Некуда выписать детей при продаже квартиры. Дети не являются собственниками. Сделка ипотечная. Подойдет ли временная регистрация?
Наталия Булахова
Консультаций: 211
Получается, что у детей есть постоянная регистрация по месту жительства в квартире, которую сейчас планируют продать, прекратив их регистрацию по месту жительства. Зарегистрировать детей по новому постоянному месту жительства негде, поскольку нет другого подходящего жилого помещения. Поэтому поднят вопрос о возможности регистрации несовершеннолетних по месту пребывания (т.е. о временной регистрации, только на определенный срок).
Из вопроса не понятно, в каком жилом помещении автора интересует временная регистрация несовершеннолетних по месту пребывания: в проданной квартире после смены собственника или по месту пребывания детей по другому адресу? Также из вопроса не ясно: какой возраст у детей (младше или старше 14 лет), продаваемая квартира является единственным их жильем, после продажи будет ли приобретаться другое жилое помещение для проживания детей и т.д. Для полного ответа не хватает вводной информации по конкретной ситуации.
- Законодательная основа
- Виды регистрации
- Регистрация детей
- Выписка ребенка при продаже квартиры: нюансы
Законодательная основа
Порядок регистрации граждан регулируется Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (далее — Закон о свободе передвижения) и Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (далее — Правила регистрации).
Виды регистрации
Правилами регистрации предусмотрены два вида регистрации.
Регистрация по месту жительства (постоянная)
При этом местом жительства является жилой дом, квартира, комната в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника или на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, и в которых он зарегистрирован по месту жительства (п. 3 Правил регистрации).
Регистрация по месту пребывания (временная)
По месту пребывания (временно) обязаны регистрироваться граждане РФ, прибывшие для временного проживания на срок свыше 90 дней в жилые помещения, не являющиеся их местом жительства. Местом пребывания признаются, например, гостиницы, санатории, а также жилые помещения, не являющиеся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно (п. 3 Правил). Регистрация гражданина по месту пребывания производится без снятия с регистрационного учета по месту жительства (ст. 5 Закона на свободу передвижения и п.15 Правил регистрации).
Граждане, не имеющие регистрации по месту жительства, также обязаны регистрироваться по месту пребывания (п. 24 Правил регистрации).
Регистрация детей
Заявления о регистрации по месту пребывания от имени граждан, не достигших 14-летнего возраста, представляют их законные представители.
Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Именно родители несут ответственность за воспитание своих детей, они обязаны осуществлять защиту их прав (п. 1 ст. 56, п. 1 ст. 63 Семейного кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке.
Согласно п. 3 ст. 65 СК РФ при раздельном проживании родителей место жительства несовершеннолетних детей определяется соглашением родителей. При отсутствии такого соглашения спор между родителями о месте жительства детей может быть разрешен судом по требованию любого из них
Выписка ребенка при продаже квартиры: нюансы
Да, законодательно не запрещено прекращение регистрации детей по месту жительства в связи с продажей квартиры, также возможна постановка на регистрационный учет несовершеннолетних по месту их пребывания (по бытовому — «временная регистрация»), но надо обязательно учитывать конкретную ситуацию и возможные правовые риски, которые могут возникнуть в отношении сделки купли-продажи квартиры, в результате которой может быть прекращена постоянная регистрация детей по месту жительства, а также возможно ухудшение жилищных прав и условий проживания детей в дальнейшем.
Как указано в вопросе, сделка купли-продажи квартиры планируется с привлечением ипотечных средств банка. На практике, ипотечные банки и страховые компании с целью снижения рисков по нарушению жилищных прав несовершеннолетних пользователей могут выдвигать дополнительные условия для проведения сделки в подобной ситуации, например, требуют нотариальных заявлений от обоих родителей несовершеннолетних пользователей с обязательством поставить их на постоянный регистрационный учет по иному месту жительства или документального подтверждения о постоянной (не временной) регистрации несовершеннолетних пользователей до сделки по адресу, отличному от адреса продаваемой квартиры, и т.д.
Как пишет автор вопроса, дети — не собственники продаваемой квартиры, но при этом надо учитывать, что дети имеют другие имущественные права на это жилое помещение: право проживать со своими родителями и пользоваться их жилым помещением. Родители не могут злоупотреблять своими правами и как законные представители нарушать жилищные права своих несовершеннолетних детей, например, лишать их права пользования единственным жилым помещением, прекратив постоянную регистрацию по месту жительства и не зарегистрировав по новому адресу на постоянной (не временной) основе.
Суды, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, также устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетних, если они являются пользователями, а не собственниками в отчуждаемом жилом помещении.
Есть судебная практика, по которой правовыми последствиями могут быть, например, восстановление на регистрационном учете несовершеннолетних по прежнему месту жительства с обязанием новых собственников не чинить препятствий в пользовании и вселении в их спорную квартиру этих детей, о признании прав детей на проживание в проданной квартире до предоставления другого жилого помещения или до достижения ими 18-летнего возраста, а также возможного признания самой совершенной сделки по продаже квартиры недействительной.
Суды, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетних, если они не являются собственниками в отчуждаемом жилом помещении, а имеют только право пользования. Главный критерий в данном случае – подобные условия не должны умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетних пользователей.
На что обратить внимание, если квартиру продает семья с детьми. Памятка покупателям
При сделках купли-продажи квартиры нередки случаи, когда жилье продает семья с несовершеннолетними детьми. И здесь есть свои нюансы. Их немного, но о них нужно помнить, чтобы не ущемить при купле-продаже права ребенка – в противном случае, в дальнейшем сделку можно будет оспорить.
- 👪 На что нужно обратить внимание при купле-продаже квартиры с детьми
- При продаже квартиры с маткапиталом должны быть выделены доли
- Зарегистрирован ли ребенок по новому месту жительства
- Есть ли согласие на сделку органов опеки
👪 На что нужно обратить внимание при купле-продаже квартиры с детьми
При продаже квартиры с маткапиталом должны быть выделены доли. Это обязательное условие, никаких исключений быть не может. Зарегистрирован ли ребенок по новому месту жительства. Если ребенок собственник, то его нельзя выписать «в никуда» или прописать в жилье, где условия хуже, чем в предыдущем. Есть ли согласие на сделку органов опеки. Согласие получается до подписания договора купли-продажи. При продаже квартиры с маткапиталом должны быть выделены доли
Суть. Все больше квартир покупается при участии материнского капитала. А затем эти квартиры начинают продавать. И если покупатель видит, что ему предлагают квартиру с маткапиталом, первое, о чем необходимо поинтересоваться у продавца – выделены ли в жилье доли детям.
Если в квартиру вложены средства маткапитала, то в ней должны быть детские доли – это обязательное условие и никаких исключений быть не может. Такая квартира оформляется в общую собственность лица, получившего сертификат, супруга и детей. Право собственности этих лиц считается возникшим в тот момент, как деньги в виде маткапитала были направлены на улучшение жилищных условий.
Доли детям необязательно выделять сразу же после покупки квартиры, но перед продажей это делается обязательно.
Зарегистрирован ли ребенок по новому месту жительства
Суть. Здесь такой момент – если ребенок собственник и зарегистрирован в продаваемой квартире, то его нельзя выписать «в никуда». Да, за этим должны следить органы опеки, и чаще всего они работают вполне добросовестно, но и покупателю будет не лишним поинтересоваться новой регистрацией ребенка.
Кроме того, новое жилье, в котором регистрируют несовершеннолетнего, должно быть не хуже продаваемого. Имеется в виду, что условия проживания ребенка на новом месте должны быть равноценными – или лучше – по сравнению с предыдущим. К примеру, если ребенок являлся собственником и был зарегистрирован в нормальной квартире, то нельзя снять его с учета, продать квартиру, а несовершеннолетнего прописать в барак с удобствами на улице.
При альтернативных сделках (когда продажа старой и покупка новой квартиры проводятся одновременно), покупателю стоит взять с родителей-продавцов письменное обязательство в оговоренные сроки выписаться с ребенком и зарегистрироваться по новому адресу. В обязательстве нужно прописать адрес новой квартиры, а сам документ лучше заверить у нотариуса.
Вы стали бы покупать квартиру, если бы в сделке участвовали несовершеннолетние?
Да, купил(а) такую квартиру без проблем Да, но только если бы не было других вариантов Нет, считаю, это рискованно
Есть ли согласие на сделку органов опеки
Суть. При сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних опека обязательно должна дать разрешение на сделку. Разрешение должно быть получено в любом случае, даже если взрослые изначально сделали все как положено – выделили детям доли при участии маткапитала, нашли новое жилье – и оно не хуже предыдущего – и т. д.
Сначала получается разрешение органов опеки, и только после этого подписывается договор купли-продажи. Если сделать наоборот, то может статься, что опека со своей стороны не даст разрешения, и тогда сделка будет аннулирована.
Кстати, если одним из собственников продаваемой квартиры был несовершеннолетний, и по каким-то причинам он не получает в собственность новое жилье взамен проданного (например, семья переезжает в другой город или страну), то средства от сделки, эквивалентные доле ребенка, размещаются на специальном банковском счете. Воспользоваться этими деньгами до совершеннолетия ребенка можно будет только с разрешения опеки.
Как видите, нюансов много, и опека тщательно проверяет все документы перед тем, как дать разрешение на сделку, чтобы в полной мере защитить права ребенка.
Как прикинуть стоимость квартиры – без эмоций и на основании объективных данных. Памятка тем, кто продает жилье
Порядок покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними
При покупке недвижимости с прописанными в ней несовершеннолетними стоит особенно внимательно подходить к сбору документов, так обязательным условием является соблюдение имущественных интересов детей.
- Процедура покупки квартиры с несовершеннолетним
- Получение разрешения от органов опеки
- Подписание основного договора
- Снятие прописанных лиц с регистрационного учета и их прописка по новому месту
- Регистрация сделки в Росреестре
Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми имеет определенные риски для покупателя. Связано это с тем, что если права ребенка в ходе сделки будут нарушены, суд наверняка встанет на сторону несовершеннолетнего и может аннулировать сделку.
Процедура покупки квартиры с несовершеннолетним
Покупатель и продавец обговаривают условия заключения сделки купли-продажи и подписывают предварительный договор. Вносится задаток, гарантирующий серьезность намерений сторон.
Получение разрешения от органов опеки
Именно в этом заключается основной нюанс заключения сделки купли-продажи с прописанными несовершеннолетними. Стоит учитывать, что такое разрешение требуется не всегда. Только если: ребенок не просто зарегистрирован в квартире, но и имеет долю в общей собственности.
Когда ребенок просто прописан в квартире, то разрешение не требуется, и он не является участником сделки купли-продажи (исключением являются случаи, когда ребенок находится под опекой).
Для получения разрешения родители обращаются в органы опеки с определенным комплектом документов.
Они будут рассматриваться инспектором в течение 2-4 недель, после чего выдается разрешение на сделку или отказ.
При отрицательном решении родители могут уточнить, при соблюдении каких условий, они могут рассчитывать на получение разрешения.
На практике для получения разрешения родителям следует предварительно подобрать альтернативную квартиру, в которой ребенку будет выделена доля в эквивалентном или большем размере, чем в продаваемой квартире. Ребенок также может получить долю в собственности не в покупаемой взамен квартире, а у родственников.
Другой вариант – родители открывают счет в банке, куда переводят деньги за продажу доли ребенка. Они не вправе распоряжаться этим счетом пока ребенок не достигнет 18 лет и сам не решит, как потратить эти деньги.
Если в результате сделки органы опеки сочтут права несовершеннолетних нарушенными, они выдадут отказ. Например, если ребенку взамен доли ½ предлагается 1/3, даже если речь идет о большей жилплощади.
Также опека учитывает пригодность для проживания нового жилища, развитость инфраструктуры в новом районе, наличие там школы и садика. Разрешение вряд ли будет получено на покупку квартиры в строящемся доме, не сданном в эксплуатацию.
Подписание основного договора
Договор купли-продажи от лица продавца подписывают все собственники квартиры. Если в число собственников входят дети:
- в возрасте до 14 лет – за них документ подписывают родители;
- старше 14 лет – подписывают договор в отношении своей доли самостоятельно.
В тексте договора содержится указание на стороны сделки, предмет (квартира и ее характеристики), цену сделки и условия взаиморасчетов, сведения о прописанных лицах и условиях их выписки, данные о наличии задолженности по услугам ЖКХ и условиям ее погашения, информация об отсутствии обременений.
Снятие прописанных лиц с регистрационного учета и их прописка по новому месту
Данная процедура производится в УМВД и предполагает заполнение листков убытия/прибытия. Стоит учитывать, что дети до 14 лет могут быть прописаны исключительно вместе с родителями.
Регистрация сделки в Росреестре
Права собственности в пользу покупателя необходимо перерегистрировать через Росреестр. В момент переоформления прав потребуется полученное ранее разрешение от опеки на сделку. По результатам рассмотрения представленной документации вносится отметка в единый реестр о смене собственника.
Риски покупки жилья с несовершеннолетними детьми
Для покупателя подобная покупка связана с риском оспаривания сделки в судебном порядке.
Если судом будет признан факт нарушения имущественных интересов детей, то договор купли-продажи аннулируется и стороны вернуться к отправной точке: права собственности на квартиру перейдут к покупателю.
Отдельные риски связаны с квартирами, полученными в собственность через приватизацию. В таком случае покупателю следует внимательно проанализировать выписку из домовой книги. Если на момент приватизации несовершеннолетний ребенок был там прописан, но не вошел в состав собственников, то его права были нарушены. В такой квартире ребенок может сохранить за собой право бессрочного пользования, если он обратится в суд.
Очевидно, что от заключения подобной сделки следует воздержаться. Исключение составляют ситуации, когда отказ от приватизации ребенка получил одобрение органов опеки, но возможность такого стечения обстоятельств минимальна.
Также спорные моменты могут возникнуть, если ребенок выписался из квартиры незадолго до приватизации либо был временно выписан из нее на время, пока шла данная процедура.
Он также может восстановить свои нарушенные права через суд.
Некоторые риски имеет покупка квартиры с двумя несовершеннолетними. Если эта недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, то в состав ее собственников родители обязаны были включить детей.
В случае, если родители проигнорировали данное требование, то они также нарушили имущественные права детей. Основная проблема состоит в том, что вопрос выделения долей при использовании маткапитала отслеживается плохо.
Пакет документов необходимых для разрешения опеки
Перечень документации, который требуется для получения разрешения, варьируется в зависимости от регионального подразделения Органа опеки. Представители организации действуют в соответствии с утвержденным регламентом выдачи разрешения.
Но стандартный комплект документов включает в себя:
- Заявление на выдачу разрешения, подписанное родителями или ребенком старше 14 лет.
- Документы, подтверждающие личность ребенка: свидетельство о рождении или паспорт (если есть).
- Документы по продаваемой и приобретаемой квартире, подтверждающие права собственности на продавца и покупателя: свидетельства о собственности, выписки из ЕРГН/ЕГРП.
- Актуальные выписки из ЕГРН, содержащие указание на отсутствие обременений и кадастровую стоимость недвижимости.
- Паспорта родителей (если один из них умер или лишен родительских прав – свидетельство о смерти, соответствующее решение судебного органа).
- Техпаспорта из БТИ, иногда дополнительно запрашиваются копии поэтажных планов и экспликации на оба объекта недвижимости.
- Выписка из домовой книги, полученная в паспортном столе.
- Копия финансово-лицевого счета, полученная в ЕИРЦ либо Единый жилищный документ.
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо выделения доли ему предполагается перечислить деньги).
Также инспектора могут запрашивать дополнительные сведения.
Полученные документы рассматриваются на специальной комиссии, где решается вопрос о выдаче разрешения на проведение сделки.
Каждый покупатель должен знать, как проверить чистоту сделки при покупке квартиры.
У вас нет времени на поиск квартиры для аренды? Узнайте из нашей статьи, как снять жилье через агентство.
При проведении любых сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних граждан необходимо соблюдать некоторые правила. Подробно о них рассказано здесь.
Как обезопасить себя при покупке жилья с несовершеннолетними детьми?
Для минимизации рисков покупки недвижимости с детьми покупателю стоит предпринять следующие меры:
- Проверить все документы от продавца на квартиру, проанализировать сделку на юридическую чистоту.
- Заверить договор купли-продажи нотариально. Нотариус не будет заверять договор, нарушающий интересы сторон и права отдельных собственников. Также по нотариально заверенным договорам быстрее проводится процедура перехода прав собственности к покупателю.
- Проверить есть у ребенка право собственности или он просто прописан в квартире. Принять участие в процедуре получения разрешения от опеки, если ребенок входит в круг собственников.
- Переходить к передаче денег и регистрации сделки в Росреестре только после получения разрешения от органов опеки.
- Включить в договор пункт, который обязывает родителей и ребенка выписаться до переоформления прав собственности. Будет не лишним убедиться, что ребенок получил прописку у родственников, а условия его нового места жительства можно считать достойными.
Подобная осмотрительность продавца сможет свести риски оспаривания сделки к минимуму.
Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?
Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.
- Права несовершеннолетних
- Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
- Согласие опеки
Права несовершеннолетних
Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.
При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.
Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.
Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.
Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.
Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.
Отсутствие регистрации ребенка грозит его родителям административной ответственностью и ограничивает доступ ребенка к получению медицинских и образовательных услуг.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет. Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство. Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.
Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами. Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке. Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.
Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:
- В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
- В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.
Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.
Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.
Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.
Но органы опеки должны проследить за законностью операции и оценить, не ущемляет ли она имущественные права ребенка.
Согласие опеки
Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:
- Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
- Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).
Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.
Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).
Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.
Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.
Покупка земельного участка на материнский капитал хорошо описана в нашем материале.
Узнайте больше про договор дарение недвижимости в нашей статье.
Вся нужная вам информация про счета эскроу в нашем тематическом материале.
Этапы заключения сделки купли-продажи
Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.
- Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
- Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
- Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
- Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
- После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
- Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
- Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.
Если ребенок не только зарегистрирован, но и является собственником доли в продаваемой квартире, то появляется дополнительный этап сделки в виде получения разрешения от органов опеки.
Для этого родители должны принести в органы опеки:
- Паспорт.
- Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
- Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
- Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.
На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.
Продажа квартиры, в которой прописан ребенок
Квартира в собственности меня и сына. Сын хочет прописать дочь. Не будет ли проблем с органами опеки при продаже квартиры?
Наталия Булахова
Консультаций: 211Для того, чтобы ответить на ваш вопрос, сначала надо разграничить понятия «право собственности» и «право пользования» жилым помещением.
Квартира находится в общей долевой собственности у вас и вашего сына.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственникам принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Дети не имеют права собственности на имущество родителя (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ), но при этом дети имеют другие имущественные права на эти жилые помещения: право проживать со своим законными представителями — родителями и пользоваться их жилыми помещениями.
Согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителями или опекунами. Родители несут ответственность за воспитание своих детей, они обязаны осуществлять защиту их прав (п. 1 ст. 56, п. 1 ст. 63 СК РФ).
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его дети (ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). При этом дети пользуются такими же правами на жилое помещение, как и зарегистрированный в нем родитель-собственник.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ).
Следует заметить, что для вселения (по-бытовому — прописки) несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц согласия другого собственника или граждан, постоянно с ним проживающих, не требуется (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ)
Согласно ст. 37 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предварительное согласие органов опеки и попечительства потребуется только в сделках с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним (т.е. когда ребенок является собственником недвижимости).
Согласие органа опеки и попечительства потребуется также в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 292 ГК РФ, когда при отчуждении жилого помещения, в котором проживают (т.е. имеют только право пользования) находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), .
Поскольку права собственности в квартире у дочери вашего сына нет (отец-собственник вселяет своего ребенка в квартиру в качестве пользователя как члена семьи), то и согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры не потребуется.
В вашем случае у дочки сына будет только право пользования квартирой и постоянного проживания в ней.
Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем
Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Что надо знать, чтобы не нарушить права детей, какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки и как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем?
Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.
Статус ребенка
В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?
1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.
Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.
2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.
3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.
Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.
Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.
Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.
4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).
Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.
- Права были нарушены при приватизации квартиры.
Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).
Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.
В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.
Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»
До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?
- Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.
И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.
Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.
Маткапитал
Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.
Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.
Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.
Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
Получение разрешения опеки на сделку
Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.
После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.
Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой
Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.
При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.
В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.
Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.
Как покупателю обезопасить себя?
Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.
Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.
Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.
Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.
В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».
