продажи закон называет дополнительные, помимо предмета, существенные и необходимые условия (которые названы таковыми в законе или иных правовых актах).

Так, в договоре поставки существенным является условие о сроке договора (ст. 506 ГК РФ), в договоре продажи недвижимости ― условие о цене (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, могут быть определе­ны в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ. Таковыми, в частности, могут быть условия конкретизирующие (§1 гл. 30 ГК РФ):

1. обязанности продавца по передаче товара (срок и момент исполнения обязанности передать товар и др.), а также обязанность покупателя принять товар;
2. переход риска случайной гибели товара;
3. ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя;
4. обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара;
5. последствия неисполнения обязанности передать товар, а также принадлежности и документы, относящиеся к товару;
6. количество и ассортимент товара, а также последствия нарушения условий о количестве и об ассортименте товаров;
7. качество товара и проверку качества товара (его гарантию, исчисление гарантийного срока, срок годности товара, исчисление срока годности товара), а также последствия передачи товара ненадлежащего качества;
8. недостатки товара, за которые отвечает продавец, сроки их обнаружения;
9. комплектность товара, последствия передачи некомплектного товара;
10. тару и упаковку, последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке;
11. извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи;
12. цену товара, порядок его оплаты;
13. страхование товара;
14. сохранение права собственности за продавцом.

При их отсутствии конкретный договор будет считаться заключенным, но при его исполнении стороны могут и не получить того результата, на который рассчитывали (например, отсутствие условия о неустойке может привести к безответственности контрагента и т.д.).

Цена договора купли-продажи является договорной, определяется как в российских рублях, так и в валюте других стран, однако платеж в Российской Федерации всегда должен осуществляться в российских рублях. Цена на некоторые товары (напр., на энергоресурсы) может устанавливаться государством. Цена является существенным условием договора купли-продажи лишь в двух случаях:

1. при продаже товара в рассрочку и
2. при продаже объектов недвижимости.

Отсутствие цены в других договорах купли-продажи означает, что платеж должен совершаться по цене, существующей на аналогичные товары (п. 3 ст. 421 ГК).

Срок договора купли-продажи в различных его видах играет разную роль. Так, в договорах поставки и при продаже товаров в кредит с рассрочкой платежа он является существенным условием, а в других – нет.

Если срок договора не определен, то товар должен быть передан в разумный срок , а оплата его осуществлена после передачи товара (ст. 314, 457, п. 1 ст. 486 ГК). Если нарушение срока исполнения договора влечет за собой утрату его смысла для покупателя, такой договор называют договором на срок (п. 2 ст. 417 ГК).

Продавец обязан передать товар покупателю:

• в определенном месте;
• со всеми принадлежностями:
• со всеми документами, относящимися к товару;
• в согласованном количестве и ассортименте;
• соответствующей комплектности или комплекта (набор товаров);
• установленного качества:
• в надлежащей упаковке;
• свободным от прав третьих лиц.

Покупатель обязан оплатить товар.

Форма договора купли-продажи

Чаще всего бывает устной.

В письменной форме должны совершаться следующие договоры:

• продажа недвижимости (договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации );
• внешнеторговые сделки;
• с участием юридических лиц ;
• между гражданами на сумму более 10 МРОТ (за исключением тех случаев, когда сделки совершаются в момент их заключения).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется гл. 28 ГК, однако в договорах поставки (ст. 506 ГК), розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), поставки для государственных нужд (ст. 527, 529 ГК), энергоснабжения (ст. 540 ГК) он имеет свои особенности.

Договор продажи недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:

• • консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
  • возмездный;
  • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
  • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

  Предмет договора продажи недвижимости

  Понятие предмeта догoвора

  Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.

  Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

  Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму­щество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст. 130 ГК:

  • • земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
    • подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    Субъекты договора продажи недвижимости

    • • граждане,
      • юридические лица,
      • другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) — в отдельных случаях.

      В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

      Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон мо­жет устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости.

      После введения в действие процедуры банкротства физических лиц контрагент по сделке с ценным имуществом с легкостью может оказаться банкротом или находиться в предбанкротном состоянии. Такая сделка, с высокой вероятностью, может быть признана недействительной.

      Таким образом, при проверке предмета сделки тщательная проверка финансового положения продавца стала необходимой. Для подтверждения вашей добросовестности в случае судебного оспаривания сделки очень важны документы, подтверждающие ее историю: из какого источника вы узнали о намерениях контрагента, куда вы обращались за информацией о контрагенте и предлагаемом им имуществе, какие ответы получили и т.д.

      Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов:

      1. kad.arbitr.ru — проверить, поданы или нет заявления о банкротстве гражданина в арбитражный суд по месту его регистрации;
      2. bankrot.fedresurs.ru — проверить наличие (отсутствие) публикаций о введении в отношении гражданина, а также его супруга процедуры банкротства в реестре должников (для этого понадобится СНИЛС контрагентов);
      3. fssprus.ru — проверить наличие исполнительных производств в отношении гражданина и его супруга в Банке данных исполнительных производств;
      4. www.cbr.ru/ckki/ — получить информацию о кредитной истории продавца в Центральном каталоге кредитных историй на сайте Банка России (это может сделать сам контрагент по вашей просьбе либо пользователь кредитной истории, например, ваш риелтор);
      5. www.reestr-zalogov.ru — проверить отсутствие приобретаемого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

      Обязательно сохраняйте распечатки с сайтов — это свидетельство вашей предусмотрительности, то есть аргумент в пользу действительности сделки!

      Форма договора продажи недвижимости

      Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами , и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

      Однако переход права собственности на недвижимость от про­давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен­ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста­ва , а именно:

      1. 1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
         2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

         При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре­гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен­ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) ( правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

         Подробнее о регистрации договора и права собственности

         Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и поку­пателя уже с момента его заключения. Поскольку договор продажи не­движимости является консенсуальным, постольку, если продавец и по­купатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации пере­хода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

         Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора прода­жи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере­хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и ис­полненный договор продажи недвижимости пресекает право продав­ца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принад­лежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества по­купателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом . Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распо­ряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом испол­ненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

         До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объ­екта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект пере­дан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, стано­вится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владе­ние вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собствен­ности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

         Договор продажи недвижимости как элемент сложного юриди­ческого состава порождает гражданско-правовое обязательство сто­рон зарегистрировать переход права собственности. В содержание это­го обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае когда одна из сторон ук­лоняется от государственной регистрации перехода права собствен­ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполни­теля вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государст­венной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

         Требование о необходимости государственной регистрации пе­рехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора ку­пли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости от­дельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.

         Если договор купли-продажи жилого помеще­ния заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности , то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по пово­ду такого помещения, переданного по догово­ру; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми поме­щениями недействительны.

         Существенные условия договора продажи недвижимости:

         • 1. о предмете продажи и
           2. о цене продаваемого недвижи­мого имущества.

         Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука­заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст­вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про­даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла­сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

         Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер­жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе­мельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно­сятся:

         • • план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
           • поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
           • паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю­ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре­гистрации прав на недвижимость).

           В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до­говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто­ронами в письменной форме условие о цене недвижимости . При от­сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

           По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе­редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра­вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем­ли и прав на нее.

           Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп­ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе­реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

           Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по­купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда­че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости . Укло­нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи­мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

           Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол­нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму­щества будет считаться исполненным, только когда он:

           1. 1. подпишет передаточный акт;
              2. фактически передаст недвижимое имущество;
              3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

              При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда­ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза­тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере­даче является проведение продавцом за свой счет силами специали­зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо­сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи­вающих данный объект, и пр.

              Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет­ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде­ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп­лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва­рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель­ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

              Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

              1. 1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови­ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово­рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис­полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);
                 2. при передаче продав­цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст­ва (п. 3 ст. 475 ГК).

                 ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо­нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра­ва собственности не является препятствием для расторжения ис­полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку­пателем имущества.

                 Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста­точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об­ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра­щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи­сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст­венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про­дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол­ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

                 Очень интересная судебная практика по неоплате

                 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

                 Покупатель расплатился за квартиру не в полном объеме или вообще не перечислил ни копейки. Существенно? Наверное, ведь квартира продается именно для получения денег, которые продавец намеревается потратить на собственные нужды. А вот суды так не думают.

                 Ситуация: стороны заключили самый простой договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь по закону продавец не собственник, а покупатель – новый хозяин квартиры. Покупатель въехал в квартиру и живет в ней, правда за квартиру он так и не заплатил. Продавец подал в суд заявление о расторжении договора купли-продажи и возвращении ему квартиры. Основание для иска – существенное нарушение другой стороной своих обязательств, а именно неоплата приобретенной квартиры. Казалось бы, факт нарушения покупателем своих обязательств налицо. И для продавца такое нарушение является существенным. Но суд решил этот вопрос по-другому. Разрешая спор по существу, суд исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. 1 (существенное нарушение условий договора) и п. 2 (иных оснований, предусмотренных законом или договором) ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Суд указал на то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Сам по себе факт неуплаты не может трактоваться как существенное нарушение условий договора. Такую существенность необходимо доказать. По мнению суда, последствия неуплаты покупателем денежных средств специально предусмотрены в законе. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ) (Определение Верховного суда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27). Данная точка зрения ранее нашла свое отражение и в п. 65 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

                 Вывод: для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо грамотно составлять договор купли-продажи. В данном случае, в договоре необходимо было прописать, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение (указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты), договор подлежит расторжению. В этом случае суд бы встал на сторону продавца и вынес решение о расторжении договора купли-продажи, так как это бы подпадало под п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, а именно случай расторжения договора по основанию, предусмотренному договором купли-продажи.

                 Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

                 Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

                 Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

                 Правило № 1. Соблюдаем форму договора

                 Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

                 Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

                 Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

                 Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

                 Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

                 Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

                 Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

                 Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

                 Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

                 Обходим острые углы:

                 ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

                 Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

                 Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

                 Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

                 Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

                 • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
                 • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
                 • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

                 Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

                 Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

                 Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

                 Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

                 ОБРАЗЕЦ

                 Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

                 Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

                 Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

                 Обходим острые углы:

                 Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

                 В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

                 ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

                 Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

                 С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

                 Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

                 Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

                 Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

                 Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

                 • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года.
                   При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
                 • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
                 • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

                 В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

                 Договор купли-продажи недвижимости

                 Договор купли-продажи недвижимости либо заключается в простой письменной форме, либо удостоверяется у нотариуса. В установленных законом случаях нотариальная форма договора купли-продажи обязательна, однако не стоит забывать о праве сторон предусматривать нотариальное удостоверение сделки в любых других ситуациях ради обеспечения большей правовой защиты. Совершение сделки предполагает составление документа, по которому стороны передают недвижимое имущество во владение, пользование и распоряжение от одного лица (продавца) к другому (покупателю) за оговоренную в договоре плату. В отличие от нотариальной формы договора, где законность соглашения и намерения сторон проверяет нотариус и несет за это полную имущественную ответственность, ответственность за последствия сделки в простой письменной форме полностью лежит на продавце и покупателе.

                 Когда договор купли-продажи недвижимого имущества нужно удостоверять у нотариуса:

                 • в случае отчуждения долей в недвижимости (кроме купли-продажи долей в недвижимости по одной сделке всеми сособственниками);
                 • при заключении договоров купли-продажи имущества, которое принадлежит не достигшим совершеннолетия или ограниченным в дееспособности гражданам, и сделок по распоряжению недвижимостью на условиях опеки;
                 • если вы заключаете предварительный договор купли-продажи недвижимости, то есть выражаете таким способом намерение заключить по прошествии времени основной договор, а он по закону подлежит нотариальному удостоверению.

                 При заключении предварительного договора обращение к нотариусу особенно ценно, так как процедура отчуждения имущества сложнее и риски выше.

                 Условия договора купли-продажи недвижимого имущества: без чего сделка не состоится

                 Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимости), тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается, и, как следствие, нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно, — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры.

                 Если продается недвижимость или доля в недвижимости и у других лиц остается право пользования жилплощадью, на это должно быть указано в договоре. При составлении договора важно также внести условие о продажной (той, о которой договорятся стороны) цене имущества и о порядке и сроках расчетов (можно воспользоваться депозитом нотариуса, это удобно, безопасно и выгодно). Договор может предусматривать внесение платы за имущество в рассрочку или в кредит, в таком случае в документе прописывается график платежей. Кроме того, рекомендуем подробно прописать в договоре сроки передачи имущества и то, как это будет происходить. Обычно стороны договариваются о подписании акта приема-передачи недвижимого имущества.

                 Безопасность сделки: правовые гарантии нотариально удостоверенного договора

                 При удостоверении соглашения о продаже недвижимого имущества нотариус:

                 • проверяет законность сделки, устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;
                 • проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;
                 • разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора;
                 • проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона и соответствие воли сторон волеизъявлению.

                 При обнаружении нарушений законодательства, недобросовестности со стороны участников сделки нотариус не удостоверит договор. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. При этом, если нотариус допустит ошибку, пострадавшая сторона получит компенсацию ущерба, так как профессиональная деятельность нотариуса застрахована. Он несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в ходе совершения нотариального действия.

                 Похожие записи:

                 1. Соглашение об обучении образец
                 2. Передача исполнительного производства по месту жительства должника
                 3. Аренда земельного участка
                 4. Отстранение от управления транспортным средством
                 5. Отказ от родительских прав
                 6. Согласование установки мусорных контейнеров
                 7. Отказ в распоряжении средствами материнского капитала
                 8. Как выиграть суд по лишению водительских прав