Признаки самовольной постройки

К МКД достроено пристроенное помещение, являющееся частью нежилого помещения, но не являющееся объектом аренды (в аренду сдается нежилое помещение без пристроя).

Согласие органа МСУ на переустройство МКД не получено, разрешение на строительство пристроя не получено.

Земельный участок под МКД не сформирован.

Квалификация ситуации:

В данном случае пристроенное помещение — недвижимое имущество, обладает признаками самовольной постройки, т. к. возведено в отсутствие разрешений на строительство/ввод в эксплуатацию, в отсутствие права использования земельного участка.

Если объект недвижимости самовольно изменен посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в отношении всего объекта в реконструированном виде, а не в отношении пристройки.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект ( п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения ( ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров ( абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения ( ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения ( абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

( Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014))

Учитывая, что в результате самовольного достроя пристроенного помещения к МКД изменились параметры МКД, что является реконструкцией (ст. 1 ГрК РФ), следует считать, что в результате реконструкции нежилого помещения создан новый объект недвижимости, в целом являющийся самовольной постройкой.

Понятие самовольной постройки

Фандий, С. В. Понятие самовольной постройки / С. В. Фандий. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 10 (144). — С. 331-334. — URL: https://moluch.ru/archive/144/40426/ (дата обращения: 28.11.2022).

В современном обществе все основные отношения людей имеют правовое регулирование, в том числе отношения, связанные со строительством. Нормативно-правовые акты достаточно полно регламентируют порядок возведения объектов капитального строительства, результатом которого является введение в гражданский оборот новых объектов недвижимого имущества. Однако, в ходе жизнедеятельности людей нередко бывают случаи, когда возведение объектов капитального строительства осуществляется без соблюдения установленного нормативно-правовыми актами порядка, и как следствие появляется вид объектов, который не может войти в гражданский оборот [1]. В связи с необходимостью регулирования отношений, определяющих последствия для указанного вида объектов Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) [2] в ст. 222 закрепил понятие «Самовольная постройка» и определил для нее следующие последствия: снос лицом, которое осуществило ее строительство и признание права собственности, которое позволяет сделать ее объектом гражданского оборота.

Самовольная постройка — это социальное и правовое явление, возникающее на стыке частных и публичных интересов. С одной стороны, в основе права осуществлять строительство на земельном участке лежит законный частноправовой интерес владельца земельного участка, с другой — правоотношения, связанные с возведением объекта капитального строительства, императивно регламентированы органами публичной власти и находятся под их строгим контролем. Цель норм гражданского права, регулирующих отношения, связанные с самовольным строительством, — обеспечить баланс частных и публичных интересов, защиту фундаментальных конституционных прав собственника, безопасность строительства и защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц. [3]

Гражданский кодекс РФ в ст. 222 указывает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Раскрытие содержания понятия самовольная постройка следует начать с толкования слов «самовольный» и «постройка».

Толковый словарь русского языка С. И. Ожегова (далее- словарь Ожегова) следующим образом раскрывает указанные слова:

«САМОВОЛЬНЫЙ, -ая, -ое; -лен, -льна. Поступающий только по своему усмотрению, прихоти; совершаемый без разрешения, произвольно. С. ребенок. Самовольная отлучка. || сущ. самоволие, -я, ср., самовольность, -и, ж. и самовольство, -а, ср». [4]

«ПОСТРОЙКА, -и, ж. 1. см. строить. 2. То, что построено, здание (обычно небольшое). Красивая п. Деревянные постройки. || прил. построечный, -ая, -ое».

Из анализа указанных слов мы видим, что самовольная постройка — это что то, построенное лицом по своему усмотрению. [5]

Таким образом, можно проследить следующую корреляцию толкования слов «самовольная постройка» в словаре Ожегова и ст. 222 ГК РФ. Так указанная статья определяет следующий перечень объектов, относящихся к самовольной постройке — это здание; сооружение; строение и определяет, что именно понимается под строительством по своему усмотрению, а именно возведение, создание названных объектов на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Определив корреляцию законодательного понятия самовольной постройки с толкованием самих этих же слов в русском языке, рассмотрим взаимосвязь понятия самовольной постройки с другими понятиями, содержащими аналогичные объекты. Так Градостроительный кодекс РФ [6] в ст. 1 закрепляет понятие объекта капитального строительства, под которым понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Из указанного понятия мы видим, что любая самовольная постройка будет являться объектом капитального строительства. При этом возникает вопрос, может ли объект капитального строительства в виде объектов незавершенного строительства быть признанным самовольной постройкой, если это прямо не определено в законе.

Проблемой в рассмотрении данного вопроса является то, что до 1 сентября 2015 года ч. 1 ст. 222 ГК РФ была следующего содержания: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Однако, с 1 сентября 2015 года редакция указанной статьи ГК РФ была изменена на следующую: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, до изменения в ГК РФ понятия самовольной постройки иное недвижимое имущество, к которому относится и объект незавершенного строительства, мог признаваться самовольной постройкой и как следствие на него можно было признать право собственности.

В настоящее время ГК РФ содержит закрытый перечень объектов, относящихся к самовольной постройке. Кроме того, в ч. 1 ст. 222 ГК РФ указано, что к самовольной постройке относятся здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке. Из указанной формулировки можно предположить, что для признания объекта самовольной постройкой с целью дальнейшего определения его судьбы (снос или признание права собственности) необходимо завершить его строительство.

По указанному вопросу А. В. Демкина [7] пишет, что, «в связи с отказом от понятия «недвижимое имущество» в определении самовольной постройки возникает вопрос, может ли быть отнесен к таковой объект незавершенного строительства. Сложившаяся судебная практика исходила из того, что может.

Так, согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу и исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признавался не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество, по мнению высших судебных инстанций, также мог признаваться самовольной постройкой.

С вступлением в силу новой редакции статьи 222 ГК РФ возникнет проблема с отнесением объекта незавершенного строительства к самовольным постройкам, поскольку упоминания об иных объектах недвижимого имущества, кроме перечисленных в статье 222 ГК РФ, уже нет. Представляется, что объект незавершенного строительства может быть отнесен к строению, и при наличии признаков самовольной постройки уже в отношении незавершенного строения может быть принято решение о сносе самовольной постройки».

Разделяя мнение Демкина А. В. дополним, что в связи с изменением понятия самовольная постройка в ГК РФ не были внесены изменения в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года [8], и он сохраняет свою силу по настоящий день для применения судами при рассмотрении споров.

Также свое мнение о необходимости признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой указывают многие юристы.

В связи с тем, что объекты самовольной постройки стоят на одном уровне с объектами капитального строительства и недвижимого имущества, а также судебная практика исходит из возможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, то считаем необходимым прямо указать в ч. 1 ст. 222, что самовольной постройкой также являются объекты незавершенного строительства.

Следующим вопросом является то, к какому виду объектов гражданских прав будет относиться самовольная постройка в случае введения ее в гражданский оборот. Так, Гражданский кодекс РФ ст. 130 разделяя вещи на недвижимые и движимые указывает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Соотнеся понятия недвижимого имущества и самовольной постройки, мы видим, что в случае введения самовольной постройки в объект гражданских прав, она будет являться недвижимым имуществом. При этом возникает вопрос, к какому виду имущества стоит отнести самовольную постройку в виде строения, так как оно прямо не отражено в ст. 130 ГК РФ как недвижимое имущество. В данном случае представляется интересным мнение А. В. Демкина, который указывает, что основным изменением легального определения самовольной постройки в 2015 г. является то, что законодатель отказался от использования термина «иное недвижимое имущество». Поскольку к самовольной постройке легально отнесены здание, сооружение или другое строение, то можно сказать, что все эти объекты отвечают признакам недвижимого имущества. здания и сооружения прямо названы в статье 130 ГК РФ. Кроме того, термин «другое строение» использовался в редакции статьи 222 ГК РФ, действовавшей до 1 сентября 2015 года, в одном ряду с другими недвижимыми объектами. Это свидетельствует о том, что законодатель не отказался от отнесения к самовольной постройке только объектов, являющихся недвижимым имуществом.

Перед рассмотрением мнения А. В. Демкиной считаем необходимым разобраться, раскрывает ли законодательство понятия таких объектов как здание, сооружение и строение.

Так, Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [9] в ст. 2 закрепляет следующие понятия:

‒ здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

‒ сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

При этом в федеральных законах не содержится легальное определение строения, но при этом из нормативно правовых актов косвенно можно получить представление, что подразумевается под строением. Так, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дает следующее понятие объектам капитального строительства: объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Из указанного понятия мы видим, что строение относится к объектам капитального строительства на одном уровне со зданием и сооружением, которые являются недвижимым имуществом. Также в приказе Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37

«Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» [10] указано, что строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. При исходя из текста приказа Минземстроя строения делятся на строения постоянного типа, связанные с землей, фундаментами или столбами и строения переносного, временного характера. Также строения отождествляются со зданиями.

Таким образом, соглашаясь со словами А. В. Демкина, можно сделать вывод, что строение может относится к недвижимому имуществу. Однако, из-за отсутствия четкого понятия данного объекта сложно представить, каким критериям оно должно отвечать и каким оно должно быть, в связи с чем к нему можно отнести любой объект отвечающий как признакам капитального строительства, так и не отвечающего им.

1. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2017. — № 1.
2. Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
3. Мотлохова Е. А. Особенности правового режима самовольных построек в российском гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2015. — № 10. — С. 25–30.
4. Самовольный // Толковый словарь русского языка. URL: http://slovarozhegova.ru/word.php?wordid=27691 (дата обращения: 9.03.2017).
5. Постройка // Толковый словарь русского языка. URL: http://slovarozhegova.ru/word.php?wordid=22985 (дата обращения: 9.03.2017).
6. Градостроительный кодекс от 29.12.2004 N 190-ФЗ «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
7. Демкина А. В. Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2015. — № 8. — С. 6.
8. Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2010. — № 7.
9. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» «Собрание законодательства РФ», 04.01.2010, N 1, ст. 5.
10. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» // Строительная газета. — 1999. — № 37. — С. Приложение 1–3.

Основные термины (генерируются автоматически): самовольная постройка, недвижимое имущество, незавершенное строительство, ГК РФ, капитальное строительство, земельный участок, строение, сооружение, здание, Российская Федерация.

Актуальные проблемы узаконивания самовольного строительства

Непомнящий, М. В. Актуальные проблемы узаконивания самовольного строительства / М. В. Непомнящий. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 17 (359). — С. 203-206. — URL: https://moluch.ru/archive/359/80236/ (дата обращения: 28.11.2022).

Не оформленная надлежащим образом самовольная постройка, по сути, юридически не существует. Владелец не сможет полноценно распоряжаться объектом недвижимости: продавать, оформлять под залог, сдавать в аренду. В данной статье автор дает определение понятию «самовольное строительство» и опираясь на законодательную базу выделяет этапы легализации самостроя, а также проблемы, возникающие на этом пути.

Ключевые слова: недвижимость, признаки самовольного строительства, легализация самостроя, собственность, право.

An unauthorized building that is not properly designed does not, in fact, legally exist. The owner will not be able to fully dispose of the property: sell, issue a pledge, rent out. In this article, the author defines the concept of «unauthorized construction» and, based on the legislative framework, identifies the stages of legalization of self-construction, as well as the problems that arise along the way.

Keywords: real estate, signs of unauthorized construction, legalization of self-construction, property, law.

Проблема самовольного строительства носит угрожающий характер и создает реальное препятствие для реализации прав собственности. Объект, построенный без разрешения, не может быть куплен, продан, передан в дар, завещан, потому что на него не может быть зарегистрировано право собственности. Более того, он может быть снесен по решению суда.

Что такое «самовольное строительство» и как его сделать законным? Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) [1] и ФЗ № 339 [2] дает юридическое определение самостроя. К самовольным постройкам относятся здания, сооружения или иные строение, если они:

— возведены на непредоставленном (чужом участке);

— размещены на земле, у которой разрешенные виды использования не допускают строительства;

— построены без обязательных разрешений и согласований, которые требовались законом;

— возведены с нарушением строительных правил и норм.

Важно, что перечисленные нарушения уже должны существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самостроя. Также закон указывает, что нельзя считать постройку самовольной, если на момент ее возведения собственник не знал или не должен был знать о каких-либо ограничениях.

С точки зрения действующего законодательства возможно приступить к строительным работам только после:

— оформления права на земельный участок;

— создания проекта будущего строения;

— согласования во всех необходимых случаях;

— получения разрешение на ведение строительных работ (уведомление о начале строительных работ);

За незаконное строительство виновные привлекаются к административной ответственности. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях содержит следующую статью, с которой должны ознакомиться все строители: ст. 9.5 «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, его ввода в эксплуатацию» [3]. В связи с выявленными нарушениями предусмотрены следующие наказания [4]:

— штраф для физических лиц варьируется от 2000 до 5000 рублей;

— для должностных лиц штраф возрастает в 10 раз: 20000–50000 рублей;

— в случае, если объект строился под коммерческие нужды, то мера наказания — либо штраф в размере 20000–50000 рублей, либо запрет на ведение предпринимательской деятельности на 90 дней;

— юридические лица будут вынуждены заплатить штраф в размере 100000–1000000 рублей, или же будет наложен административный запрет на ведение деятельности на 90 дней.

Кроме того, в вышеназванном Кодексе РФ «Об административных правонарушениях» есть статья 7.14.1., которая предусматривает штраф за проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа по охране культурного наследия [5]. Эта статья касается, в основном, тех, кто в первую очередь занимается реконструкцией старого фонда, который отнесен к объектам культурного наследия города или региона.

Чтобы признать произвольное строение законным объектом имущественного права, необходимо пройти процедуру легализации и соблюсти определенный порядок, который прописан в ФЗ № 340 [6]. Легализовать самовольное строительство можно двумя способами: через органы местного самоуправления и через обращение в суд. Приоритетным способом узаконивания самостроя является обращение в суд, что сокращает риск незаконных решений чиновников. Однако местные власти обязаны предпринимать меры и оказывать содействие в устранении нарушений, чтобы устранить основания для сноса. Для этого создаются межведомственные комиссии по предотвращению и узакониванию самовольного строительства.

Любой объект недвижимости неразрывно связан с землей. Поэтому узаконивание самостроя должно осуществляться сразу по двум направлениям:

— подтверждением прав на участок и соблюдением вида разрешенного пользования;

— подтверждением, что характеристики объекта соответствуют требованиям безопасности.

Из этого следует, что даже подтвердив надлежащие права на землю и соблюдение вида законного использования, узаконить самострой не получится, если он угрожает жизни людей. В обратной ситуации, даже соблюдение всех строительных норм и правил не гарантирует, что собственник сможет оформить права на землю или изменить через муниципалитет вид пользования.

Универсального алгоритма легализации самовольной постройки нет. Последовательность действий при оформлении прав на такую постройку зависит от следующих факторов:

— на каком участке возведено строение;

— оформлялись ли какие-либо документы на будущее строение;

— каков вид строения;

— нарушены ли строительные нормы при его самовольном возведении.

Если самозастройщик обладает в отношении земельного участка правами, земельный участок предоставлен для строительства, а объект не представляет угрозы жизни и здоровью людей и соответствует установленным требованиям, то суд может признать его право на возведенную постройку. Тогда Росреестр зарегистрирует право самовольщика по решению суда. Кстати, самозастройщик приобретает право собственности на постройку также и в том случае, если он привел ее в соответствие с установленными требованиями. Но такое приведение в соответствие должно осуществляться на основании утвержденной проектной документации с соблюдением разрешительного или уведомительного порядка строительства. В прочих случаях узаконить самовольную постройку будет проблематично и без помощи профессионалов не обойтись [7].

Сегодня в России насчитывается более 50 тыс. самостроев. Среди них не только коммерческие и хозяйственные постройки, но и частные жилые дома, многоквартирные дома, в строительство которых граждане вложили свои средства. Особо остро проблема с самостроями стоит на Юге России. В январе 2020 года в тестовом режиме начал работу Единый информационный реестр объектов самовольного строительства на базе Всероссийского центра национальной строительной политики. Проект призван выявить основные причины массового появления самостроев и разработать механизмы правового регулирования объектов, признанных по решению суда самовольными постройками, но по факту являющимися безопасными для проживания [8].

В настоящее время проблемы регулируются действующим федеральным законодательством и правовыми актами на местном уровне. В частности, сегодня:

— установлены дополнительные гарантии защиты прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество;

— закреплена презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта;

— предусмотрена возможность приведения такой постройки в соответствие с установленными требованиями и параметрами;

— для решения проблем, связанных с конкретными объектами, в ряде регионов действуют рабочие группы с участием представителей органов власти и самих граждан, которые приобрели жилье в домах, впоследствии признанных самовольными постройками.

Заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий предлагает легализовать жилые самострои, возведенные до 1998 года, когда вступила в силу первая редакция нового Градостроительного кодекса РФ — бесплатно предоставить земельные участки под ними в собственность гражданам, которые там проживают, и, соответственно, дать возможность зарегистрировать права. Он напомнил, что по действующему законодательству такие объекты можно сносить только в судебном порядке, а с учетом того, что с 1998 года все сроки исковой давности давно вышли и снести данные объекты невозможно, остается только их легализовать [9].

Представители бизнес-сообщества Москвы чаще других сталкиваются с исковыми требованиями уполномоченных органов города о сносе самовольных построек, признании права на объекты недвижимости отсутствующим. А также с отказами в предоставлении участков, оказании и иных госуслуг по мотиву нахождения на участке объектов самовольного строительства.

Это связано с тем, что чиновники Москвы ведут систематическую работу по выявлению всех объектов, формально попадающих под критерии самовольного строительства, предъявляют иски об их сносе, привлечению к административной ответственности и применению иных мер к их собственникам.

Объектов, которые можно подвести под категорию самовольных в Москве множество. Речь идет не только и не столько об объектах, изначально построенных незаконным образом, но и об увеличении площади существующих объектов (пристройки, надстройки, антресоли). А также капитальных объектах, построенных на участках, предоставленных под «временные», старых «советских» объектах, которые надлежаще не отражены в приватизационных документах.

На практике даже если объект действительно возведен или реконструирован с нарушением законодательства (но без грубых нарушений строительных норм), чаще всего суд будет на стороне застройщика. Здесь можно сослаться, например, на:

— пропуск истцом срока исковой давности;

— отсутствие признаков самовольной реконструкции (при увеличении площади существующего объекта);

— возведение объекта до 1995 г. (не могут быть признаны самовольной постройкой в принципе) [10].

В заключении хочется отметить, что ввиду определенной сложности, которая возникает при оформлении самовольных построек, а также финансовых затрат, сопутствующих этому процессу, любым застройщикам однозначно наиболее рационально выполнять строительство объекта изначально в соответствии с законом.

1. КонсультантПлюс «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021). Статья 222. [Электронный ресурс] // Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/ (дата обращения: 15.04.2021)
2. КонсультантПлюс Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Статья 1. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_304071/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/#dst100011(дата обращения: 15.04.2021)
3. КонсультантПлюс «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 05.04.2021) КоАП РФ. Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию [Электронный ресурс] // Режим доступа: http: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/cb0058087249de92cd986fda043e76da5780a881/ (дата обращения: 15.04.2021)
4. Тес-Интек Самовольное строительство КоАП [Электронный ресурс] // Режим доступа: http: https://tesintec.ru/samovolnoe-stroitelstvo-koap-4361/ (дата обращения: 15.04.2021)
5. КонсультантПлюс «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 05.04.2021). Статья 7.14.1. Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, объектов, составляющих предмет охраны исторического поселения [Электронный ресурс] // Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/8f000829a62bb4a7ffbba81f0f4b31a201041f0b/ (дата обращения: 15.04.2021)
6. КонсультантПлюс Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 N 340-ФЗ (последняя редакция) http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_304072/ (дата обращения: 15.04.2021)
7. Алиева Л. М. Легализация права собственности на самовольную постройку [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/legalizatsiya-prava-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postroyku (дата обращения: 15.04.2021)
8. Моор А. Единый федеральный реестр объектов самовольного строительства России начал свою работу в 2020 году [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://sochi.com/news/2100/457936/ (дата обращения:15.04.2021)
9. РИА Недвижимость Росреестр: можно легализовать жилые самострои, возведенные до 1998 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://realty.ria.ru/20210318/rosreestr-1601851400.html (дата обращения:15.04.2021)
10. Кузнецов А. А. Актуальные проблемы признания прав собственности на самовольное строительство. ЭКОНОМИКА. ЗАКОН. ОБЩЕСТВО. 2020; (1): 109–116

Основные термины (генерируются автоматически): самовольное строительство, самовольная постройка, земельный участок, постройка, решение суда, административная ответственность, будущее строение, исковая давность, Российская Федерация, соблюдение вида.

Признаки самовольной постройки в современном гражданском праве

Фандий, С. В. Признаки самовольной постройки в современном гражданском праве / С. В. Фандий. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 20 (154). — С. 370-372. — URL: https://moluch.ru/archive/154/43529/ (дата обращения: 28.11.2022).

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) дает нам следующее определение самовольной постройки — самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Данное определение позволяет нам вывести признаки самовольной постройки.

Первым признаком самовольной постройки является факт создания строения на земельном участке, не предоставленном для этих целей.

Статья 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и статья 263 ГК РФ указывают, что среди распорядительных полномочий собственников земельных участков есть право возведения зданий и сооружений, однако осуществить это право они могут лишь при условии соблюдения требования о целевом назначении земельного участка.

Второй признак — это факт создания постройки без получения на это необходимых разрешений. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — ГрК РФ) таковыми являются разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Третий признак — это факт возведения строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Рассмотрим вышеуказанные признаки более подробно.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Пункт 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ определяет, что земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным целевым назначением, а правовой режим земель определяется в зависимости от принадлежности к категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с п. 6 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ «градостроительное зонирование» — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Пункт 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет понятие «градостроительного регламента» — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Исходя из положений ст. 31 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

На основе всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: «Самовольная постройка считается таковой, если она возведена (создана) на земельном участке, градостроительный регламент которого не допускает строительства на нем данного объекта».

Следующим рассмотрим признак: «Самовольная постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений».

При анализе части 2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, мы можем сделать вывод о том, что указанный перечень самостоятельных этапов строительной деятельности относится в том числе и к реконструкции объектов недвижимости.

В части 1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ указано нормативное определение понятия «разрешение на строительство», под которым понимается документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно градостроительному законодательству РФ «разрешение на строительство» выдается в зависимости от земельных участков, на которые распространяется градостроительный регламент. Соответственно разрешение на строительство будет выдаваться органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, или федеральным органом исполнительной власти, либо органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией.

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: «Самовольная постройка признается таковой, когда она возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений, то есть без получения от уполномоченного государственного или муниципального органа официального документа дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства».

Следующий признак самовольной постройки — возведение с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Данный признак самовольной постройки закреплен в ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства и при их капитальном ремонте федеральным органом исполнительной власти осуществляется государственный строительный надзор. Надзор в данном случае необходим для проверки соответствия выполняемых работ требованиям проектной документации и технических регламентов.

Если в ходе надзора будет выявлено существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, то постройка будет признана самовольной.

«Градостроительные нормы и правила определяются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 24 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления» [1].

Обращаем Ваше внимание, что строительные нормы и правила (СНиП) утверждает уполномоченный на это федеральный орган в области строительства. Например, Строительные нормы и правила РФ СНиП 30–02–97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» утверждены Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18–51; Строительные нормы и правила СНиП 3.04.03–85 «Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии» утверждены Постановлением Госстроя СССР от 13.12.1985 N 223. В отдельных отраслях применяются ведомственные строительные нормы (ВСН). Например, Ведомственные строительные нормы ВСН 19–89 «Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог» утверждены Минавтодором РСФСР 14.07.1989 N НА-18/266.

Также следует помнить, что согласно положениям статей Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Более того если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В ходе анализа ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и всего вышеуказанного, следует прийти к выводу, что законодатель относит к существенным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил только те нарушения, которые ущемляют права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создают угрозу жизни и здоровью граждан.

1. Резников Е. В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики // Twipx. URL: http://www.twirpx.com/file/1627976/ (дата обращения: 16.05.2017).

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, самовольная постройка, Градостроительный кодекс РФ, Российская Федерация, капитальное строительство, градостроительное проектирование, норма, разрешенное использование, строительство, градостроительный регламент.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Коми

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка — это объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)), но создание которого является нарушением установленных правовых норм. Поэтому гражданское законодательство устанавливает определенные последствия за нарушение предписаний закона.

Так, пунктом 2 ст.222 ГК РФ определено, что, во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Второе правовое последствие недопустимости легитимации самовольной постройки заключается в ее сносе осуществившим ее лицом либо за его счет, регламентируемом не только нормами Гражданского кодекса РФ, но и положениями Земельного кодекса РФ (п.2 ст.36), Федеральным Законом об архитектурной деятельности (п.3 ст.25).

Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003). Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании стст. 168 и 169 ГК РФ.

Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О, согласно которого закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях».

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00).

Для этого также необходимо соблюдение двух условий:

— не нарушаются законные интересы и права других лиц;

— не создается угроза жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ).

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:

«34. При рассмотрении дел о признании права собственности на. недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо. предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка».

Наиболее подробно разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении арбитражными судами споров о самовольной постройке регламентированы в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В частности, в данном постановлении определен круг субъектов, имеющих право обратиться в суд с указанными требованиями.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

По сути указанное положение практики является новеллой, поскольку в арбитражном процессе такое право прокурору прямо не предоставлено (ст. 52 АПК РФ).

Указанное положение судебной практики последовательно нашло свое отражение и в принятом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе».

При разрешении споров о самовольной постройке арбитражные суды должны учитывают следующие основные положения применения законодательства.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Застройщик имеет право требовать от правообладателя земельного участка возмещения расходов на постройку при наличии получения необходимых разрешений на строительство.

Суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу с целью установления характера нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Права требовать признания права собственности на самовольную постройку имеют также наследники при условии наследования права собственности или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.​​​​​

Прямая ссылка на материал

• Вконтакте
• LiveJournal

Прокуратура
Республики Коми

Прокуратура Республики Коми

Дата публикации:

18 июня 2012, 00:00

Разрешение арбитражным судом споров о самовольной постройке

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка — это объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)), но создание которого является нарушением установленных правовых норм. Поэтому гражданское законодательство устанавливает определенные последствия за нарушение предписаний закона.

Так, пунктом 2 ст.222 ГК РФ определено, что, во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Второе правовое последствие недопустимости легитимации самовольной постройки заключается в ее сносе осуществившим ее лицом либо за его счет, регламентируемом не только нормами Гражданского кодекса РФ, но и положениями Земельного кодекса РФ (п.2 ст.36), Федеральным Законом об архитектурной деятельности (п.3 ст.25).

Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003). Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании стст. 168 и 169 ГК РФ.

Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О, согласно которого закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях».

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00).

Для этого также необходимо соблюдение двух условий:

— не нарушаются законные интересы и права других лиц;

— не создается угроза жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ).

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:

«34. При рассмотрении дел о признании права собственности на. недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо. предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка».

Наиболее подробно разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении арбитражными судами споров о самовольной постройке регламентированы в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В частности, в данном постановлении определен круг субъектов, имеющих право обратиться в суд с указанными требованиями.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

По сути указанное положение практики является новеллой, поскольку в арбитражном процессе такое право прокурору прямо не предоставлено (ст. 52 АПК РФ).

Указанное положение судебной практики последовательно нашло свое отражение и в принятом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе».

При разрешении споров о самовольной постройке арбитражные суды должны учитывают следующие основные положения применения законодательства.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Застройщик имеет право требовать от правообладателя земельного участка возмещения расходов на постройку при наличии получения необходимых разрешений на строительство.

Суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу с целью установления характера нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Права требовать признания права собственности на самовольную постройку имеют также наследники при условии наследования права собственности или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.​​​​​

Признаки самовольного строительства

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления на нем строительства в полной мере регламентирован Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ). Итогом процедуры предоставления земельного участка для строительства является заключение договора купли-продажи или договора аренды участка, а также внесение записи о соответствующем праве лица, которому предоставлен участок, в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществление строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленном для этих целей в порядке, предусмотренном ЗК РФ, является самовольным занятием такого участка, а постройка, возведенная на таком участке — самовольной.

Помимо указанного, возможны случаи, когда права на земельный участок имеются, однако, предполагаемое строительство не соответствует категории и (или) виду разрешенного использования участка. Так, на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства будет незаконным строительство объектов иного назначения, например, промышленного, дачного, жилищного и иного назначения. Для осуществления строительства объектов недвижимости указанного назначения требуется изменение категории и (или) вида разрешенного использования участка. В противном случае такое строительство будет относиться к самовольному.

Гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство или реконструкцию объекта недвижимости, в подавляющем большинстве случаев обязаны иметь соответствующее разрешение. Строительство (реконструкция), осуществленные без разрешения, носят самовольный характер.

Порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) и последующего разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию предусмотрен Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ) и включает в себя следующие основные этапы:

1. Получение градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ).
2. Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации.
3. Подготовка проектной документации.
4. Государственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий (в случаях, предусмотренных ГСК РФ).
5. Получение разрешения на строительство (реконструкцию).
6. Получение разрешения на ввод построенного (реконструированного) объекта недвижимости.

Для соблюдения законности процесса строительства (реконструкции) прохождение указанных этапов является обязательным.

Само по себе выданное компетентными органами разрешение на строительство, реконструкцию не означает, что такие действия были осуществлены в полном соответствии с действующими нормативами, утвержденными Градостроительным кодексом РФ, СНИПами и иными нормативными и нормативно-техническими актами. Отступление от названных норм (даже если разрешение на строительство или реконструкцию выдавалось) означает, что созданный (реконструированный) объект может быть квалифицирован как самовольная постройка.

Таким образом, совокупность приведенных выше признаков позволяет сделать вывод о том, что возводимый (реконструируемый) объект недвижимого имущества не будет признаваться самовольной постройкой тогда, когда соблюдены следующие условия застройки:

1. На застраиваемый земельный участок надлежащим образом оформлены обязательственные права;
2. Земельный участок отведен под строительство и эксплуатацию возводимого объекта либо такое строительство не противоречит виду разрешенного использования участка;
3. Получены необходимые разрешения на строительство (реконструкцию);
4. Строительные работы выполнены в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами.

В случае нарушения хотя бы одного из приведенных выше условий, возведенный (реконструированный) объект недвижимости, в судебном порядке может быть признан самовольным.

Напоминаем, что в статью 8.1 Закона Краснодарского края «Об административных правонарушениях» внесены изменения в части наложения административного штрафа за невыполнение требований правил землепользования и застройки.

Размер штрафа за данное административное правонарушение составляет:

• на граждан от тысячи до пяти тысяч рублей,
• на должностных лиц – от пятнадцати тысяч до тридцати тысяч рублей,
• на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа:

на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток;

на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа: