Договор управления многоквартирным домом образец

• База учета разрешений (ордеров) по земельным работам в городе Ставрополе
• Комфортная городская среда
• Интерактивные карты
• Для арендаторов земель и муниципального имущества
• Канал прямой связи инвесторов с руководством города Ставрополя
• Умный Ставрополь
• Опросы
• Карта загруженности окон МФЦ

• Азбука ЖКХ
• Отбор получателей субсидий
• Информация для населения
• Исполнение бюджета
• План проведения плановых проверок юр.лиц и ИП
• Информация о результатах внутренних и внешних проверок органа местного самоуправления
• Реестр управляющих организаций, получивших лицензию
• Противодействие коррупции
• Реестр управляющих компаний
• Развитие жилищно-коммунального хозяйства
• Консультация граждан по жилищным вопросам
• График плановых отключений горячей воды
• Пассажирские перевозки города
• Формирование современной городской среды
• Дорожное хозяйство города
• Благоустройство и санитарная очистка города
• Озеленение города
• Ресурсоснабжение города
• Переселение граждан из аварийного жилищного фонда
• Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях
• Обеспечение жильем молодых семей в городе Ставрополе
• Приватизация жилищного фонда в г.Ставрополе
• Формирование современной городской среды
• Заявки на субсидии

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

• непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
• ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

• Жилищный кодекс РФ;
• постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
• постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

• существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
• жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

• собственники помещений в МКД;
• ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

• по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
• по выбору застройщика
• по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

• непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
• ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

• Жилищный кодекс РФ;
• постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
• постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

• существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
• жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

• собственники помещений в МКД;
• ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

• по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
• по выбору застройщика
• по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Типовой договор управления. Нормы законодательства

Владельцы жилых и нежилых помещений должны подписать договор с управляющей организацией, в случае если формой управления МКД выбран найм управляющей организации (УО). В статье мы подробно расскажем, что должен включать в себя типовой договор управления и о каких нормах законодательства нужно помнить при составлении такого договора.

Типовой договор управления МКД. Законодательство

В ст.162 Жилищного кодекса РФ описаны основные критерии составления типового договора управления для МКД. Сторонами договора могут быть:

— УО и владельцы помещений МКД,

— УО и правление ТСЖ,

— УО и правление жилищно-строительного кооператива.

До подписания документов надо удостовериться, что выбранная организация получила лицензию на управление МКД, а её руководитель прошёл квалификационный экзамен и получил соответствующий аттестат. После того, как договор будет подписан, его электронную копию нужно загрузить в ГИС ЖКХ.

На какой срок заключается договор управления МКД?

Для начала стоит напомнить, что в Жилищном кодексе РФ, в ст. 161 есть норма, по которой владельцы помещений в МКД, где управляющая организация была выбрана с помощью открытого конкурса, организованного муниципалитетом, обязаны заключить договор с УО, победившей в конкурсе. Конкурсы по выбору УО проводятся в 2-х случаях:

— управляющая организация из-за нарушений или аннулирования лицензии лишилась права управлять МКД, а владельцы квартир в течение 6 месяцев не смогли договориться и принять решение способе управления многоквартирным домом

— Многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а покупатели ещё не оформили права собственности на помещения. В этом случае муниципалитет также проводит конкурс на управление МКД. Срок договора зависит от того, каким образом была выбрана данная УО.

В случае если УО выбрана застройщиком, а здание официально еще не введено в эксплуатацию, то договор заключается на срок не больше 3 месяцев. В случае если УО выбрана с помощью конкурса, организованного муниципалитетом, то договор можно заключать на срок от 1 года до 3 лет. Если же УО выбрана на ОСС, то договор оформляется на срок до 5 лет.

Обязательные разделы типового договора управления МКД

В ст. 162 Жилищного кодекса указано, что договор с УО должен содержать четыре обязательных раздела:

1. Сведения о составе общего имущества. В этой части договора должен быть список всего, что считается общим имуществом дома. Что такое общее имущество МКД определяет ст.36 ЖК РФ.

2. Перечень работ и услуг. В данном разделе нужно показать все работы и услуги, которые будет выполнять УО. Минимальный перечень работ и услуг, указан в ПП РФ от 03.04.2013 № 290. Кроме того, в данном разделе нужно указать перечень коммунальных услуг, по которым УО является исполнителем. В случае если владельцы помещений в МКД подписали прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то сведения об этих коммунальных вносить в текст договора не надо.

3. Порядок определения платы за обслуживание и ремонт жилого помещения. В данном разделе нужно раскрыть размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, а также указать, каким образом владельцы помещений будут вносить эту плату.

4. Контроль за УО по части выполнения договорных обязательств. В этом разделе нужно указаны способы контроля за работой УО со стороны собственников, членов ТСЖ или ЖСК.

Выводы:

1. Правила составления договора с УО описаны в ст. 162 ЖК РФ.

2. Договор управления МКД заключается на срок от 1 до 3 лет в случае выбора УО муниципалитетом, на срок от 1 до 5 лет в случае выбора УО на ОСС и не больше чем на 3 месяца, в случае если УО выбрана застройщиком и дом ещё не введён в эксплуатацию.

3. Договор управления МКД должен содержать сведения об общем имуществе МКД, перечень работ и услуг по обслуживанию ОИ МКД, размер платы за обслуживание и ремонт ОИ МКД, а также способы контроля за УО по части соблюдения договорных обязательств.

Новости компании

База знаний: обновленный договор управления многоквартирным домом

Источник фото: https://www.pexels.com/ Наша команда с завидной периодичностью обновляет «типовой» договор управления МКД и выкладывает его для всеобщего безвозмездного скачивания .
В новой версии договора управления мы переписали условие об индексации размера платы, внесли условие о возможности истребования с собственников помещений стоимости услуг, которые им предлагались на ОСС, но собственники решили «сэкономить» за счёт УК, а также внесли еще очень много правок. Мы не претендуем на то, что данный договор единственно верный, готовы к вашей обоснованной критике (на ее основе мы можем переработать документ, а можем и не переработать), но в нем есть все, что прикроет «пятую точку» управляющей организации, а это отличненько. Правда, мы молодцы? P.S. ну и айда к нам на юридическое обслуживание .

Комментарии

В перечне работ и услуг прилагаемых к договору в обязательном порядке указывается периодичность данных услуг. Надо ли в перечне указывать стоимость каждой услуги и работы? Или достаточно просто периодичности без указания цены каждой работы/услуги. Цена договора (стоимость кв.м) указана внутри самого договора. Запуталась. Несколько лет назад разбили договор на работы, услуги и услуги по управлению. Теперь собственники выкручивают руки и требуют объяснить почему пол копейки прибавилось там то, а пол копейки убавилось там то. При этом цена за кв. не меняется. Отчет со всеми расценками собственники получают ежегодно. акты выполненных работ ежемесячно.

КсенияА написал:
Надо ли в перечне указывать стоимость каждой услуги и работы?

Категорически да. Иначе признают нарушением лицензионных.

КсенияА написал:
Или достаточно просто периодичности без указания цены каждой работы/услуги. А как тогда будете возвращать, к примеру, деньги за непомытые полы? Исходя из какой стоимости?

burmistr написал: КсенияА написал:
Надо ли в перечне указывать стоимость каждой услуги и работы? Категорически да. Иначе признают нарушением лицензионных .
Уточните требование. А то есть за собой такие косячки

Добавить комментарий

Другие новости по теме

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Подписаться 2022 © бурмистр.ру

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

• Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
• 2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации: а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива); б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества; в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг; д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов); е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме; ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор); з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний; и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год; к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
• Статья 5.62. Дискриминация 3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Договор управления МКД регулирует непростые отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме и управляющей организацией. Он обладает целым рядом специфических черт и должен предусматривать множество условий, о которых мы подробно расскажем в статье.

• Порядок составления договора управления многоквартирным домом
  • Законы о договоре управления МКД
  • Типовой договор управления МКД
  • Когда жильцы могут расторгнуть договор с УК в одностороннем порядке
  • Когда управляющая организация может расторгнуть договор в одностороннем порядке
  • Кто может подписать договор управления МКД от имени собственников помещения в МКД?
  • Когда договор управления МКД вступает в силу?
  • Куда жаловаться, если УК не выполняет свои обязанности по договору?

  Порядок составления договора управления многоквартирным домом

  Договор управления многоквартирным домом (далее — МКД) настолько специфический, что даже судьи не всегда могут разобраться, что это за договор.

  В практике есть три точки зрения об этом договоре:

  1. Договор управления МКД — это агентский договор. То есть жильцы дома поручают агенту (УК МКД) заботиться о своем доме вместо них — собственников квартир.
  2. Договор управления МКД — это услуги. Так, АС Поволжского округа высказал мнение, что по своей природе договор управления МКД является договором возмездного оказания услуг (см. постановление АС ПО от 20.12.2018 № Ф06-38316/2018).
  3. Договор управления МКД — самостоятельный вид договора, который регулируется в основном специальными законами, а Гражданским кодексом РФ в минимальной степени (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2020 № Ф09-5657/20).

  Законы о договоре управления МКД

  Договор управления МКД регулируется нормами Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), где ему посвящена отдельная ст. 162. В Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) он даже не поименован. В то же время договор управления МКД обладает чертами некоторых гражданско-правовых договоров и на него распространяются некоторые нормы ГК РФ (например, об изменении договора).

  Кроме норм ЖК РФ договор управления МКД регулируется рядом подзаконных нормативных актов, среди которых:

  • постановление Правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» от 15.05.2013 № 416 (вместе с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
  • постановление Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» от 06.02.2006 № 75.

  Таким образом, при составлении и заключении договора управления МКД необходимо руководствоваться в первую очередь нормами жилищного законодательства, включая Правила, утв. постановлением № 416. Однако и нормы ГК РФ нужно учитывать: если в ЖК РФ или Правилах не сказано ничего конкретного по определенному разделу договора, этапу его заключения, следует руководствоваться ГК РФ.

  Стороны договора управления МКД

  Субъекты договора управления МКД довольно специфичны.

  На одной стороне всегда находится управляющая организация (далее — УК), которая должна обладать специальной лицензией на управление МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). УК выбирается жителями дома на общем собрании либо путем проведения открытого конкурса (подробнее об этом — ниже). Управлять домом может только одна УК (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

  На другой стороне договора в качестве заказчиков услуги по управлению могут находиться:

  • Собственники квартир или иных помещений в МКД. Договор на управление заключается с каждым собственником, самостоятельно исполняющим обязанности по договору, не отвечая по обязательствам других. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
  • Застройщик, только что сдавший в эксплуатацию новый дом.
  • Органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

  Форма договора управления

  Для договора управления МКД обязательно соблюдение письменной формы, причем в виде одного документа — традиционного бумажного или электронного, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Он не может быть заключен путем обмена письмами или документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

  Обратите внимание! Договор управления МКД должен быть размещен УК в государственной информационной системе ЖКХ в порядке, установленном приказом от 29.02.2016 Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

  Типовой договор управления МКД

  В настоящее время утвержденной типовой формы договора управления МКД нет. ЖК РФ определяет только обязательные условия такого договора, на которых мы подробно остановимся ниже.

  Некоторое время управляющие компании пользовались примерными условиями, утв. приказом № 411/пр, однако этот приказ был отменен еще в 2018 году.

  Предлагаем воспользоваться формой договора управления, разработанной нашими экспертами:

  По договору управления МКД одна сторона (УК) обязуется по поручению второй стороны (собственников помещений, застройщика, органов управления ТСЖ, ЖК и т. д.) за плату в течение определенного срока выполнять комплекс услуг и работ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

  • по управлению МКД;
  • предоставлению коммунальных услуг;
  • надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
  • обеспечению готовности инженерных систем и др.

  Кроме предмета в договоре управления МКД обязательно должны быть согласованы следующие условия (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ):

  1. Адрес дома.
  2. Состав общего имущества МКД.
  3. Перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, коммунальных услуг, предоставляемых УК.
  4. Порядок и способы определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения платы (кроме услуг ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора по обращению с ТКО, ст. 157.2, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
  5. Порядок контроля за выполнением УК своих обязательств. Стандартная форма контроля — предоставление собственникам дома отчета о выполнении договора за предыдущий год и размещение отчета в государственной информационной системе ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Но могут предусматриваться и иные формы контроля.

  Договор управления МКД будет считаться заключенным, только если все вышеперечисленные условия согласованы сторонами. Для всех собственников помещений в МКД условия договора равны (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

  Остальные условия факультативны. Можно дополнительно внести положения об ответственности сторон, порядке рассмотрения жалоб собственников помещений и т. д.

  Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом

  Утверждение условий и заключение договора управления МКД обычно происходит на общем собрании собственников помещений в МКД. Однако в ряде случаев необходимо проведение открытого конкурса. В частности, это следующие ситуации:

  • Когда собственники помещений в МКД не смогли выбрать способ управления им за последние 6 месяцев либо решение хотя и было принято, но не реализовано.
  • Когда срок действия договора управления МКД закончился, а способ управления домом не выбран или выбран, но не реализован.
  • Когда дом новый, только что введенный в эксплуатацию. В этом случае в течение 20 дней с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по выбору УК, а в течение 40 дней проводит конкурс (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
  • Когда у УК аннулирована лицензия, а собственники помещений в МКД не приняли на общем собрании решение о выборе способа управления домом, либо не реализовали принятое решение, либо собрание не было проведено или не имело кворума. В этом случае орган местного самоуправления в течение 3 дней обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору УК (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).

  Открытый конкурс в вышеперечисленных случаях проводится в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» от 06.02.2006 № 75.

  После проведения конкурса орган местного самоуправления в течение 10 дней уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в МКД, либо всех собственников помещений в МКД о результатах. В этом случае эти лица обязаны заключить договор управления МКД с УК, выбранной по конкурсу. Если они не заключили договор, то он считается заключенным на условиях, определенных конкурсом (ч. 5 ст. 161, ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

  Узнать больше об общем собрании и замене договора управления МКД вы сможете, если подключите пробную версию системы КонсультантПлюс: она будет действовать в течение 2-х дней.

  Срок договора управления МКД и его пролонгация

  Если условия договора управления утверждаются на общем собрании собственников, то он заключается на срок не менее 1 года, но не более 5 лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

  В случаях, когда УК отбирается на основании результатов конкурса (чч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), срок действия договора управления МКД не может превышать 3 лет, а если договор заключается с застройщиком — 3 месяцев.

  При этом если хотя бы одна из сторон не заявит о прекращении договора управления по окончании его срока, такой договор считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

  Обратите внимание! При нежелании пролонгировать договор управления МКД по истечении его срока сторона обязана уведомить об этом другую сторону, а также направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления (определение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313).

  Как внести изменения в соглашение

  В течение срока действия договора управления стороны могут столкнуться с необходимостью откорректировать некоторые его условия. Например, расширить полномочия или исключить обязательства сторон, изменить цену и т. д.

  Часть 8 ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а именно ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменить договор возможно двумя способами:

  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

  Выдвинуть инициативу по изменению договора управления может любая сторона. В любом случае для принятия решения о внесении изменений необходимо проведение общего собрания собственников помещений в МКД: только оно наделено полномочиями определять условия договора и менять их. На рассмотрение собрания выносится проект дополнительного соглашения. Оно считается одобренным, если за него проголосовало простое большинство, то есть больше 50% участников. Допсоглашение обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

  Расторжение договора управления многоквартирным домом

  Расторжение договора управления МКД возможно также двумя способами: по соглашению сторон (тогда порядок тот же, что и при изменении договора) либо по инициативе одной стороны.

  Когда жильцы могут расторгнуть договор с УК в одностороннем порядке

  Статья 162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в МКД в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД в следующих случаях:

  1. Если договор был заключен по результатам открытого конкурса и общим собранием собственников до истечения срока этого договора было принято решение о выборе или изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Расторжение по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. Что интересно, суды полагают, что это правило не препятствует принятию собственниками помещений решения о расторжении договора управления МКД в иные сроки (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2021 № Ф05-2710/2021).
  2. Если УК нарушает условия договора об управлении МКД. Для расторжения договора по этому основанию решение об этом должно быть принято общим собранием собственников помещений в МКД (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Одновременно решением собрания выбирается новая УК. Решения по этим вопросам принимаются большинством голосов лиц, принимающих участие в собрании.

  Уведомление о принятом решении расторгнуть договор направляется в прежнюю УК и орган государственного жилищного надзора. С момента получения уведомления УК, если иной срок не указан в договоре, договор считается прекращенным. Далее УК обязана в течение 3 рабочих дней передать новой УК всю техническую документацию, ключи от помещений, коды доступа к оборудованию, технические средства и оборудование и т. д. (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

  Когда управляющая организация может расторгнуть договор в одностороннем порядке

  На этот вопрос очень сложно ответить, т. к. в ЖК РФ не прописано особое право УК расторгать договор в одностороннем порядке.

  Некоторые УК пытаются расторгать договоры управления как договоры оказания услуг — их можно расторгнуть в одностороннем порядке согласно ст.782 ГК РФ. Однако практика судов в основном не поддерживает такой подход.

  Превалирует подход, согласно которому УК не может прекратить договор управления в одностороннем порядке (постановление АС Волго-Вятского округа от 17.02.2021 № Ф01-16217/2020 по делу № А79-14632/2019).

  Таким образом, прекращение договора управления МКД по инициативе УК возможно только по заявлению УК в адрес жильцов по истечении срока действия договора (постановление АС Московского округа от 04.06.2019 № Ф05-7527/2019 по делу № А41-58167/18).

  Разногласия к договору управления многоквартирным домом

  Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.

  В случае несогласия с предлагаемыми условиями договора собственникам целесообразно объединить усилия и обращаться в УК с заявлением, подписанным советом дома (если он выбран) либо инициативной группой от имени всех жильцов или их большинства. Добиться для себя каких-либо персональных условий, обращаясь в одиночку, вряд ли получится.

  Обратите внимание! Пытаться урегулировать разногласия таким путем наиболее эффективно, пока договор еще не заключен, то есть на стадии выбора УК. На этом этапе можно отказаться от выбора именно этой УК, если она не идет навстречу и не меняет условия. Если же договор уже заключен, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения либо пожаловавшись в Роспотребнадзор или Государственную жилищную инспекцию при наличии противозаконных условий.

  Кто может подписать договор управления МКД от имени собственников помещения в МКД?

  Правом подписания договора на управление МКД обладает председатель совета МКД (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Для этого необходимо наличие доверенностей от собственников либо соответствующее решение общего собрания собственников.

  Когда договор управления МКД вступает в силу?

  Договор управления МКД вступает в силу в день его подписания сторонами. Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением данного договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

  Куда жаловаться, если УК не выполняет свои обязанности по договору?

  На действия (бездействие) УК можно пожаловаться:

  • В аварийно-диспетчерскую службу УК — в случае неудовлетворительного предоставления коммунальных услуг или некачественного содержания общего имущества в МКД.
  • К руководителю УК — по любому вопросу, в том числе если жалобы в аварийно-диспетчерскую службу не удовлетворены.
  • В органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля, Роспотребнадзор — при ненадлежащем соблюдении УК требований к содержанию общего имущества МКД и придомовой территории либо предоставлении коммунальных услуг.
  • В прокуратуру, если усматривается нарушение прав и свобод граждан.
  • В суд, для того чтобы обязать УК устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, или возместить убытки (ущерб), причиненные собственнику в связи с ненадлежащим исполнением УК своих обязательств.

  Вправе ли УК в одностороннем порядке увеличить размер платы за жилое помещение, если такое условие присутствует в договоре управления многоквартирным домом?

  ЖК РФ не предусматривает возможность одностороннего изменения УК платы за содержание жилого помещения, даже если такое условие содержится в договоре. Согласование размера платы за содержание жилого помещения в МКД общим собранием собственников помещений является обязательным. Поэтому менять его в каком-либо ином порядке недопустимо (п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

  Отношения между владельцами квартир и иных помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией практически всегда сложны. Связано это прежде всего со значительным количеством обязанностей УК по содержанию дома и управлению им, а также большим числом собственников. Во избежание проблем в будущем собственникам следует активно участвовать в выборе УК и согласовании условий договора управления МКД.

  Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
  Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  • постановление Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 № 22
  • постановление Правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» от 15.05.2013 № 416

  Похожие записи:

  1. Как не платить за мусор в частном доме 2022
  2. Соглашение об обучении образец
  3. Первый отпуск после устройства на работу
  4. Право собственности на землю
  5. Согласие собственника на регистрацию
  6. Договор аренды квартиры образец
  7. Доверенность на продажу квартиры образец
  8. Перевод земли из снт в коммерческую
  Читайте также  Договор с иностранной компанией на услуги