Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

По законодательству РФ использование земель является платным. Формами оплаты выступают арендная плата за землю и налоги.

Арендная плата закрепляется договором по соглашению сторон в соответствии с нормативно-правовыми актами местного и государственного уровня.

Налоги, в свою очередь, представляют собой властные предписания государства пользователям земли на обязательную уплату определенных Налоговым кодексом платежей. При уплате налогов предусмотрены изъятия земель из тех, которые подлежат оплате налога, а также льготы на выплаты налогов по земельным участкам.

• Законодательство
• Формы платы за землю
• Что такое арендная плата?
  • Как определяется размер арендной платы?
    • Земли физических и юридических лиц
    • Земли государства и муниципалитета
    • Как рассчитывается налог на земельный участок?
      • Как рассчитывается налог на земли лесного фонда?
      • Как рассчитывается налог на земли водного фонда?

      Законодательство

      За земельные участки, передаваемые в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Определение размера оплаты аренды земельного участка — существенное условие договора аренды земельного надела.

      Статья 39.7 Земельного кодекса РФ устанавливает величину платы за аренду земельного участка, который принадлежит государству или муниципальной администрации.

      

      В соответствии с пунктом 1-м размер данной статьи плата определяется основополагающими принципами, установленными российским Правительством.

      

      Это принципы:

      • Предсказуемости расчета размера платы за аренду, по которому нормативно-правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления закрепляется порядок определения суммы арендной платы и ситуации, при которых возможно пересмотреть размер оплаты по требованию арендодателя в одностороннем порядке;
      • При расчете арендной платы должна быть организована предельно допустимая простота расчета, что означает определение платы на основе кадастровой стоимости;
      • Недопущение ухудшения экономического состояния пользователей и владельцев земельного участка в ходе переоформления ими своих прав на землю. Данный принцип закрепляет невозможность превышения размера платы за аренду в связи с переоформлением прав на землю более чем в 2 раза по сравнению с земельным налогом на такой земельный участок;
      • Принятие во внимание необходимости в поддержке социально значимой деятельности путем фиксирования размера арендной оплаты в границах, не превышающих земельный налог. Принцип также защищает интересы лиц, которые по законодательству освобождаются от уплаты налога на землю;
      • Запрет необоснованных предпочтений. Это означает, что размер арендной платы не должен различаться за земли публично-правового образования, относящиеся к одной земельной категории, применяемые для одного и того же назначения и предоставляемые по одинаковым основаниям.

      Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ об аренде земельных участков устанавливает, что размер платы за аренду земли определяется договором аренды. Естественно, при определении размера оплаты в договоре необходимо опираться на вышеназванные законодательные принципы.

      Формы платы за землю

      Арендная плата, земельный налог, налог на недвижимость и нормативная цена земли являются формами платы за земельный участок (ст. 65 ЗК РФ).
      Налогообложению подлежат арендованные земельные участки, их части и доли земельных участков в общей долевой собственности, предоставляемые физическим и юридическим лицам на праве собственности, владения и пользования.

      

      Важно! Результаты хозяйственной деятельности не влияют на размер земельного налога.

      

      Земельный налог — местный сбор, относящийся к доходам в бюджет муниципальных властей. Среди всех источников налоговых поступлений налог на землю составляет 12-20 %.

      Важным показателем является нормативная стоимость земли — размер вложенных в участок средств или стоимость произведенной на земле продукции. К нормативной стоимости земли также относят рентообразующую способность участка, объем и соотношение спроса и предложения на земельном рынке, спрос платежеспособного населения, инфляцию, налоговые вычеты и прочие факторы.

      Нормативная стоимость земли необходима для возмещения ущерба из-за отчуждения земли и вынужденной консервации (долгосрочное сохранение).

      Что такое арендная плата?

      Арендная плата — разновидность внесения платежей за использование земельного участка, устанавливаемая договором аренды. Арендная плата является регулярными платежами за аренду земельного надела по договору аренды земли.

      Величина, сроки и условия внесения платы за аренду земли определяются договором на основании нормативно-правовых актов.

      Как определяется размер арендной платы?

      

      Размер ставки арендной платы прямо зависит от собственника участка.

      Собственником участка может быть:

      • Физическое или юридическое лицо (гражданин или организация);
      • Муниципалитет, субъект РФ, государство.

      Земли физических и юридических лиц

      Земли граждан и организаций сдаются в аренду за плату, которая рассчитывается по определенной формуле:

      А = С * Р, где

      • А — размер платы за аренду;
      • С — рыночная цена земли, рассчитываемая путем независимой экспертизы. Независимую экспертизу необходимо проводить не ранее, чем за полгода до даты получения прав арендатора на землю;
      • Р — ставка рефинансирования Центробанка РФ. Ставка рефинансирования устанавливается в начале года и будет действовать только для договоров найма земли, заключенных в этот год.

      Земли государства и муниципалитета

      

      Государственные и земли местных региональных властей — это преобладающая часть всех земельных участков территории России. Регламентация размеров арендной платы является важнейшей частью определения доходов в казну государства.

      По Земельному кодексу РФ арендатор государственных и муниципальных земель может вносить оплату 2-мя способами:

      1. Земельный налог;
      2. Налог на недвижимость.

      Налог на недвижимость был введен 1 января 2015 года и пока не нашел своего закрепления во всех регионах страны, поэтому основная форма расчета арендаторов земли с государством — земельный налог.

      В соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации размер арендной платы определяется следующими методами:

      • На основании кадастровой цены земельных наделов;
      • По итогам торгов, проводимых на аукционе;
      • По ставкам арендной платы либо методическим указаниям по ее расчету, утверждаемым Министерством экономического развития РФ;
      • На основании рыночной цены земель, которая устанавливается законодательством России об оценочной деятельности.

      

      Если арендуемый земельный участок предоставляется арендатору без организации торгов с определенной целью, то плата рассчитывается по кадастровой стоимости в размере:

      1. 0,01 % от ее суммы в отношении земельных наделов:
         • Предоставленных физ. или юр. лицу, у которых есть право освободиться от внесения земельного налога, что закреплено нормативной базой о налогах и сборах;
         • Предоставленных физическому лицу с правом на снижение налоговой базы в случае, если при таком снижении налоговая база оказывается равной нулю;
         • Предоставленных физическому лицу с правом на снижение налоговой базы в случае, если налоговый вычет меньше налоговой базы. В такой ситуации 0,01 % будет действовать в отношении платы, которая равняется размеру такого налогового вычета.
         • Изъятых из оборота, если земля может быть передана в арендные отношения в соответствии с федеральным законодательством;
         • Загрязненных отходами высокой токсичности, радиоактивными веществами. Также земли, на которых произошло заражение, загрязнение и деградация, не включая ситуации с консервацией земель и изъятием их с оборота;
         • Предоставленных в целях расположения диппредставительств других стран и консульских учреждений в России, если иной порядок не установлен международными соглашениями.
      2. 0,6 % от кадастровой стоимости в отношении земель:
         • Предоставленных физ. лицу или индивидуальному предпринимателю, чтобы построить жилье, вести личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, дачное хозяйство, сенокошение или проводить выпас животных сельхозназначения;
         • Предоставленных для крестьянско-фермерского хозяйства (сельскохозяйственных земель) в целях осуществления им своей деятельности;
      3. 1,5 % от цены по кадастру для земельных наделов в случаях, предусмотренных статьей 39.7 ЗК РФ пунктом 5.
      4. 2 % от кадастровой стоимости при земельных участках:
         • Предоставленных недропользователю в целях осуществления работ, касающихся использования недр;
         • Предоставленных без организации торгов, на котором нет зданий, сооружений, объектов неоконченного строительства и пр.

      Как на размер арендной платы влияет месторасположение земельного участка?

      При определении размеров арендной платы за землю в разных регионах на различных уровнях применяются свои системы коэффициентов.

      К примеру, по Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в определенных ситуациях размер платы за аренду измеряется формулой с 3-мя коэффициентами:

      А=Аб×Кд×Пкд×Км×S, где

      А — арендная плата за землю, Аб — базовый размер платы, Кд — коэффициент, учитывающий разновидность разрешенного способа применения земли, Пкд — корректирующий коэффициент, Км – коэффициент, учитывающий территориальное местонахождение надела в муниципальном регионе, S — площадь арендуемой земли.

      Если участок подходит арендодателю, то ему будет интересно узнать, как оформить землю в собственность если она в аренде.

      Что такое поквартирная карточка и где ее можно получить? Узнайте об этом здесь.

      Планируете приобрести апартаменты? Подробно узнать всю информацию о данном виде недвижимости можно в нашей статье.

      Что такое налог на аренду земельного участка (НДС)?

      Земля относится к природным ресурсам в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса России. В то же время право пользования природными ресурсами не облагается налогом на добавленную стоимость (пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

      Учитывая данные нормы, плата за аренду, вносимая организациями или гражданами, арендующими землю у государственных органов или муниципалитета, освобождается от НДС согласно пункту 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.

      

      Юридическим лицом, являющимся арендатором, представляется в налоговую по месту своей регистрации соответствующая налоговая декларация по НДС. Но так как вышеуказанные нормы освобождают арендную плату за земельные участки от НДС, то налоговым агентам необходимо только заполнить раздел 7-ой налоговой декларации об операциях, не подлежащих налогообложению.

      Второй раздел декларации по такой операции не заполняется. Декларацию необходимо заполнить в соответствии с Приказом Минфина РФ от 15.10.2009 № 104н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения».

      Как рассчитывается налог на земельный участок?

      

      Налоговая сумма рассчитывается в конце налогового периода (1 год) соответственно процентной доле налоговой базы по налоговой ставке, если иной порядок не предусматривается пунктами 15 и 16 НК РФ.

      Оплачивается налог на сданный в аренду земельный участок налогоплательщиками в бюджет по месту расположения земли. Порядок и сроки уплаты устанавливаются нормативными документами представительных органов муниципалитета (законы Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга).

      Расчет суммы налога производится формулой:

      Земельный налог = Кст x Д x Cт x Кв,

      • в которой Кст — кадастровая цена земельного надела (кадастровую стоимость можно выяснить на официальном сайте Росреестра либо с помощью кадастровой карты);
      • Д — размер доли в праве на землю;
      • Ст — размер налоговой ставки (налоговая ставка отображается в справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам на сайте Федеральной налоговой службы);
      • Кв — коэффициент владения землей (используется лишь в ситуации, когда владение составляет неполный год).

      Как рассчитывается налог на земли лесного фонда?

      Налогообложение за земли лесного фонда определяется за время лесопользования на единицу площади освоенного леса эксплуатационного характера, на которых заготавливается древесина. Взимается налог вместе с платой за использование лесов в размере 5 % от платы за древесину, которая отпускается на корню.

      Как рассчитывается налог на земли водного фонда?

      Земельные участки водного фонда облагаются налогом в размере 0,3% от денежной стоимости за единицу площади пашни по региону.

      Ставка налога на земли водного фонда за границами населенных пунктов, предоставленные предприятиям сфер промышленности, транспорта, связи и прочего назначения в целях создания продукции из рыбы также будет равняться 0,3 %.

      При этом не имеет значения, какому предприятию была предоставлена земля водного фонда, главное — это наличие целевого назначения в виде производства рыбных продуктов.

      Когда аренда земли не облагается НДС?

      

      Продажа прав (реализация долей) земельных наделов не облагается налогом (НДС) согласно части 2, главы 21, ст. 146, п. 2 Налогового кодекса РФ.

      Объектом налогообложения также не будут признаваться земли, на которых государственные органы в целях осуществления возложенных на них законодательством полномочий в какой-либо сфере государственной деятельности оказывают услуги населению.

      Налог на добавленную стоимость не будет взиматься с земель, исключенных из оборота, на которых расположены объекты культурного наследия, определенные участки лесного и водного фондов.

      Уплата налогов и арендной платы при переходе аренды земли по наследству

      

      Если на протяжении года право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельными наделами перешли от одного лица к другому, налог на землю будет считаться и предъявляться к оплате прежним собственником земли, землевладельцем, землепользователем с 1 января данного года и до того месяца (включая его), в котором было утрачено право на земельный надел. Новый арендатор-наследник платит только со следующего месяца после месяца возникновения прав на землю.

      За земельные участки, на которых расположены наследуемые жилые дома, нежилые здания и сооружения, платить налог следует с даты открытия наследства. Дата, время, момент открытия — день смерти наследодателя.

      Если наследодатель объявляется умершим по решению суда, то открытие наследства происходит в день вступления решения в силу.

      Наследники, принявшие наследство до того, как наступил срок налогового учета, платят налог вместе со всеми налоговыми обязательствами наследодателя.

      Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

      ЗК РФ Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

      (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

      Позиции высших судов по ст. 39.7 ЗК РФ >>>

      1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

      2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

      В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

      3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

      1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

      2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

      3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

      4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

      (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 252-ФЗ)

      (см. текст в предыдущей редакции)

      5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

      1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

      2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу;

      (пп. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

      (см. текст в предыдущей редакции)

      2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

      (пп. 2.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

      3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

      4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

      5) — 6) утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

      (см. текст в предыдущей редакции)

      Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости?

      Органы местного управления и самоуправления при определении размеров арендных плат за земельные участки, находящиеся в их собственности и в ведении соответствующей муниципальной администрации, не имеют правовых оснований закреплять свои обязанности и обременения, которые ограничивают конституционные права и свободы субъектов предпринимательства.

      Поэтому выяснение кадастровой стоимости должно соответствовать букве закона и проводится специализированной кадастровой службой Российский Федерации.

      • Законодательство
      • Что такое кадастровая стоимость земли и как она определяется?
      • За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью?
      • Как рассчитать арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости?
        • Размер арендной платы за земли государственной собственности
        • Размер арендной платы за земли частной собственности

        Законодательство

        

        Основным нормативно-правовым актом для расчета арендной платы за землю от кадастровой стоимости является Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

        Также не стоит забывать о Земельном кодексе, как о главном регуляторе земельных отношений в России, и о Гражданском кодексе РФ.

        Что такое кадастровая стоимость земли и как она определяется?

        

        Для многих остается секретом, что же такое кадастровая стоимость. А это важнейший элемент при расчете арендной платы в договоре аренды и других платежей при земельных отношениях.

        Кадастровая стоимость земли — денежное значение, определяемое в ходе государственной оценки земельного участка по его основному назначению и хранящееся в базе данных Росреестра. Кадастровая стоимость является расчетной величиной.

        Согласно российскому законодательству каждый объект недвижимости должен быть внесен в национальный реестр 1 раз.

        Недвижимость не должна повторяться, поэтому каждому объекту присваивается свой уникальный кадастровый номер. Номер определяется кадастровым органом земельного учета.

        Установление кадастровой стоимости земли закрепляется статьей 66 Земельного кодекса РФ.

        Земля в России в целях классификации подразделяется на кадастровые кварталы, округа, районы. Они представляют собой единицы деления в земельном кадастре.

        Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем оценки расположения, объектов на участке, размера площади. Как правило, оценку проводит государство либо местные органы власти, опирающиеся при этом на Земельный кодекс и нормативно-правовые акты, закрепляющие и определяющие кадастровую стоимость.

        За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью?

        

        Арендная плата подсчитывается на основании кадастровой стоимости при аренде земель государственной собственности РФ, которые расположены на территории России.

        Также на основании кадастровой стоимости плата за аренду считается в отношении земельных участков, предоставленных без организации торгов.

        Земли сельскохозяйственного назначения арендуются с платой в 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством РФ. К землям сельхозназначения также относятся земли в составе зон, используемых для сельскохозяйственных целей.

        Как рассчитать арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости?

        Арендная плата за земли государственной собственности или муниципальных властей, предоставленные без проведения торгов, рассчитывается по общему правилу на основании кадастровой стоимости земельного участка.

        

        При этом арендная плата может составлять определенный процент от кадастровой стоимости, что называется корректирующим коэффициентом:

        • 0,01 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину либо организации, которые вправе освободиться от уплаты налога на землю либо имеют другие налоговые привилегии. Такой процент арендной платы также применим к землям, изъятым из оборота (включая земельные наделы, подвергшиеся загрязнению, деградации и заражению), которые по законодательству можно передавать в аренду;
        • 0,6 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину или организации в целях ведения личного подсобного хозяйства либо для применения по сельскохозяйственному назначению (включая организацию крестьянско-фермерского хозяйства);
        • 1 % от кадастровой стоимости земли: В случае предоставления земельного участка в целях реализации положений концессионного соглашения;
        • 1,5 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка по заключенному договору аренды на основании пункта 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации;
        • 2 % от кадастровой стоимости земли: При предоставлении земли недропользователю в целях осуществления работ, касающихся пользования недрами.

        Проверяете ли вы кадастровую стоимость участка? Проверяю в обязательном порядке Не проверяю У меня нет участка – ни арендованного, ни собственного

        Размер арендной платы за земли государственной собственности

        Годовой размер арендной платы определяется несложной формулой:

        А = КСт * k, где

        • А — сумма арендной платы, которую необходимо вносить землепользователю;
        • КСт — кадастровая стоимость земли (ее можно выяснить в кадастровой службе по месторасположению земельного надела);
        • k – корректирующий коэффициент, изменяющийся в зависимости от землепользователя и назначения сдачи в аренду. Размеры корректирующего коэффициента были перечислены выше.

        Кадастровая стоимость земельного участка в Московской области в среднем составляет 828,08 руб. за квадратный метр. Предположим, что наш земельный надел составляет 200 квадратных метров. У нас есть налоговые льготы и преференции, в соответствии с которыми мы имеем право на корректирующий коэффициент, равный 0,01 %.

        А = 828,08 * 200 * 0,01 = 1656, 16 руб.

        Именно такую сумму мы должны выплатить государству за аренду его участка в течение одного года.

        Размер арендной платы за земли частной собственности

        Для земель частных лиц и организаций существует немного другая формула расчета стоимости аренды:

        А = С * Р, где

        • А — размер платы за аренду;
        • С — рыночная цена надела, которую определяет независимая экспертиза, проводимая не раньше, чем за полгода до дня вступления нанимателя в арендные права;
        • Р — ставка рефинансирования Центробанка РФ, устанавливаемая в начале года, в ходе которого заключается договор найма земельного участка.

        Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка составляется в случае изменения арендной платы, реквизитов сторон и т.д.

        Кто и как должен платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? Подробно этот вопрос освещен в нашей статье.

        В случае затопления квартиры нужно предпринимать меры немедленно! Что нужно делать в этом случае, вы узнаете здесь.

        На что стоит обратить особое внимание?

        

        Несколько фактов и особенностей кадастровой стоимости:

        • Ежегодно кадастровая стоимость растет на 5,2 %;
        • Кадастровая цена объекта может быть отличной от рыночной стоимости земли, потому как в сведениях кадастровой службы нет информации о функциональном составе объекта (технические помещения, паркинги);
        • Территориальные органы кадастровых служб имеют необходимую информацию о стоимости всех земель, находящихся под юрисдикцией территориальной службы.

        Выяснить стоимость того или иного земельного участка можно путем обращения в нужное кадастровое отделение.

        Плюсы и минусы использования данного способа расчета арендной платы

        Кадастровая стоимость земельных участков оценивается раз в 3-5 лет.

        Обновления сведений об участках является непростой задачей местных органов кадастровой службы. Оценка участков представляет собой сложную процедуру.

        Анализ практики показывает актуализацию роста налогов и арендной платы, что зависит от кадастровой стоимости, растущей год за годом. Налоговые поступления и доходы от сдачи в аренду участков составляют хорошую долю финансовых ресурсов местных бюджетов городов и районов.

        Таким образом, определение размера арендной платы по кадастровой стоимости является несложной задачей. Необходимо лишь знать ваш льготный корректирующий коэффициент и взять сведения из кадастровой службы по месту нахождения арендуемого участка.

        Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

        

        28 ноября 2022 Регистрация Войти 6 декабря 2022

        Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

        13 декабря 2022

        Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

        Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации”

        Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации”

        28 июля 2009

        В соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

        1. Утвердить прилагаемые:

        основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

        Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила).

        2. Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1 года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в пункте 5 Правил земельных участков.

        3. Установить, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил.

        Председатель Правительства Российской Федерации

        В. Путин

        Основные принципы
        определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
        (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582)

        Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

        принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

        принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

        принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

        принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

        принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

        Правила
        определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации
        (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582)

        1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

        Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.

        2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:

        а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

        б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

        в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

        г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

        3. Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

        а) 0,01 процента в отношении:

        земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);

        земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);

        земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;

        земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);

        земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;

        земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;

        б) 0,3 процента в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);

        в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте «б» настоящего пункта;

        г) 1,5 процента в отношении:

        земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

        земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории;

        земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;

        д) 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта, если:

        земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации;

        право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

        земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

        4. В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

        В случае если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

        5. Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 и 4 настоящих Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения:

        автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

        инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

        линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

        трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

        объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

        нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов;

        гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;

        объектов космической инфраструктуры;

        объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

        аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

        инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

        6. Арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 — 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

        В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

        А — арендная плата;

        С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

        Р — действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

        7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

        8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

        9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

        10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

        В случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

        11. В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

        12. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

        Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации”

        Текст постановления официально опубликован не был

        Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

        Как рассчитать арендную плату за земельный участок?

        При выборе участка земли для аренды желательно оценить плату, которую придется оплатить арендатору за этот участок. При этом необходимо учитывать разницу в такой оплате при арендовании земли у частного лица и у государства или муниципалитета.

        При аренде земли у частного лица эта плата часто назначается исходя из субъективных представлений владельца земельного участка.

        Например, «популярность» данной территории, наличии вблизи коммуникаций или собственных желаний прибыли.

        Государство при назначении арендной платы ориентируется на объективные факторы, такие как местоположение земельного участка, его целевое назначение, планы городских поселений на строительство жилого фонда.

        • Основные факторы, влияющие на арендную плату, и как рассчитать аренду земли?
        • Способы расчета
          • Кадастровая стоимость
          • Нормативная стоимость
          • Рыночная стоимость

          Основные факторы, влияющие на арендную плату, и как рассчитать аренду земли?

          Основными факторами, в соответствии с которыми определяется арендная плата, являются категория земли и ее местоположение.

          

          К категории земли, которая может сдаваться в аренду, относятся земли, которые предназначены для использования в следующих целях:

          • для дачного и ИЖС;
          • для дачного хозяйства;
          • для строительства коммерческих объектов;
          • сельскохозяйственных работ и производства.

          При этом арендатор может пользоваться землей только в соответствии с ее целевым назначением.

          Важным фактором является географическое положение участка.

          Естественно, что плата за участок, расположенный в южной части России может быть в несколько раз выше платы за такой же участок, расположенный на севере страны. Для участков, используемых в промышленных целях, важным является расположение вблизи промышленных центров. Например, плата за участок под Москвой в несколько раз выше платы за участки, находящиеся вблизи других городов.

          При использовании участков, используемых в городах, важны свои приоритеты.

          В этих случаях плата за аренду может зависеть от таких факторов, как:

          • природные характеристики;
          • архитектурная ценность;
          • экономические показатели;
          • наличие инженерных сооружений.

          Способы расчета

          В соответствии с правительственными постановлениями № 582 (16.07.2009г.) и №1120 (30.10.2014г.) возможны несколько способов установления платы за аренду участка земли:

          • в соответствии с аукционом;
          • по кадастровой стоимости;
          • по рыночной стоимости.

          При наличии договора об аренде, заключенного в результате торгов, плата за аренду берется по результатам этих торгов.

          Кадастровая стоимость

          Для каждого участка земли, зафиксированного в государственном кадастровом реестре, имеется кадастровая стоимость. Эта стоимость определяется экспертами с учетом различных факторов, которые могут изменяться.

          

          В частности при оценке кадастровой стоимости учитываются следующие факторы территории:

          • границы участка и его площадь;
          • рельеф;
          • наличие вблизи водоемов и лесов или болота;
          • коммуникации на участке, а также наличие водопровода, газа и электричества;
          • близость дорог и легкость транспортировки грузов.

          При предоставлении участка в аренду без торгов его арендная плата может быть определена и рассчитана с учетом кадастровой стоимости по формуле:

          • Ап=Кс×К1, где:
          • Ап – арендная плата;
          • Кс — кадастровая стоимость;
          • К1 — коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

          

          Величина коэффициента К1 может иметь следующие значения:

          • 0,01% — для случая льготной аренды;
          • 0,6% — для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства;
          • 1,5%- для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений;
          • 2% — если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

          Гражданин решил открыть кафе на территории города. Для этого он взял в аренду участок у областного правительства.

          Кадастровая стоимость участка равна 300000 рублей. При аренде участка земли для таких целей в соответствии с законом действует коэффициент К1=1,5%.

          Арендная плата за участок в год составит:
          Ап=300000×0,015=4500 руб.

          Нормативная стоимость

          Нормативная стоимость определяет земельный участок по его качеству и расположению и учитывает возможный доход, который может принести этот участок за определенный отрезок времени.

          Эта величина должна ежегодно определяться административными органами.

          

          При этом местная администрация имеет право уточнять границы зон земель разного назначения, а также изменять нормативную стоимость, но не более чем на 25%. Эта стоимость не должна быть больше 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

          Чаще всего нормативная стоимость используется при передаче земли в собственность, дарении, использовании земли в виде залога, при изъятии земли для государственных нужд.

          Для расчета арендной платы нормативная стоимость используется в том случае, когда отсутствуют данные по кадастровой стоимости участка.

          Бизнесмен в октябре 2013 года взял в аренду участок для того, чтобы построить там ресторан. Срок годовой платы за аренду был не позже 1.02.14 года. В Росреестре не оказалось кадастровой стоимости участка. Из комитета по земельным ресурсам была получена справка о нормативной стоимости участка. Эта стоимость была равна 2000000 руб. Коэффициент К1=1,5%. Плата за аренду (2 месяца) составила:
          Ап=2000000×0,015×(2/12)=5000 руб.

          Рыночная стоимость

          Иногда рыночная стоимость близка к кадастровой. Но на рыночную стоимость действует большое количество различных факторов, которые не учитываются в кадастровой стоимости.

          Такие факторы, как спрос и предложение или экономическая и политическая стабильности в стране. Значительно может изменяться рыночная стоимость участков в городской зоне.

          Там наряду с объективными факторами большое значение имеют и субъективные факторы.

          Такие как «престижность» района с точки зрения наличия парков и водоемов или расположения там домов «для богатых».

          В соответствии с законом при расчетах арендной платы за участки, на которых расположено незавершенное строительство, и в некоторых других случаях используется рыночная стоимость участка.

          

          Расчет производится в соответствии со следующей формулой:

          • Ап=Рс×Кс,
          • где:
          • Ап – арендная плата;
          • Рс — рыночная стоимость;
          • Кс – ключевая ставка Банка России.

          Гражданин решил взять для ведения огородничества участок земли с мая по октябрь 2016 года. Оценка рыночной стоимости земли проводилась в конце 2015 года и составила 100000 рублей. Договор был заключен в конце 2015 года. Ключевая ставка в конце 2015 года составила 11%.

          За 6 месяцев должна быть заплачена арендная плата:
          Ап=100000×0,11×(6/12)=5500 руб.

          Способы оплаты

          В договоре об аренде, как правило, указана обязанность арендатора своевременно оплачивать аренду земельного участка. В договоре обычно указывается значение арендной платы, а также ее возможные изменения.

          Оплата может быть в денежном или натуральном виде, а может быть комбинированной.

          

          При этом плата может предоставляться в виде:

          • фиксированной суммы денег;
          • части продукции, полученной на арендованном участке;
          • услуг;
          • процентов от доходов;
          • затрат на улучшение пахотной земли.

          Вносить арендную плату можно в соответствии с договором каждый месяц, квартал или раз в год.

          Чаще всего арендная плата определяется в виде денежной суммы. При этом в договоре может быть приведена методика, в соответствии с которой рассчитывается эта сумма.

          Методика может учитывать изменение экономических условий, наличие инфляции или изменение курса валют. При отсутствии такой методики в случае необходимости изменения арендной платы может быть заключено дополнительное соглашение.

          В случае если арендатор не захочет подписать такое соглашение об увеличении платы, то этот вопрос можно передать в суд.

          Молодые семейные пары часто интересуются, как оплатить коммунальные услуги через интернет, потому что такой способ оплаты является наиболее удобным и быстрым в наше время.

          Хотите взять участок на 49 лет с правом выкупа? У нас описана пошаговая процедура.

          Должны ли родственники платить налог в случае получения дара в виде квартиры? Узнайте об этом здесь.

          Ответственность за неуплату

          Вопросы неуплаты арендной платы рассмотрены в ст. 614, 619, 620 ГК. В соответствии с законом при неуплате могут быть введены следующие санкции:

          • требование досрочной арендной платы;
          • досрочное расторжение договора;
          • расторжение договора с начислением штрафов.

          Если арендатор задерживает выплату платы за аренду, то арендодатель может потребовать от него досрочной оплаты. При этом эта досрочная оплата должна быть не более чем за два срока подряд. Этот срок по договору может быть равен месяцу, а может быть равен и году. Тогда в первом случае арендодатель может потребовать уплатить досрочно за 2 месяца, а во втором случае – за 2 года аренды.

          Досрочное расторжение судом договора может быть произведено в случае, когда арендатор по истечению срока платежа не платит за аренду более двух раз.

          При этом процедура отъема арендованного участка земли и лишения права аренды земельного участка должна включать следующие этапы:

          • уведомление арендатора о неплатежах;
          • уведомление арендатора о расторжении договора;
          • процесс расторжения договора.

          На первом этапе арендодатель посылает арендатору уведомление о нарушении им сроков арендной оплаты с требованием устранить эти нарушения. При этом в уведомлении дается срок для выполнения этого действия. В законе не указан конкретный срок устранения долга. Этот срок обозначен как «разумный» (ст. 619 ГК).

          Очевидно, что длительность этого срока может трактоваться сторонами договора и судом по-разному.

          Если арендатор не заплатил за аренду в указанный срок, то арендодатель должен выслать ему следующее уведомление о расторжении договора. При отсутствии правильного реагирования арендатора на второе уведомление арендодатель может обращаться в суд с иском о расторжении договора.

          После расторжения договора об аренде арендатор должен возвратить землю в первоначальном состоянии или в состоянии, которое описано в договоре об аренде.

          Однако бывает, что бывший арендатор препятствует пользованию участком арендодателем.

          В этом случае арендодатель может подавать иски в суд:

          • об устранении преграды в пользовании участком;
          • о взыскании средств за время просрочки возврата участка.

          При этом штрафные санкции (неустойки) могут быть прописаны в самом договоре об аренде.

          Распространенным является требование начисления неустойки за упущенную выгоду и других убытков. Например, предъявление в качестве доказательств документов по несостоявшемуся договору об аренде участка с другим арендатором позволит требовать в качестве упущенной выгоды сумму, которую предлагал за аренду потенциальный арендатор.

          Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

          

          28 ноября 2022 Регистрация Войти 6 декабря 2022

          Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

          13 декабря 2022

          Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

          Новости и аналитика Правовые консультации Бухучет и отчетность Организацией заключен договор аренды земли сроком до 20.09.2036. Сумма арендных платежей за 2022 год — 350 944,91 руб. Срок погашения арендных платежей — ежеквартально. При этом размер арендной платы меняется каждый год. 1. Как определить по ФСБУ 25/2018 дисконтированную стоимость, по которой арендованный актив будет учитываться на 01 счете? 2. Так как земля не амортизируется, то и амортизация на право пользования активом не начисляется. То есть получается, что в течение всего срока аренды земли на 20 или 26 счет ничего не попадает? 3. Какие проводки должны быть сделаны?

          Организацией заключен договор аренды земли сроком до 20.09.2036. Сумма арендных платежей за 2022 год — 350 944,91 руб. Срок погашения арендных платежей — ежеквартально. При этом размер арендной платы меняется каждый год.
          1. Как определить по ФСБУ 25/2018 дисконтированную стоимость, по которой арендованный актив будет учитываться на 01 счете?
          2. Так как земля не амортизируется, то и амортизация на право пользования активом не начисляется. То есть получается, что в течение всего срока аренды земли на 20 или 26 счет ничего не попадает?
          3. Какие проводки должны быть сделаны?

          19 мая 2022

          По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
          1. В случае изменения арендной платы в будущих периодах, размер которой арендатору заранее не известен, по нашему мнению, при расчете приведенной стоимости будущих арендных платежей за весь срок аренды можно исходить из действующей ставки арендной платы.
          Арендатор вправе использовать также оценочное значение будущей арендной платы.
          В учетной политике необходимо закрепить порядок расчета ППА и ОА (исходя из действующего на дату признания размера арендной платы или исходя из ожидаемой в будущих периодах арендной платы).
          При этом в любом случае размер обязательства по аренде и право пользования активом пересчитываются при получении информации о новом размере арендной платы. Но не позднее конца года — чтобы в отчетности за отчетный год стоимость ОА и ППА на 31 декабря была рассчитана исходя из будущих арендных платежей (в т.ч. в ситуации, когда информация о новой ставке получена после 31 декабря, но до утверждения отчетности (событие после отчетной даты, влияющее на показатели отчетности)). Одновременно (при необходимости) пересматривается и ставка дисконтирования.
          Увеличение обязательства по аренде отражается в корреспонденции со счетом 01 «Право пользования активом». Прошлые периоды не пересчитываются — т.е. изменение размера ОА и ППА в связи с изменением арендной платы отражается перспективно.
          2. Земельные участки не амортизируются, но амортизируется актив в форме права пользования этим участком (кроме случаев, когда договор аренды предполагает выкуп участка).
          Для целей амортизации срок полезного использования права пользования активом (ЗУ) будет равен сроку договора аренды, но не более срока использования основного средства, расположенного на участке.
          В рассматриваемой ситуации срок полезного использования ППА будет равен сроку договора аренды здания, расположенного на ЗУ или сроку договора концессии.
          Срок полезного использования ППА является оценочным значением и может быть пересмотрен (как в меньшую, так и в большую сторону).
          3. Проводки описаны ниже.

          Обоснование позиции:
          ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее — ФСБУ 25) не содержит исключений в отношении договоров аренды земельных участков, в т.ч. арендованных у органов власти на длительный срок (смотрите, например, п. 9 письма Банка России от 24.10.2019 N 17-1-2-6/86 по вопросу применения МСФО 16 «Аренда», который стал основной для ФСБУ 25/2018 и имеет схожие положения, может применяться в неурегулированных положениями ФСБУ 25 ситуациях в силу п. 7.1 ПБУ 1/2008)*(1).
          Земельные участки (далее — ЗУ) не амортизируются, но амортизируется актив в форме права пользования этим участком (кроме случаев, когда договор аренды предполагает выкуп участка)*(2).
          По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации (аренда ЗУ, на которых расположено арендованное здание и имущество, полученное по договору концессии), право пользования активом в виде ЗУ подлежит амортизации.

          Как определить срок амортизации ППА

          Под «сроком аренды» для целей применения ФСБУ 25 понимается не столько срок, установленный в договоре, сколько период, в течение которого арендатор планирует пользоваться имуществом (если предусмотрен его выкуп) или правом на продление аренды.
          Для целей амортизации срок полезного использования права пользования активом (ЗУ) определяется не столько сроком аренды, но в большей части исходя из планируемого срока использования этим участком, если он меньше срока аренды, в т.ч. путем использования зданий и сооружений на этом участке (п. B37 МСФО 16) (смотрите также материал: Нюансы аренды земельных участков в свете МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (Е. Миркина, журнал «МСФО и МСА в кредитной организации», N 1, январь-март 2020 г.)).
          В рассматриваемой ситуации срок полезного использования ППА будет равен сроку договора аренды здания, расположенного на ЗУ, или сроку договора концессии.
          Срок аренды является оценочным значением и может быть пересмотрен в любой момент (п. 3 ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений»).

          Как определить стоимость будущих арендных платежей

          Положениями ФСБУ 25 предусмотрено, что арендатор учитывает у себя на балансе не сам предмет аренды, а право пользования активом (ЗУ) и одновременно — обязательства перед арендодателем в виде приведенной суммы всех будущих арендных платежей (далее — ППА и ОА) (пп. 10-23 ФСБУ 25).
          При этом:
          — ОА представляет собой кредиторскую задолженность по уплате арендных платежей в будущем (в течение срока, определенного арендатором как срок аренды) и оценивается как суммарная приведенная стоимость этих платежей на дату оценки (п. 14 ФСБУ 25, информационное сообщение Минфина России от 25.01.2019 N ИС-учет-15). Состав арендных платежей приведен в п. 7 ФСБУ 25.
          Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин (п. 15 ФСБУ 25). Т.е. дисконтируется каждый арендный платеж, предусмотренный договором аренды, с учетом срока его уплаты (пример расчета ОА рассмотрен в разделе «Отражение операции пересмотра величины ОА и ППА в учете»).
          — ППА рассчитывается по формуле (п. 13 ФСБУ 25/2018): «ОА + авансовые арендные платежи + предварительные затраты арендатора + последующие затраты арендатора (обязательства по демонтажу и т.п.)».
          Таким образом, при расчете ОА (и, соответственно, ППА) используются будущие арендные платежи.
          Арендными платежами являются «платежи, обусловленные договором аренды» (п. 7 ФСБУ 25).
          Таким образом, при принятии предмета аренды к учету и формировании стоимости ППА и ОА арендатор может исходить из ставки арендной платы, установленной в договоре аренды. Либо, если обоснованно ожидается, что в течение срока аренды арендная плата будет повышаться и ее размер можно достоверно оценить, арендатор может исходить из будущих размеров арендной платы*(3).
          Обращаем внимание, что учетная политика организации должна обеспечивать, в частности, соблюдение требования рациональности, установленное абзацем 7 п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации». Т.е. затраты на представление правдивой информации не должны превышать полезность этой информации для пользователей. Смотрите также Рекомендацию Р-100/2019-КпР «Реализация требования рациональности».
          Полагаем, что при расчете ППА и ОА по договору аренды, предполагающему ежегодное изменение арендной платы, арендатор вправе использовать размер арендных платежей, установленный в договоре аренды. Или утвердить в учетной политике порядок определения будущей арендной платы для периодов, в которых будет действовать другая ставка арендной платы. Например «При расчете ОА используется сумма арендных платежей:
          — за первый год аренды — исходя из размера, установленного в договоре аренды;
          — за второй и последующие — исходя из размера, установленного в договоре аренды, увеличенного на 10%.
          Право пользования активом и обязательства по аренде, определенные таким образом, пересматриваются в конце года».

          Правила пересмотра ППА и ОА при изменении ставки арендной платы

          Отметим, что величина ОА и ППА должны пересматриваться при изменении величины арендных платежей (в силу п. 21 ФСБУ 25). При этом (при необходимости) пересматривается и ставка дисконтирования — определяется новая ставка в соответствии с общими правилами, установленными пунктом 15 ФСБУ 25 (п. 22 ФСБУ 25).
          Периодичность пересмотра величины ОА и ППА не установлена. По нашему мнению, такой пересмотр должен осуществляться на дату изменения условий договора аренды, а также перед составлением финансовой отчетности. Во втором случае осуществляется проверка соответствия размера ОА и ППА условиям договора и ожиданиям арендатора (прогнозируемого размера арендной платы в следующем периоде)).
          В таком случае в отчетности арендатора сведения о величине ППА и ОА будут представлены исходя из размера будущих арендных платежей, которые, как ожидается, организация обязана будет уплатить. Что будет соответствовать требованиям ФСБУ 25.

          Отражение операции пересмотра величины ОА и ППА в учете

          В п. 21 ФСБУ 25 указано, что изменение величины ОА относится на стоимость ППА:
          Дебет 01 «ППА» Кредит 76, субсчет «Обязательства по аренде»
          — увеличено и пересчитано обязательство по аренде в связи с увеличением ожидаемых арендных платежей и/или ставки дисконтирования
          или
          Дебет 76, субсчет «Обязательства по аренде» Кредит 01 «ППА»
          — уменьшено и пересчитано обязательство по аренде в связи с уменьшением ожидаемых арендных платежей и/или ставки дисконтирования*(4).
          Отметим, что изменение размера ОА и ППА при пересмотре суммы будущих арендных платежей и/или ставки дисконтирования признается изменением оценочных значений согласно п. 2 ПБУ 21/2008 (т.к. изменение связано с получением арендатором новой информации о размере арендной платы).
          Согласно п. 4 ПБУ 21/2008 изменение оценочного значения (за исключением изменения, непосредственно влияющего на величину капитала организации), подлежит признанию в бухгалтерском учете путем включения в доходы или расходы организации (т.е. перспективно).
          Поэтому не пересчитываются прошлые периоды, в которых амортизация ППА и начисление процентов на ОА осуществлялось исходя из ранее установленных ставок арендной платы и ставки дисконтирования.
          Пример:
          1. Условия:
          Заключен договор аренды ЗУ до 20.09.2036. Срок договора аренды арендатор определил до 31.12.2035 (срок договора аренды недвижимости, расположенной на арендованном ЗУ).
          На 2022 год арендная плата установлена в размере 350 944,91 руб., уплачивается ежеквартально (в конце квартала) по 87 736,23 руб.
          Договором установлено ежегодное увеличение арендной платы. Арендатор в учетной политике установил, что при расчете объектов договора аренды (ОА и ППА) используется арендная плата, действующая на момент расчета. Ежегодно в конце года (перед составлением отчетности) размеры ППА и ОА пересматриваются исходя из информации о новой ставке арендной платы на будущий год.
          2. Расчет
          На дату начала аренды (или на дату перехода на ФСБУ 25/2018 при применении п. 50 ФСБУ 25/2018) величина обязательства по аренде рассчитана исходя из размера арендного платежа в сумме 350 944,91 руб., установленного в договоре аренды. Срок аренды определен арендатором как 56 платежных периодов (с 01.01.2022 по 31.12.2035) после 01.01.2022 (после перехода на ФСБУ 25). Ставка дисконтирования — 8,6% годовых*(5).
          1. Величина обязательства по аренде на дату признания равна 2 840 840,31 руб. (приведенная стоимость арендных платежей в размере по 87 736,23 руб., уплачиваемых ежеквартально в конце квартала в течение 56 периодов (для расчета применена формула в Excel: = ПС (2,15%; 56; -87 736,23; 0; 0)*(6)):
          Дебет 01 «ППА» Кредит 76, субсчет «Обязательства по аренде»
          — 2 840 840,31 руб. — признано обязательство по аренде, учтено в фактической стоимости права аренды.
          2. За 2022 год сумма начисленных процентов составила 240 823,81 руб. Остаток ОА — 2 730 719,21 руб. Сумма начисленной амортизации ППА за 4 квартала (СПИ — 56 кварталов) — 202 917,17 руб. (4 х (2 840 840,31 руб. / 56)). Балансовая стоимость ППА — 2 637 923,15 руб. (2 840 840,31 — 202 917,17 руб.)
          3. В конце 2022 года получена информация о новой ставке арендной платы — 380 000,00 руб. (начало применения — с 01.01.2023).
          Суммы, отраженные в расходах в прошлых периодах (в виде амортизации ППА и процентов, начисляемых на ОА), не пересматриваются. Оставшийся срок аренды — 52 квартала (56 — 4 квартала 2022 года).
          На 31.12.2022 арендатор должен пересмотреть размер ОА, соответственно, изменить размер ППА, применив новую (актуальную) ставку дисконтирования. Например, ставка дисконтирования была определена в размере 9,2% годовых (2,30% в квартал).
          После пересмотра размера ОА исходя из арендной платы 95 000 руб. (380 000 / 4) и ставки дисконтирования 2,3% за квартал размер обязательства по аренде на 31.12.2022 составил 2 864 349,92 руб. (использована функция Ecxel «= ПС (2,3%; 52; -95 000; 0; 0)»).
          Таким образом, размер ОА увеличился на 133 630,71 руб. (2 864 349,92 руб. — 2 730 719,21 руб.). Увеличение ОА и ППА отражается 31.12.2022 в соответствии с п. 21 ФСБУ 25 проводкой:
          Дебет 01 «ППА» Кредит 76, субсчет «Обязательства по аренде»
          — 133 630,71 руб. — увеличено и пересчитано обязательство по аренде и право пользования активом в связи с увеличением арендных платежей и ставки дисконтирования.
          После перерасчета балансовая стоимость ППА составит 2 637 923,15 руб. (2 840 840,31 руб. — 202 917,17 руб. + 133 630,71 руб.). Новый размер амортизационных отчислений составит 53 299,11 руб. ежеквартально (в течение оставшихся 52 кварталов) (вместо 50 729,29 руб.).
          Проценты также рассчитываются исходя из пересмотренной ставки дисконтирования (2,3% в квартал) и остатка ОА на 01.01.2023 в размере 2 864 349,92 руб.

          Ответ подготовил:
          Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
          Ткач Ольга

          Ответ прошел контроль качества

          26 апреля 2022 г.

          Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

          Похожие записи:

          1. Аренда земель сельскохозяйственного назначения
          2. Оценка материального ущерба
          3. Договор аренды автомобиля между физическими лицами
          4. Вызов на допрос в качестве свидетеля
          5. Аренда земельного участка
          6. Апелляционное представление прокурора — представление по уголовному делу образец
          7. Соглашение об обучении образец
          8. Предельный срок договора аренды нежилого помещения
          Читайте также  Как выселить алкоголика из квартиры законно