Ваш объект недвижимости будет сдаваться посуточно, это позволит увеличить доход со сдачи до 2 раз. Мы возьмем все процессы на себя, поможем подготовить недвижимость к сдаче и будем вести клиентский поток.
Стоимость услуги — 20% от чистой прибыли
Сдаем длительно
Ваш объект недвижимости будет сдаваться на длительный срок. Мы сами подготовим вашу недвижимость к сдаче и найдем надёжного арендатора. Если арендатор съедет раньше срока, наша страховая компания оплатит время простоя, пока мы найдем нового арендатора
Стоимость услуги — 10% от стоимости ежемесячной аренды
Хоумстейджинг
Как уложиться в ограниченный бюджет и сделать объект недвижимости гораздо привлекательней? Решение есть — хоумстейджинг. Мы в короткие сроки сделаем визуальную модель, косметический ремонт, завезем новую мебель, сделаем генуборку и отснимем сочные фото
Цена договорная, зависит от объема работы
Готовим квартиру к сдаче в аренду или продаже
Делаем всю подготовку квартиры: Косметический ремонт Генеральная уборка Меблировка Хоумстейджинг Делаем фотографии Починим сантехнику, наклеим свежие обои, поменяем дверную ручку, замок и др. Уборкой занимается профессиональный клининговый сервис
Закупаем и расставляем мебель, базовые элементы интерьера, технику, чтобы сдать квартиру дороже на 10-30%. Арендатор в такой квартире живет дольше обычного
Закупаем декор, мелкие принадлежности: свечи, полотенца, наволочки, цветы, чтобы создать уют в квартире. Это позволяет сдавать квартиру дороже и быстрее, вместо 10-14 дней за 3-4 дня
Выжмем максимум из фотографий. Выша квартира будет выглядеть в лучшем свете Посмотрите видео до и после подготовки квартиры:
Примеры квартир в управлении
ArendaGrad
Статистика доходности, эффективность управления, фотоматериалы, показатели (данные из CRM системы) Студия ул. Ботаническа 41к7, г. Москва
Студия., 20м2, 2/5 этаж
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Апартаменты ул.Автозаводская 23, с928, г.Москва
2 ком., 40 м², 2/5 эт.
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Квартира на ул.Павла Андреева 7, г.Москва
2 ком., 40 м², 2/5 эт.
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Квартира Большой Конюшковский переулок 27а, г. Москва
3 ком., 75м2, 2/5 этаж
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Студия ул. Гостиничная 10к5, г. Москва
Студия., 20м2, 5/5 этаж
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Студия ул. Ботаническа 41к7, г. Москва
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Отчетный период: август 2021
Заполняемость квартиры: 100%
Пакет » Максимальная прибыль «
Апартаменты ул.Автозаводская 23, с928, г.Москва
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
2 ком., 40 м², 2/5 эт.
Отчетный период: июль 2021
Заполняемость квартиры: 85%
Пакет «Максимальная прибыль«
Квартира на ул.Павла Андреева 7, г.Москва
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
2 ком., 40 м², 3/9 эт.
Отчетный период: июнь 2021
Заполняемость квартиры: 97%
Пакет » Максимальная прибыль «
Квартира Большой Конюшковский переулок 27а, г. Москва
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Отчетный период: август 2021
Заполняемость квартиры: 90%
Пакет » Максимальная прибыль «
Студия ул. Гостиничная 10к5, г. Москва
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Отчетный период: август 2021
Заполняемость квартиры: 100%
Пакет » Максимальная прибыль «
Элитная недвижимость в управлении
ArendaGrad Статистика доходности, эффективность управления, фотоматериалы, показатели (данные из CRM системы) Апартаменты в Москва Сити, 1-й Красногвардейский проезд 21с2
2 ком., 92м², 11/85 эт.
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Апартаменты в Москва Сити, 1-й Красногвардейский проезд 22с1
Студия., 48м², 51/68 эт.
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Апартаменты в Москва Сити, 1-й Красногвардейский проезд 21с2
2 ком., 82м², 11/85 эт.
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Коттедж в Новой Москве ул. Колобенка. Коттеджный поселок Сатинские пруды
5 ком., 310 м², 2/5 эт.
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Апартаменты в Москва Сити, 1-й Красногвардейский проезд 22с2
2 ком., 60м², 11/85 эт.
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Апартаменты в Москва Сити, 1-й Красногвардейский проезд 21с2
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Отчетный период: Январь 2022
Заполняемость квартиры: 87%
Апартаменты в Москва Сити, 1-й Красногвардейский проезд 22с1
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Отчетный период: Январь 2022
Заполняемость квартиры: 80%
Апартаменты в Москва Сити, 1-й Красногвардейский проезд 21с2
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Отчетный период: август 2021
Заполняемость квартиры: 100%
Пакет «Максимальная прибыль«
Коттедж в Новой Москве ул. Колобенка. Коттеджный поселок Сатинские пруды
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Отчетный период: сентябрь 2021
Заполняемость коттеджа: 50%
Апартаменты в Москва Сити, 1-й Красногвардейский проезд 22с2
Доход собственника при сдаче через ArendaGrad
(Доход собственника при самостоятельной сдаче)
Отчетный период: Январь 2022
Заполняемость квартиры: 86%
Опираясь на опыт управления недвижимостью, мы внедрили четкие правила и нормативы содержания и обслуживания объекта
Вы можете быть спокойны за сохранность имущества и при этом получать дополнительную прибыль со сдачи в аренду
Отдав квартиру в доверительное управление, вам можно об этом не беспокоиться Произведем ремонт или генеральную уборку. Сделаем профессиональные фото и разместим объявление Подготовим объект к сдаче
Мы сами починим любую неисправность в квартире. Вам не надо будет тратить на это свое время и внимание
Возьмем все бытовые вопросы на себя Отфильтруем всех потенциальных арендаторов, выберем лучшего для заключения Договора Заключим договор с лучшим арендатором Застрахуем ваш объект в надежной страховой компании, подберем лучшее охранное предприятие Застрахуем объект и подключим к ЧОП Возьмем на себя всю коммуникацию с соседями и арендатором. Ваша задача только получать оплату аренды Коммуникация с арендатором Минимизируем потери при смене арендатора, у нас большая база данных, которая постоянно пополняется Оперативно заменим арендатора
В наших квартирах строго запрещено проводить мероприятия.
Запрещено курение и нарушение правил дома.
Установлено ограничение по возрасту от 21 года.
С каждого гостя берется залог, который мы возвращаем после выезда
ArendaGrad сегодня:
лет на рынке управления недвижимостью объектов, находящихся в управлении региона присутствия сотрудников — опытных профессионалов Скачать договор Повышенная прибыль Заполните поля ниже и мы сделаем оценку возможной доходности вашей квартиры
Заполнение формы Вас ни к чему не обязывает, а Ваши данные надежно защищены от Спама и не передаются третьим лицам в соответствии с Политикой конфиденциальности компании ArendaGrad
Максимальная прибыль Заполните поля ниже и мы сделаем оценку возможной доходности вашей квартиры
Заполнение формы Вас ни к чему не обязывает, а Ваши данные надежно защищены от Спама и не передаются третьим лицам в соответствии с Политикой конфиденциальности компании ArendaGrad
Форма обратной связи Заполните поля ниже и мы свяжемся с вами
Заполнение формы Вас ни к чему не обязывает, а Ваши данные надежно защищены от Спама и не передаются третьим лицам в соответствии с Политикой конфиденциальности компании ArendaGrad
Скачать Договор Заполните поля ниже и получите ссылку для скачивания Договора
Заполнение формы Вас ни к чему не обязывает, а Ваши данные надежно защищены от Спама и не передаются третьим лицам в соответствии с Политикой конфиденциальности компании ArendaGrad
Правовое обоснование
Регистрация
Основной вид деятельности ОКВЭД 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
Страхование Все квартиры страхуются за счет управляющей компании Надежный поставщик услуг по госзакупкам Участвуем в тендерах и аукционах, предоставляем услуги найма жилья для предприятий и организаций
Вся отчетность прозрачна
Вся статистика отражается в СРМ системе. Собственник имеет возможность скачать приложение и в режиме реального времени видеть как работает квартира и почем сдается.
Ежемесячный отчет владельцу квартиры Раз в месяц мы присылаем полный отчет о сдаче квартиры, в котором видна вся статистика и доход
Работаем с юр.лицами Все договора заключаем на ИП. Нагрузку по налогам берем на себя Правовое обоснование Регистрация
Основной вид деятельности ОКВЭД 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
Страхование Все квартиры страхуются за счет управляющей компании Надежный поставщик услуг по госзакупкам Участвуем в тендерах и аукционах в тематике услуг прачечной и услуг размещения Вся отчетность прозрачна
Вся статистика отражается в СРМ системе. Собственник имеет возможность скачать приложение и в режиме реального времени видеть как работает квартира и почем сдается.
Ежемесячный отчет владельцу квартиры Раз в месяц мы присылаем полный отчет о сдаче квартиры, в котором видна вся статистика и доход Работаем с юр.лицами Все договора заключаем на ИП. Нагрузку по налогам берем на себя Могу ли я доверять свою недвижимость управляющей компании?
При управлении вашей недвижимостью мы следим за ней как за своей. В наших интересах, чтобы в каждый момент времени объект выглядел идеально.
Только при этих условиях мы с вами можем заработать максимальную прибыль
За счет чего я буду зарабатывать больше?
- Квартира всегда работает без простоев
- Лучше внешний вид квартиры — больше цена
- Различные формы сдачи вашей недвижимости
Максимальная прибыль на краткосрочной сдаче. Это безопасно?
За 8 летний опыт работы мы научились делать свою работу хорошо.
Мы знаем кто наш клиент и строго следим за входящим трафиком. Наши клиенты такие же люди как мы с вами. Согласитесь, что лично у вас нет задачи испортить имущество в чужой квартире. И даже если это случайно произошло, управляющая компания самостоятельно и оперативно решит все вопросы.
А такие плюсы как страховка квартиры, залог, который мы берем с клиента, постоянные обслуживание квартиры нашим персоналом, позволят собственникам, нам и вашим соседям спать спокойно
Кто будет проживать в квартирах?
В зависимости от выбора пакета это могут быть семьи или отдельные люди при долгосрочной аренде. При краткосрочной аренде это гости города и командированные.
В квартирах не будет людей, которые представляют потенциальный риск для нее. Мы поделимся с вами списком нежелательных гостей и вы поймете как наша служба безопасности идентифицирует их, и что список максимально полный
Есть ли залог собственнику в случае доверительно управления?
В 90% случаев принцип работы устроен так, что все деньги поступают собственнику с первого дня, управляющая компания не получает денег. И в этом случае мы не можем отработать месяц и не заплатить вам в конце.
Касаемо целостности имущества тут есть такие инструменты как постоянные фото и видео отчеты, страховка, наша заинтересованность держать объект в идеальном состоянии.
Были ли у нас случаи кражи? Да, пару раз не досчитались фена, иногда полотенец или части посуды. Это издержки бизнеса, возможно это было сделано не специально.
В квартирах, которые сдаются в аренду, зачастую самая ценная вещь, которую реально можно унести, это телевизор. И это самый большой риск, за который мы несем ответственность. И у нас не было ни одного подобного случая. Поэтому залога нет
Какой интерес управляющей компании при доверительном управлении?
Мы профессионалы на рынке аренды недвижимости и точно знаем, что несем пользу для собственников.
Это партнерские отношения. Управляя недвижимостью, мы безусловно зарабатываем свой процент, при этом собственник зарабатывает больше и стабильнее на своей недвижимости.
Собственник полностью освобождает голову от общения с арендаторами и их поиску, и получает первоклассный уход за своим объектом недвижимости и стабильные платежи за аренду
Надо ли платить налоги?
Уплата налогов — это ответственность каждого гражданина.
Мы можем заключить договор на юридическое лицо и осуществлять переводы на расчетный счет. А можем работать как 99% населения, которые сдают и арендуют квартиры.
В любом случае нагрузка по налогам это вопрос, который берет на себя управляющая компания
Кто несет ответственность за квартиру в случае доверительного управления?
Всю ответственность за испорченное имущество несет управляющая компания.
Для полного спокойствия мы страхуем квартиру. Но за 8 лет работы нам не приходилось ни разу обращаться в страховую компанию.
Какие сроки сотрудничества?
Тут все максимально гибко и зависит полностью от ваших пожеланий и задач.
Мы можем отработать и месяц, пока вы продаете квартиру и заработать для вас приличную сумму за аренду. А можем 5 и более лет, все время пока вы сдаете свою недвижимость.
При этом в некоторых случаях вы можете на время приостановить сдачу недвижимости через нас и пользоваться недвижимостью в своих целях и после снова возобновить работу с нами
Кому доверить сдачу квартиры, если хозяин не может заниматься этим сам?
Когда Петру предложили длительную командировку за рубежом, он не захотел, чтобы его однокомнатная квартира в Москве пустовала, поэтому нашел нанимателей, молодую семью, и со спокойной душой уехал в Чехию.
Квартиранты сначала исправно платили, но потом стали задерживать платежи, просить отсрочки и уменьшения суммы, обозначенной в договоре, ссылаясь на разные причины. Петру ничего не оставалось, как соглашаться. А потом и вовсе перестали платить.
Друг, узнав о неприятностях Петра, посоветовал ему передать квартиру в доверительное управление. Тот изучил условия, они его вполне устроили, и перед отъездом он заключил договор с агентством недвижимости. Пока у арендодателя нет нареканий: он точно в срок получает деньги, а специалист компании отправляет ему отчеты о проверке сохранности квартиры.
Как и кому поручить сдачу квартиры
В большинстве случаев собственник сдает свою квартиру сам, самостоятельно решает все вопросы, связанные с оплатой жилья и его эксплуатацией. Но когда хозяин жилья живет в другом городе, другой стране или находится в длительной командировке, либо тяжело болеет и физически не может заниматься решением всех вопросов, связанных со сдачей квартиры, он нуждается в посторонней помощи.
Конечно, можно обратиться к родственникам или друзьям, но сдача квартиры внаем и поиск приличных квартирантов– процедура очень ответственная и чревата разными последствиями. Поэтому и родственники могут отказать, и друзья оказаться не в восторге при попытке навязать им заботу о чужой собственности.
Вопрос можно решить, заключив договор доверительного управления с агентством недвижимости или управляющий компанией, которые предоставляют эту услугу. Таким образом можно сдавать не только квартиру, но и другую недвижимость – таунхаус, загородный дом или дачу. Если раньше услугу предлагали преимущественно агентства элитной недвижимости – на, соответственно, дорогое жилье, то сейчас в доверительное управление можно сдать обычные квартиру или дом.
Условия заключения такого договора регламентированы статьей1012 Гражданского кодекса РФ. По договору одна сторона (собственник имущества) передает другой стороне (доверительному управляющему) объект недвижимости на указанный в договоре срок. Другая сторона обязуется управлять этой недвижимостью в интересах выгодоприобретателя (собственника имущества).
Важный момент: по условиям договора передача имущества в доверительное управление не влечет за собой переход права собственности от хозяина недвижимости к компании, с которой заключен договор. А функции доверительного управляющего регламентированы только перечнем услуг, внесенных в договор.
Что можно доверить управляющему
Заключая договор доверительного управления недвижимостью, клиент может включить туда нужные услуги – при условии, что управляющая компания согласна их оказывать. Например, если квартире или дому требуется серьезный ремонт перед сдачей внаем, компания может отказать, сославшись на то, что у них нет заключенных договоров с подрядчиками, выполняющими сложные работы.
Но обычно перечень услуг, которые согласны выполнять компании, заключив договор доверительного управления, достаточно обширный. Он включает:
- оценку стоимости аренды (при необходимости);
- рекламу объекта недвижимости, организацию и проведения показов, подбор клиентов, отвечающих требованиям собственника;
- согласование с собственником всех условий и требований и составление договора;
- прием и передачу квартиры нанимателю;
- контроль арендных платежей, а также оплату (или контроль оплаты нанимателем) счетов за коммунальные услуги и перечисление денег собственнику;
- проверку квартиры с целью предотвращения ущерба, отправку хозяину фото- и видеоотчетов;
- мелкий ремонт и генеральную уборку при смене нанимателей.
В договор могут быть включены и другие пункты по согласованию сторон. Сам договор доверительного управления не требует регистрации в Росреестре. Но договор аренды собственника квартиры с нанимателей нужно зарегистрировать, если срок аренды превышает 11 месяцев. Это дополнительная услуга, которую тоже может оказать компания. Расчеты с налоговой службой ложатся на собственника недвижимости.
Доходами от аренды придется поделиться
Как любая услуга, доверительное управление недвижимостью имеет свою цену. Если отталкиваться от информации, размещенной на сайтах компаний, предоставляющих такие услуги, диапазон гонораров находится в пределах 8-15% от арендной ставки.
Конечная ставка зависит от набора услуг. За стандартный пакет по сдаче квартиры внаем и дальнейший контроль за сохранностью имущества, получение и перевод денег собственнику жилья агентства недвижимости берут 8-10%. Например, при ставке аренды 80 тыс. рублей – это 8 тыс. рублей ежемесячно.
Компании стараются учитывать размер ставки аренды при определении своего гонорара. Чем выше арендная ставка, тем меньше процент, который возьмут управленцы. Компания и вовсе может отказать в услуге, если посчитает, что цена аренды низкая. Например, гонорар 2-3 тыс. рублей в месяц (это 10% при ставке аренды20-30 тыс. рублей) вряд ли заинтересует компанию, поэтому она либо откажется, либо назовет сумму гонорара, за который готова работать.
Есть слабые звенья
Передав квартиру в доверительное управление, собственник может получать доход от сдачи в аренду своего жилища, не занимаясь самой сделкой и бытовыми вопросами. Это весомое преимущество для людей, которые по каким-то причинам не могут позаботиться об этом сами.
Но есть еще ряд нюансов, которые нужно учитывать. Собственнику нужно заключать договор с арендатором либо самому, либо, если он находится, например, за границей, оформлять доверенность на другое лицо. А чтобы заверить доверенность, нужно обратиться в консульство России в стране пребывания. Часто это далеко от места проживания собственника, и он не может это сделать дистанционно.
Иногда управляющая компания требует застраховать объект недвижимости. К счастью, это легко сделать и по интернету.
Договор на доверительное управление недвижимостью может регламентировать сроки сдачи квартиры или дома внаем. Тогда компания заинтересована сдать жилье как можно быстрее. Но если нет подходящего клиента, риэлтор или УК могут сдать недвижимость любому подвернувшемуся (читай: теплой компании гастарбайтеров). И не факт, что собственник узнает об этом.
Поэтому от посредника нужно регулярно требовать фотоотчета с прилагаемой в кадре свежей газетой либо видео в режиме реального времени. Так можно контролировать состояние квартиры или дома.
Были случаи, когда риэлторы, взявшие недвижимость в управление, сдавали жилье не на длительный срок, как того хотел собственник жилья, а в посуточную аренду. Реальный доход скрывался, а хозяин получал только ту сумму, которая стояла в договоре за вычетом гонорара компании и коммунальных платежей. Поэтому, прежде чем заключить договор, необходимо как можно больше узнать о компании, которой будет доверено недвижимое имущество.
Ну и нелишним будет держать связь с соседями, которые иногда могут сообщить важные подробности о том, что происходит с квартирой или домом.
Доверительное управление недвижимостью
Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.
Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.
Договор вступает в силу
Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).
В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.
Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.
Регистрировать или нет
Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.
Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.
Арендаторов следует информировать
Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.
Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.
Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.
Где должна стоять отметка
Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.».
На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.
Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.
Как не обидеть управляющего
Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.
Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.
Совет: не торопитесь с передачей
Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»
Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.
Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль. Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.
Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам. Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.
Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется. Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо выждать срок, не меньше одного года.
Доверительное управление при аренде квартиры
Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.
Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?
На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.
Мария Яковлева брала квартиру в доверительное управление
Что такое доверительное управление
Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.
Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.
Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.
По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:
- искать жильцов и сдавать недвижимость;
- ежемесячно принимать арендную плату;
- платить за коммунальные услуги;
- следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
- заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.
Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.
Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.
Кто пользуется услугой доверительного управления
Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых , это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.
Во-вторых , это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.
Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.
Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.
Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.
С кем лучше заключать договор
Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.
После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.
В чем преимущество доверительного управления
Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.
Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.
Минусы доверительного управления
Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.
Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:
- Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
- Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет трудовых мигрантов или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.
Какие документы понадобятся
Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:
- Квартиру, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
- ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
- Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
- Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.
Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:
- право сдавать квартиру в аренду;
- право подписывать договоры найма;
- право принимать арендную плату;
- право представлять интересы в агентствах недвижимости и так далее.
Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.
Зачем регистрировать договор
По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.
Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.
Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:
- Паспорт.
- Договор.
- Акт приема-передачи.
- Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
- Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.
В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как сдавать квартиру в аренду с помощью доверительного управления — особенности заключения договора с управляющим и возможные риски
Собственники недвижимости, которые хотят сдавать ее в аренду, могут искать арендаторов самостоятельно или обращаться к риэлторам. Но можно сделать так, чтобы вообще не касаться вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду и проживанием в помещении квартиросъемщика. Для этого нужно передать недвижимость в доверительное управление. После подписания договора не придется искать арендатора, подписывать с ним договор, забирать арендную плату, проверять помещение в процессе аренды, решать текущие вопросы. Все это будет делать другой человек — доверительный управляющий.
Доверительное управление квартирой — что это такое?
Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:
- публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
- общаться с потенциальными арендаторами;
- выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;
- заключать договор аренды квартиры с арендатором;
- ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;
- оплачивать коммунальные услуги;
- заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
- следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
- заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;
- сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
- принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
- вселять жильцов и выселять их.
Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.
Особенности доверительного управления недвижимостью
- Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.
- Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.
- Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.
- Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.
- Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.
Особенности уплаты налога при доверительном управлении
Тем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога. При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника. Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:
- общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;
- отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.
Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.
Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления
Это могут быть собственники квартир, которые:
- живут в другом городе или другой стране;
- владеют несколькими объектами недвижимости;
- не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.
Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:
- люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.
- Владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.
Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточно
Собственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде. Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:
- поиск арендатора;
- поселение и выселение жильцов;
- проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;
- решение текущих вопросов по износу имущества;
- решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.
Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.
Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления
Положительные моменты такие:
- не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
- можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
- как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.
К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:
- за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
- если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
- если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
- более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.
Требования к квартире, передаваемой в доверительное управление
Особых требований к недвижимости, которую передают в доверительное управление для сдачи в аренду, нет. Главное условие — передавать объект должен владелец, который может подтвердить право собственности.
Сама квартира может быть в любом состоянии — с новым капитальным ремонтом или без него, с мебелью или без нее. По дополнительной договоренности с собственником управляющий может решить вопрос с ремонтом, приобретением необходимой мебели, вывозом ненужных вещей, хлама.
Порядок передачи квартиры в доверительное управление
Нужно сделать следующее:
- Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
- Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
- Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
- Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
- Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.
- Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.
- Составить договор и подписать его.
- Составить и подписать акт передачи объекта.
- Зарегистрировать договор в Росреестре.
Что пишут в договоре доверительного управления
Поскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:
- данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;
- адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;
- данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;
- факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;
- информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;
- срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 5 лет. После того, как пройдет 5 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;
- состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;
- права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;
- указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;
- права и обязанности доверителя;
- размер комиссии управляющего;
- условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;
- указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;
- ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;
- порядок разрешения споров;
- адреса и реквизиты сторон договора.
Обязательно ли регистрировать договор и как это делать
Собственник квартиры может передать квартиру в доверительное управление без регистрации договора. Но действующие законодательные нормы требуют регистрировать документ, на основании которого недвижимостью будет управлять не ее собственник, а другое лицо.
Ответственности за отсутствие регистрации ни одна из сторон не несет. Проблемы могут возникнуть в случае нарушения одной из сторон пунктов оформленного договора. Если одна из сторон обращается в суд, суд будет рассматривать все этапы взаимоотношений доверителя и доверительного управляющего с момента заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, его могут признать недействительным. В таком случае тяжело будет доказать нарушение прав и добиться получения компенсации или выполнения определенных действий от одной из сторон.
Для регистрации договора можно обратиться непосредственно в Росреестр или посетить МФЦ. Понадобятся такие документы:
- паспорт;
- договор, подписанный обеими сторонами;
- акт передачи объекта, подписанный сторонами;
- квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
Если собственник недвижимости состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга или супруги. Такой документ нужно заверять у нотариуса.
Размер государственной пошлины за регистрацию договора в Росреестре для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.
Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом (квартира), заключаемого между физическими лицами
Это особый договор по управлению имуществом собственника – Учредителя управления. В интересах собственника выступает Доверительный Управляющий.
Учредителем управления может быть только собственник или несколько собственников, имеющих имущество в долевой или совместной собственности. При передаче имущества не наступает смены собственника. Доверительный управляющий вправе совершать любые фактические действия.
Объектами управления являются предприятия, недвижимость, ценные бумаги, исключительные права. Деньги не могут быть объектами управления. Также не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.
В договоре обязательно указываются существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным, а именно:
- состав имущества;
- наименование гражданина или юридического лица, имуществом которого необходимо управлять;
- размер и форма вознаграждения управляющему;
- срок действия договора;
Предельный срок действия договора – пять лет.
Договор управления недвижимостью подлежит государственной регистрации.
Показать еще Кликните на текст документа
чтобы развернуть его целиком.
ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
недвижимым имуществом (квартира)
Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Доверитель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Доверитель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью кв. м для использования в целях в доверительное управление Доверительному управляющему в течение дней после подписания настоящего Договора, а Доверитель принимает ее.
1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики: общая полезная площадь — кв.м; жилая площадь — кв.м; количество комнат ;
1.3. Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.
1.4. Доверительный управляющий использует квартиру в течение всего срока Договора в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).
1.5. Право собственности на указанное имущество подтверждается следующими документами: .
1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным жилым помещением исключительно в интересах собственника.
1.7. Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА
2.1. Заключая настоящий Договор, Доверитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю жилым помещением.
2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Доверителя.
2.3. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении управляемого жилого помещения является наилучшим с точки зрения интересов Доверителя.
3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ
3.1. Срок действия настоящего Договора определяется с « » 2022 г. до « » 2022 г.
3.2. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи жилого помещения Доверительному управляющему. Передача жилого помещения осуществляется по акту о передаче имущества, подписанному с двух сторон. Передаточный акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю жилого помещения, а второй – Доверительному управляющему.
- в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
- в случае ликвидации Доверительного управляющего;
- в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
- при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
- по соглашению сторон;
- по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.
3.4. Доверитель вправе отказаться в любое время от Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за последний месяц действия Договора.
3.5. При отказе одной стороны от Договора другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за дней до прекращения Договора.
3.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Доверитель имеет право:
2.1.1. Проверять исполнение Договора Доверительным управляющим.
2.1.2. Осуществлять контроль над действиями Доверительного управляющего путем осмотра Имущества, переданного в доверительное управление, и ознакомления с балансом, ведущимся Доверительным управляющим.
2.1.3. Получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2.1.4. Получать доходы от переданного в управление Имущества за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.
2.2. Доверитель обязан:
2.2.1. Передать Доверительному управляющему Имущество, а также все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.
2.2.2. Выплачивать вознаграждение в соответствии с разд. 6 настоящего Договора.
2.2.3. После прекращения настоящего Договора принять Имущество, возвращаемое Доверительным управляющим, в порядке, установленном настоящим Договором.
2.3. Сделки с Имуществом Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве Доверительного управляющего, посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного управляющего «Д.У.».
2.4. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и настоящим Договором, правомочия собственника в отношении Имущества, переданного в доверительное управление. Доверительный управляющий может распоряжаться Имуществом только с предварительного письменного согласия Доверителя в следующих случаях:
2.5. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по управлению Имуществом, включаются в состав этого Имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого Имущества.
2.6. Для защиты прав на Имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения своих прав в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
2.7. Доверительный управляющий обязан:
2.7.1. Обособить Имущество, полученное им в доверительное управление или приобретенное им за счет средств Доверителя, от другого имущества Доверителя и от собственного имущества. Это Имущество отражается у Доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.
2.7.2. Открыть отдельный банковский счет для проведения расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением Имуществом.
2.7.3. В течение дней после окончания очередного квартала представлять Доверителю отчет о своей деятельности.
Отчет будет считаться принятым, если в течение дней Доверителю не направит Доверительному управляющему своих возражений по отчету в письменной форме.
2.7.4. Передать Доверителю все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления Имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, налогов, а также иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором.
Доходы, полученные от управления Имуществом, а также расходы, понесенные Доверительным управляющим в ходе исполнения настоящего Договора, учитываются им на отдельном балансе и указываются в отчете, представляемом Доверителяю управления.
В случае превышения сумм доходов, полученных от управления Имуществом, над понесенными в связи с этим расходами Доверительный управляющий обязан передать сложившуюся разницу Доверителяю управления.
Суммы указанной выше разницы должны перечисляться Доверительным управляющим на расчетный счет Доверителяя управления, указанный в разд. 11 настоящего Договора.
2.7.5. Обеспечить сохранность Имущества, находящегося в доверительном управлении.
2.8. Расходы, связанные с передачей недвижимого Имущества в доверительное управление и государственной регистрацией указанной передачи, несет .
5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом.
5.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.
5.3. Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.
6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
6.1. Доверительный управляющий ежемесячно выплачивает Доверителю рублей.
6.2. Доверительный управляющий имеет право на получение вознаграждения в размере % от дохода, полученного в результате доверительного управления. Причитающиеся Доверителю суммы должны ему выплачиваться ежемесячно, не позднее числа месяца, следующего за истекшим месяцем, кварталом. Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, интернета осуществляется Доверительным управляющим за счет нанимателей жилого помещения.
6.3. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
6.4. Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю, выплачиваются наличными либо переводятся на расчетный счет, указанный в дополнительном соглашении.
6.5. Доверительный управляющий ежемесячно перечисляет на расчетный счет Доверителя, указанный в дополнительном соглашении средства в размере месячной арендной платы за вычетом вознаграждения Доверительному управляющему и расходов по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, и .
7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЯ
- проверять исполнение Договора Доверительным управляющим и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;
- предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;
- в случае утраты доверия к Доверительному управляющему досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке;
- получать доходы по переданному в управление имуществу за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.
7.2. Доверитель обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8.1. Доверительный управляющий несет ответственность за любой вред или ущерб, причиненный им интересам Доверителя при управлении имуществом, за исключением вреда или ущерба, причиненного действием непреодолимой силы либо действиями Доверителя.
8.2. Долги по обязательствам, возникающим в связи с управлением имуществом, погашаются за счет полученных по нему доходов.
8.3. За непредоставление в -дневный срок по вине Доверителя помещения, указанного в п.1.1 настоящего Договора, Доверитель уплачивает пеню в размере % от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.
8.4. В случае неуплаты Доверительным управляющим в сроки, установленные данным Договором, начисляется пеня в размере % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
8.5. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим Договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.
9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
9.1. Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются в судебном порядке, в установленном законом порядке.
10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
10.1. Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: .
10.2. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.