Оценка права аренды земельного участка

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания. сооружения.

Земельные участки входят в состав предприятия как имущественного комплекса, при этом предприятие является объектом гражданских прав и также признается недвижимостью. В соответствии с методологией оценки выражение «оценка объекта недвижимости» предполагает оценку как зданий (сооружений), так и земельных участков, занятых этими зданиями (сооружениями).

Правовые аспекты

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) устанавливает следующие возможные виды вещных и обязательственных прав на земельные участки в Российской Федерации:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право аренды;
• сервитут;
• право безвозмездного срочного пользования.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. В соответствии с этим законом действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на земельные участки и выданные до 31 января 1998 г. Однако следует иметь в виду, что распоряжаться земельным участком может только лицо, которому земля принадлежит на праве собственности. Поэтому для того, чтобы совершить какую-либо сделку, необходимо прежде всего оформить землю в собственность.

Особо следует подчеркнуть следующее. Во-первых, ЗК РФ (введен в действие 25 октября 2001 г.) предоставляет гражданам право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20). Передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных ЗК случаях сроком не ограничивается.

Во-вторых, юридических лиц (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) обязали переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г., далее — Вводный закон). Впоследствии. 8 декабря 2003 г.. Президент РФ подписал Федеральный закон № 160-ФЗ «О внесении изменения в ст, 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»», предусматривающий продление сроков обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2006 г., т. е. право ограничено конкретным сроком. 16 декабря 2005 г. Государственная Дума продлила сроки обязательного переоформления права бессрочного пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2008 г.

Одна из причин неоднократного продления сроков переоформления права пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность — высокие ставки аренды земли, устанавливаемые отдельными местными органами власти, или их нежелание переоформлять права выкупа. Многие юридические лица не имеют финансовых возможностей для переоформления прав на земельные участки по действующим ставкам аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что данное положение п. 2 ст. 3 Вводного закона не вполне корректно согласуется с п. 3 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, причем каких-либо ограничений срока указанного права в ЗК не предусмотрено. Законы и иные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ. которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России (п. 1 ст. 15 Конституции РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и, соответственно, относится к имуществу, а Вводный закон не предусматривает судебного порядка его прекращения, указанная норма Вводного закона прямо противоречит Конституции РФ. В связи с этим:

1. За любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования участком, эта организация имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать ее в собственность, если не желает этого, тем более что, согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения любого договора, в том числе аренды и купли-продажи земли, необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Последствия неисполнения этой обязанности во Вводном законе не описаны.

2. Применяемые в некоторых субъектах федерации методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для предприятий, созданных до принятия ЗК РФ) и соответствующие «поборы» также сомнительны и должны быть отменены.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками при смене собственника зданий и сооружений подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей (при продаже) зданий, строений, сооружений (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

4. Арендная плата за использование указанных земельных участков должна устанавливаться в соответствии с решением Правительства РФ (что до сих пор не выполнено) (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

Предоставление земли в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ также не допускается. Но для граждан, владеющих землей на основе права пожизненного наследуемого владения, такое право сохраняется (ст. 21 п. 1 ЗК РФ). Землю, которая находится в пожизненном наследуемом владении, также можно бесплатно однократно приобрести в собственность в любое время. Государственной регистрации подлежит право наследника (а не переход права) на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 п. 2 ЗК РФ).

Расчет рыночной стоимости исключительного права аренды (или выкупа) земельных участков

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ (ст. 36, п. 1), Такое право «чего-то стоит», хотя это не учтено в методиках расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для организаций, созданных до принятия ЗК РФ).

То, что право является исключительным, означает, что только собственник здания, строения, сооружения может принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или выкупа земельного участка.

Стоимость выкупа земельных участков С выкупарассчитывают по формуле

С ш = С ш * F * K m * K n ,

• С зн — ставка земельного налога на единицу площади, руб./м 2;
• F — площадь земельного участка;
• К т — коэффициент кратности, устанавливается администрацией каждого субъекта Федерации в зависимости от численности населения (с. 2 Вводного закона);
• К п — поправочный коэффициент, учитывающий основные виды использования; значения этого коэффициента утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3 (ст. 3 Вводного закона).

В Москве выкуп земельных участков не проводится, основная форма землепользования — аренда. Постановлением Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП утверждена Методика расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве. Мнение автора о данной методике (в части организаций, созданных до принятия ЗК РФ) изложено выше, поэтому в данной статье эта методика не рассмотрена.

Рыночная стоимость исключительного права выкупа земельного участка Р спв может быть определена согласно следующему выражению:

• Рс — рыночная стоимость земельного участка;
• С в — стоимость права выкупа земельного участка.

Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка Pc n a можно определить по формуле

• Р са— рыночная стоимость права аренды земельного участка;
• Нц — нормативная цена земельного участка.

Вводным законом установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (ст. 65 НК РФ).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (ст. 65 п. 5), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной стоимости земли», нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Нормативная цена земли не должна превышать 75 % от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Взаимосвязь нормативной цены, стоимости права аренды и рыночной стоимости земли можно представить так:

Рыночная стоимость исключительного права аренды Рс п а может быть также определена согласно выражению

где С адог— стоимость права аренды по договору.

Рыночную стоимость права аренды устанавливают по данным рынка прав аренды объектов-аналогов в конкретной зоне (регионе) на дату, ближайшую к дате оценки.

Для оценки рыночной стоимости прав аренды земельного участка Министерство имущественных отношений РФ распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-Р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Полагаю, они должны использоваться с учетом ЗК РФ (ст. 20 п. 3, ст. 36), т. е. кроме организаций (предприятий), созданных до принятия ЗК.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Три подхода

Как правило, при оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков применяют традиционные подходы, предусмотренные «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г., а именно: затратный, сравнительный и доходный. г» На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения, на доходном — методы капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяют в методах остатка и выделения.

Из всех перечисленных методов наибольшего внимания заслуживают метод сравнения продаж (так называемый «рыночный» метод) и метод капитализации дохода.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяют для оценки прав аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и незастроенных. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок или цен предложений (спроса) с правами аренды земельных участков.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Выявляют элементы, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами (далее — элементы сравнения).
• Определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
• Находят для каждого из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
• Корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка.
• Рассчитывают рыночную стоимость прав аренды земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости прав аренды объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость прав аренды) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с правами аренды земельных участков.

Наиболее важные факторы стоимости прав аренды — как правило, те же, что при оценке рыночной стоимости земельных участков (будут рассмотрены ниже).

При оценке рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнения продаж в числе прочих необходимо учитывать следующие факторы:

• период времени, оставшийся до окончания действия договора аренды;
• величину арендной платы, предусмотренную договором аренды;
• порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
• необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
• наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
• наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

К характеристикам сделок с правами аренды земельных участков относятся:

• условия финансирования сделок с правами аренды земельных участков;
• обстоятельства совершения сделки с правами аренды земельных участков;
• изменение цен на право аренды земельных участков за период с даты заключения сделки (договора) с аналогом до даты проведения оценки.

Корректировки цен прав аренды аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены прав аренды единицы сравнения аналога (га, м г),, так и для цены прав аренды аналога в целом.

Стоимость права аренды оцениваемого земельного участка в некоторых случаях можно определить как разницу между рыночной стоимостью права аренды и нормативной ценой аренды земельного участка.

Рыночную стоимость права аренды земельного участка рассмотрим на конкретном примере по данным рынка, С этой целью проведен анализ официальных данных об объектах-аналогах в периодической печати (газета «Из рук в руки», журнал «Недвижимость и цены», «Реформа», RWAY и др.).

Следует отметить, что рынок права аренды еще слабо развит, так как ЗК РФ, предусматривающий оборот земель, принят сравнительно недавно. Тем ке менее оценщикам удалось выявить три объекта-аналога, предусматривающих право аренды земельных участков (табл. 1).

Для того чтобы участки-аналоги были сопоставимы с объектом оценки, необходимо провести их корректировки. При рассмотрении сопоставимости участков использовались элементы сравнения для внесения корректировок к ценам участков-аналогов.

Корректировка на достоверность информации. Эта поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки. Она вводится вынуждено, поскольку на неразвитом рынке недвижимости в условиях России отсутствует достаточная и достоверная информация по сделкам.

Так как используется информация по ценам предложения прав аренды, а не продажи прав аренды аналогичных участков, необходима корректировка на данный фактор. Согласно имеющимся данным, реальные цены сделок ниже цены предложений на 10. 15 % за счет уторговывания. Для дальнейших расчетов принимаем среднее значение — 12 %.

Корректировка на период предложения. Это поправка для учета изменений соотношения спроса-предложения и инфляции со времени продажи сопоставимого аналога до даты оценки. В процессе сравнения даты оценки с датой продажи (предложения) сопоставимых объектов-аналогов следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. При этой корректировке определяют, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных условиях. Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делают на основе изучения рыночных условий на момент оценки, затем эти условия учитывают и сопоставляют с условиями, существующими во время продажи объекта-аналога.

Корректировка на размер участка и другие физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляют и рассматривают только крупные физические сходства и различия. Основные позиции при сравнении физических характеристик:

• -размер участка;
• -различие между прямоугольным и многоугольным участками;
• -различие между плоским, удобным для застройки участком, и участком, имеющим большой уклон;
• -наличие избыточных земель, достаточных для возведения каких-либо улучшений.

Следует отметить, что публикуемая информация содержит в основном данные по размерам участка, другие физические характеристики отсутствуют. В результате этой корректировки сопоставимый участок «делают» настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Местоположение. Многие виды различий в местоположении, такие как физические, социальные, экономические и политические факторы окружения, различия в ограничениях на сделки (ограничения в использовании, сервитута и т. п.), зонировании, следует принимать во внимание и, если они признаются рынком, делать соответствующие поправки.

Условия финансирования. Цены продаж сходных участков могут отличаться из-за различий в условиях финансирования сделок. Если обычное финансирование типично для данной категории участков, то продажа при необычных условиях финансирования (100%-ное кредитование сделки, специальные контракты и т. п.) требует проведения специального анализа. Если такие специальные условия определяют цену продажи, отличную от той, которая имела бы место при условии обычного финансирования, необходимо делать соответствующую поправку. Так как в данном случае оценщики не выявили особых условий финансирований, эта корректировка не применяется.

Условия продажи. Они определяются обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или приобретения конкретного имущества. Очевидный пример таких обстоятельств — банкротство и вынужденная продажа. Если условия продажи отличаются от тех, которые применялись к оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать нельзя. В данном случае оцениваемое предприятие не банкрот, в то же время оно не является собственником земельного участка. Поэтому эта корректировка не применяется.

Корректируют цену продажи (предложения) сопоставимого участка аналога с целью исключения различий между ним и оцениваемым участком. Таким образом сопоставимый участок «делают» настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Оценка права аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Ещё.

• Оценка:
• Государственная кадастровая оценка
• Кадастровая оценка
• Кадастровая оценка земель
• Независимая оценка
• Отчет об оценке
• Ещё.

Судебная практика: Оценка права аренды земельного участка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «В этой связи, в данном деле специальная оценка предмета аренды — земельного участка не требуется, так как сам земельный участок, относящийся к публичной собственности, не передается в залог, а обязательная оценка прав аренды таких земельных участков законодательством не установлена: ни пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, ни статья 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. «

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оценка права аренды земельного участка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Право на заключение договоров аренды земельных участков как предмет спора в деле о несостоятельности (банкротстве)
(Чепига Т.Д.)
(«Правовые вопросы недвижимости», 2021, N 2) Кроме того, судебные проверочные инстанции не приняли также во внимание тот бесспорный факт, что примененная ими экспертная оценка права аренды земельных участков в сумме 130,640 млн руб. относилась не к праву общества на аренду реально предназначенных для него определенных земельных участков, а к оценке права на аренду земельных участков на территории города в сложившихся рыночных отношениях по их обороту.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Может ли ветеран боевых действий приобрести земельный участок на льготных условиях?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022) В случае необходимости проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка указанный срок может быть выше (п. п. 2.5, 2.6 Административного регламента).

Нормативные акты: Оценка права аренды земельного участка

Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
«Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 29.12.2021)
«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Рыночная стоимость права аренды земельного участка

  Подборка наиболее важных документов по запросу Рыночная стоимость права аренды земельного участка(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда земли:
  • 229 КОСГУ
  • Акт возврата земельного участка по договору аренды
  • Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
  • Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
  • Аренда земельного участка КОСГУ
  • Ещё.
  • Земля:
  • 15 и более лет
  • Административное обследование объектов земельных отношений
  • Акт выбора земельного участка
  • Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
  • Амортизация земельных участков
  • Ещё.

  Судебная практика: Рыночная стоимость права аренды земельного участка

  Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
  Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 56.8 «Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд» ЗК РФ
  (ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Установив, что ответчику на праве собственности принадлежит здание производственных мастерских, которое расположено в границах строительства судостроительной верфи и подлежит принудительному отчуждению (изъятию) для государственных нужд в границах территории опережающего социально-экономического развития; истцом сообщено ответчику о принятом решении об изъятии объекта недвижимости с приложением проекта соглашения об этом и акта приема-передачи, в ответ на которое письмом ответчик выразил несогласие с размером возмещения, арбитражные суды, руководствуясь статьей 56.8 Земельного кодекса РФ, правомерно изъяли для государственных нужд у ответчика нежилое здание производственных мастерских с предоставлением возмещения в размере, которое определили согласно заключению эксперта о рыночной стоимости нежилого здания, которое состоит из рыночной стоимости права аренды земельного участка; стоимости убытков, причиненных в связи с изъятием нежилого здания для государственных нужд и досрочным прекращением права аренды земельного участка, включая упущенную выгоду.

  Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
  Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  (ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Частично взыскивая неосновательное обогащение, составляющее плату за пользование земельным участком, суд в порядке статьи 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исходил из того, что рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего на праве собственности РФ и расположенного под объектами недвижимости ответчика, подлежит определению на основании экспертного заключения, однако в части спорного периода рыночная стоимость права аренды земельного участка не установлена.

  Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Рыночная стоимость права аренды земельного участка

  Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
  Ситуация: Может ли ветеран боевых действий приобрести земельный участок на льготных условиях?
  («Электронный журнал «Азбука права», 2022) В случае необходимости проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка указанный срок может быть выше (п. п. 2.5, 2.6 Административного регламента).

  Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
  «Комментарий к главе V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ»
  (Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
  (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022) г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в дифференцированном размере (от 0,01% — 0,06% — 1,5% — до 2,0%) с учетом статуса и льгот арендаторов и целевого предназначения земельного участка.

  Нормативные акты: Рыночная стоимость права аренды земельного участка

  «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
  (ред. от 14.07.2022)
  (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.10.2022) 1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока — на сорок девять лет;

  «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)»
  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)
  (Извлечение) Согласно п. 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подп. «г» Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

  Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

    Подборка наиболее важных документов по запросу Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    • Земля:
    • 15 и более лет
    • Административное обследование объектов земельных отношений
    • Акт выбора земельного участка
    • Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
    • Амортизация земельных участков
    • Ещё.

    Судебная практика: Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 30.05.2018 N 81-АПГ18-4
    О частичной отмене решения Кемеровского областного суда от 23.01.2018 и отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе — городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утв. постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (в ред. постановлений от 03.05.2017 N 189, от 30.10.2017 N 579). В целях применения принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы рекомендуется в порядке определения размера арендной платы установить случаи расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 16 Методических рекомендаций). Определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора (пункт 17 Методических рекомендаций).

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2019 N 59-АПГ18-17
    Об оставлении без изменения решения Амурского областного суда от 29.10.2018, которым был признан недействующим подпункт «а» пункта 2.2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Молчановского сельсовета, утв. решением Молчановского сельского Совета народных депутатов от 29.12.2014 N 99. Согласно пункту 16 Методических рекомендаций применение принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает установление случаев расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Статья: Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора
    (Гусаков С.Ю.)
    («Вестник исполнительного производства», 2020, N 1) См., например: ст. 7.34 КоАП РФ, ст. 7.5 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» и т.д.

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Статья: Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения при определении размера компенсации в случае изъятия или временного занятия для государственных нужд
    (Попова Л.И.)
    («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2016, N 1) — распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

    Оценка права аренды земельного участка

    

    Официальный отчет об оценке – единственный документ, который подтверждает рыночную стоимость права аренды по состоянию на конкретную дату. Он признается при совершении любых гражданско-правовых сделок и необходим в ряде юридических ситуаций. Стоимость, определенная в отчете об оценке, рекомендуется к проведению сделок в течение 6 месяцев.

    Описание

    Право аренды как объект оценки

    Наиболее актуальные случаи оценки права аренды земельного участка:
    • Определение стартовой стоимости для торгов, проводимых органами исполнительной власти
    • Использование этого права в качестве залога
    • Приобретение или продажа сооружений, расположенных на участке, как составной части имущественного комплекса, в том числе при оценке бизнеса
    • Для инвестирования

    Стоимость работ по оценке права аренды земельного участка зависит от трудоемкости выполнения конкретного заказа.

    Методология оценки

    Строительным компаниям при строительстве многоквартирного жилого дома, приходится выбирать между покупкой земельного участка в собственность и приобретением права аренды на аналогичный земельный участок. Во втором случае, как правило, расходы существенно ниже. Такая разница в цене может быть основой для определения стоимости тех видов прав, которыми арендодатель не может пользоваться. Этот вариант лежит в основе метода сравнения.

    Методологически к определению стоимости права аренды на земельный участок, специалисты-оценщики, часто обращаются к «доходному подходу», представляя наилучшее использование объекта оценки, преимущественно – сдачу в субаренду.

    Несколько иначе подходят к оценке права аренды застроенного земельного участка. Здесь применяют метод выделения, сущность которого – в определении возможной доли получаемого дохода, приходящегося на земельный участок от эксплуатации всего объекта. Может быть также применен метод остатка – фактически модифицированный «метод выделения» с той лишь разницей, что в первом случае для определения стоимости постройки (улучшения) на участке применяются элементы затратного подхода, а во втором случае – элементы метода капитализации доходного подхода.

    Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

    К основным ценообразующим факторам стоимости права аренды земельного участка (по отношению к аналогичному земельному участку, но с полным правом собственности) можно отнести:

    • Срок действия договора
    • Категория земель, к которой относится земельный участок
    • Разрешенное использование земельного участка
    • Особенности реализации прав сторонами, предусмотренные условиями договора
    • Особенности использования постройки (улучшения)
    • Потенциальный доход от сдачи в аренду

    Необходимые документы для составления отчета об оценке:

    Для составления отчета об оценке права аренды земельного участка понадобятся следующие документы:

    1. Документы на право собственности (как для земельного участка так и постройки расположенной на этом участке)
    2. Кадастровый паспорт
    3. Технический паспорт на постройки (если участок застроен),
    4. Сведения о сервитутах, обременениях
    5. Договоры аренды, соглашение с арендодателем
    6. Данные о возможных инженерных системах, находящихся на участке

    Оценка права аренды земельного участка

    

    Официальный отчет об оценке – единственный документ, который подтверждает рыночную стоимость права аренды по состоянию на конкретную дату. Он признается при совершении любых гражданско-правовых сделок и необходим в ряде юридических ситуаций. Стоимость, определенная в отчете об оценке, рекомендуется к проведению сделок в течение 6 месяцев.

    Описание

    Право аренды как объект оценки

    Наиболее актуальные случаи оценки права аренды земельного участка:
    • Определение стартовой стоимости для торгов, проводимых органами исполнительной власти
    • Использование этого права в качестве залога
    • Приобретение или продажа сооружений, расположенных на участке, как составной части имущественного комплекса, в том числе при оценке бизнеса
    • Для инвестирования

    Стоимость работ по оценке права аренды земельного участка зависит от трудоемкости выполнения конкретного заказа.

    Методология оценки

    Строительным компаниям при строительстве многоквартирного жилого дома, приходится выбирать между покупкой земельного участка в собственность и приобретением права аренды на аналогичный земельный участок. Во втором случае, как правило, расходы существенно ниже. Такая разница в цене может быть основой для определения стоимости тех видов прав, которыми арендодатель не может пользоваться. Этот вариант лежит в основе метода сравнения.

    Методологически к определению стоимости права аренды на земельный участок, специалисты-оценщики, часто обращаются к «доходному подходу», представляя наилучшее использование объекта оценки, преимущественно – сдачу в субаренду.

    Несколько иначе подходят к оценке права аренды застроенного земельного участка. Здесь применяют метод выделения, сущность которого – в определении возможной доли получаемого дохода, приходящегося на земельный участок от эксплуатации всего объекта. Может быть также применен метод остатка – фактически модифицированный «метод выделения» с той лишь разницей, что в первом случае для определения стоимости постройки (улучшения) на участке применяются элементы затратного подхода, а во втором случае – элементы метода капитализации доходного подхода.

    Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

    К основным ценообразующим факторам стоимости права аренды земельного участка (по отношению к аналогичному земельному участку, но с полным правом собственности) можно отнести:

    • Срок действия договора
    • Категория земель, к которой относится земельный участок
    • Разрешенное использование земельного участка
    • Особенности реализации прав сторонами, предусмотренные условиями договора
    • Особенности использования постройки (улучшения)
    • Потенциальный доход от сдачи в аренду

    Необходимые документы для составления отчета об оценке:

    Для составления отчета об оценке права аренды земельного участка понадобятся следующие документы:

    1. Документы на право собственности (как для земельного участка так и постройки расположенной на этом участке)
    2. Кадастровый паспорт
    3. Технический паспорт на постройки (если участок застроен),
    4. Сведения о сервитутах, обременениях
    5. Договоры аренды, соглашение с арендодателем
    6. Данные о возможных инженерных системах, находящихся на участке

    Похожие записи:

    1. Аренда земель сельскохозяйственного назначения
    2. Апелляционное представление прокурора — представление по уголовному делу образец
    3. Аренда земельного участка
    4. Оценка автомобиля для нотариуса по наследству
    5. Смс-извещение в суд образец
    6. Административный иск на пристава
    7. Оформление дома в собственность мфц
    8. Оценка имущества для наследства