В редакцию BN.ru часто поступают вопросы от наших читателей. Сегодня пошагово разбираем выделение доли в натуре из общей долевой собственности. Как это можно сделать? Нужно ли обращаться к нотариусу или в суд? Сколько это будет стоить?
Фото: Бюллетень Недвижимости Бюллетень Недвижимости
Построили дом на две семьи, у каждой отдельный вход, оформили общую долевую собственность, по 1/2 доли у каждой семьи. Хотим юридически вместо долевой собственности оформить как два независимых дома. Как это делать — у нотариуса или в суде? Дорого ли это? Если другая семья не захочет это делать, то как действовать?
То, что вы хотите сделать, называется выделением долей в натуре. Причем, чтобы провести эту процедуру, жилые помещения должны быть обособлены друг от друга: у каждого отдельный вход, кухня, санузел, приборы учета.
Выдел долей в натуре возможен двумя способами: досудебный, когда спор о выделяемых долях и размере компенсации отсутствует, и через суд, если договориться всем собственникам о выделяемых в натуре долях не получилось либо встал спор о виде и/или размере компенсационной выплаты.
Выдел долей происходит по договору (соглашению) сторон. Это наиболее простой, быстрый и дешевый вариант разделить жилой дом и земельный участок по сравнению с судебным вариантом.
Для этого необходимо узаконить намерения дольщиков в праве собственности в соответствии с требованиями закона. Вначале заключаем договор о выделении долей в натуре, распределив между собственниками доли и компенсации (если потребуется).
В случае отсутствия отчуждения имущества подойдет простая письменная форма договора, в случае наличия отчуждения имущества нотариальное заверение договора является обязательным.
Однако я рекомендую любой договор заверять у нотариуса: в случае дальнейшего возможного спора это даст вам дополнительные доказательства, что сделка была совершена без давления, угроз, без заблуждения по предмету договора; также нотариус проверяет дееспособность и удостоверяет личность граждан каждой из сторон сделки.
Далее необходимо зафиксировать изменения в Росреестре, обратившись в него через МФЦ. После регистрации сделки каждому из дольщиков будет выдана новая выписка из ЕГРН, подтверждающая распоряжение обособленным недвижимым имуществом.
Перечень основных документов, необходимых для регистрации сделки в Росреестре через МФЦ
1. Утверждающие право документы: они могут быть как старые — свидетельство о праве собственности, так и новые — выписка из ЕГРН.
2. Правоустанавливающие документы: к ним можно отнести договор купли-продажи, дарения и т. д.
3. Техническая документация: технический план на дом, межевой план на участок — в зависимости от объема работ около 15 тыс. руб. каждый документ.
4. Заверенный нотариусом договор (соглашение) о выделе долей в натуре — около 8 тыс. руб.
5. Государственная пошлина: на дом — 2 тыс. руб., на участок — 350 руб.
Совокупный примерный размер трат — около 40 350 руб. Если земельный участок у вас уже выделен, то сумма будет значительно меньше.
С досудебным порядком определились. В случае если вопрос о выделе долей в натуре не решается через соглашение, необходимо обращаться в суд.
1. Соблюдаем досудебный порядок урегулирования спора. Направляем предложение о выделе долей в натуре дольщику в письменной форме, заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенного. Далее следует ожидание 30 календарных дней с момента получения им письма. Как только срок вышел либо получили письменный отказ досрочно — обращаемся в суд.
2. В исковом заявлении указываем стороны: вы — истец, содольщик — ответчик, еще необходимо указать третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, — им выступает Росреестр; если содольщик несовершеннолетний, то участвуют в процессе еще органы опеки. Уведомление всех сторон судебного дела — ваша обязанность. Иск со всеми приложениями направляется вами в суд, ответчику и третьему лицу, органу опеки (при необходимости) заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенного. Также в суд можете обратиться через канцелярию суда либо сайт суда, однако сбои на нем происходят регулярно, поэтому в приоритете по надежности — первые два варианта.
3. Считаем судебную госпошлину. Выдел доли в натуре является имущественным иском, при расчете учитывается только стоимость вашей выделяемой доли, а не всего дома целиком, к земельному участку применяется аналогия расчетов:
— до 20 000 руб. — 4% цены иска, но не менее 400 руб.;
— от 20 001 до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% суммы, превышающей 20 000 руб.;
— от 100 001 до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% суммы, превышающей 100 000 руб.;
— от 200 001 до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% суммы, превышающей 200 000 руб.;
— свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.
Реквизиты для уплаты госпошлины можно взять на сайте суда либо в судебной канцелярии. Оплачивать рекомендую через отделения банков либо банкоматы: у вас должен быть физический чек.
4. Что указывать в иске, опишу кратко.
А) В шапке иска указывается наименование суда, его адрес; перечисляются ФИО, адреса и телефоны истца и ответчика; указываются третьи лица и их адреса; ниже приводится цена иска (рыночная стоимость вашей доли) и сумма госпошлины; далее указывается наименование иска, например «О выделе долей в натуре из жилого дома и земельного участка».
Б) Указывается имущество, подлежащее разделу, перечисляется адрес и технические характеристики объекта: размер, количество комнат, чем подтверждено право собственности и когда зарегистрировано.
В) Указывается количество желаемых выделяемых долей в натуре, обосновывается аргументами.
Г) Указывается, какой площадью, в том числе какими комнатами владеет ответчик; если известно основание — указывается; если документы имеются на руках — прикладываются в копиях как приложения к иску.
Д) Обосновывается причина выдела в натуре, в связи с чем использование в долях является неприемлемым вариантом для истца.
Е) Истец уведомляет суд о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
Ё) Указывается о проведении строительно-технических экспертиз и/или оценок имущества (если проводились) и т. д. Если они не проводились, то суд, в зависимости от обстоятельств дела и требований истца, предлагает сторонам вынести на обсуждение вопросы экспертам и сами экспертные, оценочные организации. Если предложений по компаниям и вопросам не поступает, суд предлагает свои варианты компаний и вопросы, стороны процесса обсуждают, корректируют, дополняют их.
Ж) Расчет госпошлины: приводите, как вы высчитывали размер пошлины для уплаты, также это можно сделать на отдельном листе и использовать как приложение к исковому заявлению.
З) Указываются требования, например о выделении долей: в каком виде имущества (дом или земельный участок), находящегося по какому адресу, в каком объеме должны быть выделены доли в натуре. Если иск затрагивает компенсацию — в этом же пункте расписывается, кому компенсация выплачивается, в каком виде (в денежном эквиваленте либо имущественном, например частью дома и/или земли), что конкретно компенсируется.
И) Перечисляются все приложения по делу — это документы, подтверждающие те или иные обстоятельства и факты, указанные в исковом заявлении, например копия выписки из ЕГРН, копия заключения эксперта-оценщика по земельному участку, копия технического паспорта на дом и т. д., в зависимости от требований и обстоятельств.
К) Дата и подпись.
5. В какой суд подавать исковое заявление? — Иск со всеми приложениями подается в районный суд по месту нахождения спорного имущества.
Усредненные траты на ведение судебного дела — список не исчерпывающий, в зависимости от обстоятельств и требований необходимые документы и траты могут меняться:
госпошлина на выдел долей из дома: индивидуальный расчет;
госпошлина на выдел долей из земли: индивидуальный расчет;
судебная оценка: от 20 тыс. руб. за 1 шт.;
судебная строительно-техническая экспертиза (если требуется переоборудование жилых помещений): от 30 тыс. руб. за 1 шт.;
юридические услуги по выделению долей в суде: от 50 тыс. руб.;
техническая документация — технический план на дом, межевой план на участок: в зависимости от объема работ, около 15 тыс. за 1 шт.
Процесс выделения долей в натуре является достаточно сложным и длительным разбирательством, занимающим часто более шести месяцев. По факту изготовления судебного решения в окончательной форме сторонам процесса предоставляется срок, который составляет 30 дней, — он дается на обжалование судебного решения через апелляционную инстанцию.
Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.
Как выделить доли из общей долевой собственности?
Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.
Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.
Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.
Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете С этим вопросом могут помочь 96 юристов на RTIGER.com Решить вопрос >
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.
Исковое заявление
Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:
- наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
- личные сведения всех собственников и участников дела;
- детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- указание на досудебные попутки разрешения спора;
- данные об экспертных оценках;
- перечень приложенных документов;
- дату;
- подпись истца с расшифровкой.
Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.
Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.
Как определить размер доли
Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.
Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?
Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?
Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.
Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.
В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Юристы сделают всё за вас.
Как произвести раздел жилого дома в натуре?
Порядок выделения долей в натуре может быть как внесудебный путем заключения соглашения, так и судебный (ст. 252 ГК РФ).
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (пп. «а» п. 6, п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 4)).
Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.
Основным условием выдела доли в натуре в жилом доме является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации), которое должно оставаться пригодным для проживания.
При образовании частей жилого дома (выдела доли в праве общей собственности в натуре) никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью должна быть изолирована от остальной части дома и иметь сходство с жилым домом блокированной застройки. Орган регистрации прав, руководствуясь ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на часть жилого дома.
При этом в случае поступления в орган регистрации судебного решения, в соответствии с которым надлежит осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган регистрации прав обязан осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в силу обязательности исполнения решения суда.
Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав (Вопрос «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (Управление Росреестра по Московской обл., 2018)).
Если изолированные помещения не сформированы, необходимо произвести соответствующую перепланировку (с получением разрешений).
Для раздела жилого дома в натуре прежде всего необходимо провести кадастровые работы для подготовки технического плана дома, а также межевого плана земельного участка (ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости). Такие работы может провести кадастровый инженер на основании заключенного договора (ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35, ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Технический план готовится в том числе в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 12 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Если жилой дом относится к домам блокированной застройки, то кадастровый учет и, соответственно, регистрация права собственности на выделяемую часть такого дома возможны, если такая часть является «блоком жилого дома блокированной застройки» и ей соответствует отдельный земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ; письмо Минэкономразвития России от 08.05.2019 N ОГ-Д23-4342).
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).
В этом случае и стоимость выделяемых долей тоже должна быть равной. Если это невозможно, то разницу необходимо компенсировать, о чем указывается в соглашении о выделении долей (п. п. 7, 9, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Соглашение о выделении долей в жилом доме заключается в письменной форме (ст. 160, п. 2 ст. 245, п. 1 ст. 252, ст. 432 ГК РФ). В таком соглашении обязательно указываются следующие сведения:
— наименование соглашения;
— дата и место подписания соглашения;
— Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные всех сторон соглашения;
— адрес жилого дома;
— кадастровый номер и дата его присвоения;
— описание местоположения;
— технические характеристики жилого дома (площадь общая и жилая, иное);
— реквизиты правоустанавливающего документов на жилой дом;
— номер регистрационной записи в ЕГРП;
— размеры долей участников соглашения (в процентном отношении ко всей площади);
— имеющиеся обременения (при наличии);
— порядок перераспределения долей (например, дополнительным соглашением);
— право преимущественного приобретения доли;
— порядок расторжения соглашения;
— распределение расходов по государственной регистрации прав при выделе доли в натуре;
— подписи всех сторон соглашения с расшифровкой. Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариального удостоверения данного соглашения не требуется.
Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю в жилом доме необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Для государственной регистрации необходимо уплатить госпошлину в размере: для физических лиц — 2 000 руб.; для организаций — 22 000 руб. (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
После осуществления государственной регистрации правообладатель доли в жилом доме может получить выписку из ЕГРН о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости (ч. ч. 6, 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Форма и содержание искового заявления предусмотрены ст. 131 ГПК РФ.
К исковому заявлению прилагаются документы, предусмотренные ст. 132 ГПК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4.
В процессе рассмотрения дела для разрешения вопроса о технической возможности предлагаемого выдела и соразмерности выделяемой части суд может назначить проведение строительно-технической, землеустроительной, оценочной и иных экспертиз (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Также следует учесть, что в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8)).
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8, п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Суд по результатам рассмотрения дела выносит решение о выделе в натуре или о взыскании компенсации, если выделить в натуре долю не представляется возможным.
Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации прав на долю в жилом доме (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Если решением суда установлена необходимость осуществления государственного кадастрового учета и такое решение содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения, представление вместе с этим решением технического плана выделенной части дома не требуется (ч. 4 ст. 58 Закона о государственной регистрации недвижимости).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Дата актуальности материала: 14.07.2021
Всего комментариев: 5
Автор: Мария, 22 октября, 2022 в 16:42 Здравствуйте! Мы сделали все как описано в вашей статье. Дом блоковый по долям разделили на две части для двух собственников. Собрали все документы. Заключили мировое соглашение. Подали документы в Росреестр. Но нам написали отказ из-за того что статус земли не соответствует статусу постройки. То есть, на нашей земле нельзя разделить дом на квартиры. Что нам делать? Менять статус дома, земли, или подавать иск — от кого и к кому? Отдельно или вместе соседями? А если соседи в процессе перестали с нами общаться? Как нам можно все-таки разделить дом? Ответить
Автор: Жанна, 15 июня, 2022 в 20:28 Здравствуйте!
Если дом расположен на з.у. участке размером в 3 сотки, похож на дом блочной застройки (отдельный вход во двор, в дом, газ, свет и вода отдельные), соседи не против выделить в натуре доли, есть ли какие-то стоп-факторы для выдела? (где их поискать). Для начала процесса выдела нужно заказать тех.план каждой части дома,подписать соглашение о выделе и приложить документы на дом, подать в Росреестр?
или росреестр откажет в регистрации, лучше идти в суд, имитировать спор, утверждать мировое соглашение, и так топать в Росреестр? Кроме тех.плана, какой еще документ нужно подготовить экспертам? (и дом, и участок в долевой собственности, з.у. участок выкупили у гос-ва в 2020грду августе). Благодарю за ответ! Ответить
Автор: Елена Плотникова, 31 марта, 2022 в 12:27 Здравствуйте, возможно ли внесудебное выделение доли внатуре в доме на 2 хозяина, если каждая половина имеет свой вход и нет общих помещений. Второй хозяин готов к соглашению. И как тогда делиться участок на котором стоит дом. Если собственники визуально возвели забор по середине дома и согласгы с границами. Ответить
Автор: Анатолий Антонов, 1 апреля, 2022 в 10:22 Добрый день! Согласно ст. 252 ГК РФ, 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Таким образом, Вы можете заключить соглашение о выделе доли. В случае с земельным участком, Вам необходимо обратиться в кадастровую службу для определения границ участка. Ответить
Как выделить часть дома и земли из общей собственности?
– Земельный участок и дом находятся в общей долевой собственности у трех собственников. У одного собственника 1/2 дома (отдельный вход, отдельные коммуникации) и 3/4 земли (15 соток). У второго и третьего сособственников по 1/8 части дома и по 1/8 части земли (по 2,5 сотки). Первый собственник хочет выделить в натуре свою половину дома и свой земельный участок с последующей установкой забора между участками. Остальные сособственники против. Можно ли по закону выделить из дома только свою часть – 1/2 – а из земельного участка только свою часть – 3/4, а не делить в натуре земельный участок и дом на троих собственников? Для них выделение невозможно (по 2,5 сотки и по несколько метров от дома – это меньше минимальных размеров). Как быть в этом случае, если согласие на выделение части дома и земли в натуре второй и третий сособственники не дают?
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Задача довольно сложная, и одним из способов ее решения является суд. Однако есть следующий нюанс: выделить долю дома в единоличную собственность можно будет в том случае, если строение имеет несколько отдельных входов и отдельно подключенные коммуникации. Если коммуникации одни на весь дом, и у других сособственников нет отдельного подключения, то в такой ситуации выделение части дома не представляется возможным. Для решения проблемы потребуется выкупить доли дома у остальных сособственников.
Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?
Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.
- Минимально допустимые размеры земельного участка по ПЗЗ, принятым в Вашем регионе.
- Нежелание других собственников производить раздел по разным причинам. Иногда это просто опасения чего-то неизвестного, но чаще трезвый расчет на то, что в случае своей несговорчивости они смогут получить на выходе что-то большее.
- Наличие технической возможности произвести реальный раздел дома и участка (то есть обеспечить другим собственникам условия прохода и проезда к их участкам).
Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:
Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:
- выкуп у второго и третьего собственников их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше);
- перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения второму и третьему собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.
И второй путь – обращаться в суд.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.
В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.
В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.
Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками долевой собственности по соглашению между ними, а при недостижении такого соглашения — в судебном порядке.
Раздел земельного участка и жилого дома по соглашению сторон
Для раздела земельного участка и находящегося на нем жилого дома в натуре по соглашению сторон рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Определите возможность раздела жилого дома и земельного участка
При разделе жилого дома и земельного участка в натуре необходимо учитывать требования, которым должны отвечать образующиеся в результате раздела объекты недвижимости.
Так, образуемые земельные участки должны соответствовать, в частности, установленным требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков (п. п. 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ).
Разделить жилой дом можно при условии, что образуемые в результате раздела объекты недвижимости (например, дома блокированной застройки) будут изолированы (то есть иметь возможность эксплуатироваться независимо друг от друга, в том числе иметь раздельные входы и собственные коммуникации), будут пригодны для проживания и будут отвечать установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЖК РФ; п. 40 ст. 1 ГрК РФ; ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ; пп. «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2021 по делу N 33-9597/2021).
Таким образом, для раздела жилого дома в натуре может потребоваться проведение работ по реконструкции (п. 14 ст. 1 ГрК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939).
Заключите договор подряда на проведение кадастровых работ
После того как образующиеся в результате раздела объекты недвижимости будут сформированы, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ, в результате которых будут подготовлены технический и межевой планы этих объектов (п. п. 7, 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1 ст. 29, ст. 37 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Кадастровые работы проводятся на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ (ст. 702 ГК РФ; ч. 1 ст. 35, ч. 1, 10 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).
Договором подряда может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав, подготовленные им межевой и технический планы (ч. 3, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; ч. 8 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).
Кроме того, кадастровый инженер вправе обратиться от вашего имени в уполномоченный орган с заявлением о присвоении адресов образованным объектам недвижимости (п. п. 6, 27, 29, 30 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221).
Заключите соглашение о разделе земельного участка и жилого дома
Соглашение составляется в простой письменной форме и должно быть подписано каждым из участников долевой собственности на жилой дом и земельный участок.
По желанию соглашение можно удостоверить у нотариуса, в том числе у двух и более нотариусов (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 252 ГК РФ; ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
В соглашении следует указать, в частности, следующие сведения (п. 4 ст. 252, ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ):
1) дату и место заключения соглашения;
2) Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные всех сторон соглашения;
3) данные подлежащих разделу земельного участка и жилого дома, в том числе их кадастровые номера, местоположение, площадь;
4) сведения о правах каждого из участников долевой собственности на преобразуемые объекты недвижимости: номера и даты записей о регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), сведения о правоустанавливающих документах, размеры долей участников долевой собственности, имеющиеся обременения (при наличии);
5) описание образуемых объектов недвижимости;
6) порядок и условия раздела жилого дома и земельного участка, в том числе сведения о прекращении права общей долевой собственности на преобразуемые жилой дом и земельный участок и о возникновении права собственности на образованные объекты недвижимости;
7) размер и расчет компенсации (если имущество, выделяемое участникам долевой собственности, несоразмерно их долям).
Обратитесь в орган регистрации прав
Для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости и прекращения права общей долевой собственности на исходные земельный участок с жилым домом, а также для снятия их с кадастрового учета необходимо представить в орган регистрации прав следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 4, 8 ст. 18, ч. 1, 2, 3, п. п. 2, 9 ч. 8 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление от каждого из участников общей долевой собственности;
2) документы, удостоверяющие личность заявителей;
3) нотариально удостоверенную доверенность представителя, а также документ, удостоверяющий его личность (если с заявлением обращается представитель);
4) соглашение о разделе земельного участка и жилого дома;
5) правоустанавливающие документы на исходные объекты недвижимости (если право собственности на них не зарегистрировано в ЕГРН).
Если технический и межевой планы помещены в электронное хранилище, в заявлении можно указать идентифицирующие номера таких планов. В этом случае представлять их вместе с заявлением не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).
За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.
Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней со дня подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на образованные объекты недвижимости составляет (пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 350 руб. — в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
• 2 000 руб. — в остальных случаях.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Проведенные государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав удостоверяются выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на соглашении (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Раздел земельного участка и жилого дома в судебном порядке
Если соглашения о способе и условиях раздела земельного участка и жилого дома, находящихся в долевой собственности, достичь не удалось, потребуется обращение в суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ).
Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Подготовьте исковое заявление и необходимые документы
В исковом заявлении следует указать, в частности (п. 9 ч. 1 ст. 91, ч. 2 ст. 131 ГПК РФ):
1) наименование суда, в который подается заявление;
2) сведения об истце: Ф.И.О. (отчество — при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, водительского удостоверения или свидетельства о регистрации транспортного средства), а также по желанию — контактный телефон и адрес электронной почты. Если исковое заявление подается представителем, указываются также установленные сведения о нем (в частности, адрес для направления ему судебных повесток и иных судебных извещений и один из идентификаторов для гражданина);
3) сведения об ответчике: Ф.И.О., место жительства, а также, если известны, дата и место рождения, место работы и один из идентификаторов. Также по желанию указываются контактный телефон и адрес электронной почты;
4) ваши требования (в частности, о разделе земельного участка и дома в натуре, прекращении права общей долевой собственности на дом и земельный участок);
5) обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства (в частности, следует описать сложившийся между собственниками характер пользования жилым домом и земельным участком, обозначить, какую часть следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности выделяемых долей));
6) цену иска, которая определяется исходя из стоимости объектов недвижимости, на которые вы претендуете;
7) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;
8) перечень прилагаемых к заявлению документов.
К исковому заявлению следует приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ; п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4):
1) документ, подтверждающий уплату госпошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.
Размер госпошлины, если вы не освобождены от ее уплаты, составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19, п. 2 ст. 333.20 НК РФ):
• до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
• от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
• от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
• от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
• свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.;
2) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования.
К таким документам относятся, в частности, документы, подтверждающие право собственности и размер долей на жилой дом и земельный участок, а также документы, подтверждающие наличие возможности раздела жилого дома и земельного участка в натуре;
3) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у данных лиц отсутствуют (в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде);
4) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются.
Подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения земельного участка и жилого дома, если цена иска превышает 50 тыс. руб. Если цена иска не превышает указанной суммы, иск рассматривается мировым судьей (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Исковое заявление и документы к нему подаются на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35, ч. 1 ст. 131 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).
По общему правилу гражданские дела рассматриваются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, а мировым судьей — до истечения месяца со дня принятия заявления к производству. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен, но не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).
В ходе рассмотрения дела суд может назначить строительно-техническую и (или) землеустроительную экспертизу для решения вопроса о возможности и вариантах предполагаемого раздела в соответствии с долями сособственников (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме), если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 14, п. 4 ч. 8 ст. 41, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
При этом, если иное не установлено решением суда, с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав должны обратиться все сособственники (Письмо Минэкономразвития России от 07.08.2019 N ОГ-Д23-7281).
Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома
В большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее «ИЖД»), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. Однако каждая доля в таком ИЖД представляет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям.
Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей. Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.
Выдел доли можно осуществить во внесудебном порядке, если собственники долей согласны с условиями выдела долей и отсутствует спор о границах земельного участка.
Реализовать такое желание позволяет и п. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Судебная практика подтверждает такую возможность для сособственников ИЖД. Смотри, например, решения Ленинского районного суда г. Воронежа № 2-6061/2016 от 28 ноября 2016 г., № 2-3040/2016 от 31 мая 2016 г.; решение Центрального районного суда г.Воронежа № 2-6293/2016 2 от 13 декабря 2016 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2015 от 24 мая 2016 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2016 от 24 ноября 2016 г.
Однако в настоящее время есть определенные сложности при разделе ИЖД в натуре. Как правило, по решению суда или в соответствии с условиями соглашения сособственников (при внесудебном порядке раздела ИЖД) в собственность лиц передаются квартиры или части жилого дома, состоящие из помещений, что является препятствием для кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.
Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.
Таким образом, помещения в ИЖД, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как «квартиры», являются препятствием для постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требования указанных выше норм.
В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.
Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» введено положение, в соответствии с которым государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Следовательно, по действующему законодательству государственный кадастровый учет частей жилого дома, помещений в ИЖД и регистрация прав на них не представляются возможными.
В то же время выход из сложившейся ситуации имеется.
Градостроительный кодекс РФ выделяет такие объекты капитального строительства, как:
— ИЖД, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей — не более трех, назначением — для проживания одной семьи;
— жилые дома блокированной застройки — это жилые дома высотой не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В этой связи, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам ИЖД и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его эксплуатации, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — «жилого дома блокированной застройки».
Необходимо иметь в виду, что категория и вид разрешенного использования земельных участков, на которых могут создаваться ИЖД, многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.
Таким образом, в настоящее время для выдела своей доли в ИЖД в натуре во внесудебном порядке необходимо:
— чтобы жилой дом соответствовал характеристикам жилого дома блокированной застройки, или же проводить реконструкцию дома с целью привести его в соответствие с требованиями действующего законодательства (ГрК РФ);
— признать ИЖД жилым домом блокированной застройки (сменить статус дома путем подачи заявления в отдел архитектуры и строительства администрации городского округа город Воронеж).
К заявлению необходимо приложить соответствующий пакет документов (документы, подтверждающие право собственности на дом, технический план ИЖД, согласие всех сособственников на изменение статуса ИЖД, выписка из ЕГРН об основных характеристиках на земельный участок и др.). В зависимости от того, когда создан дом и необходима ли реконструкция, потребуются также разрешение на строительство, проектная документация или декларация, технический паспорт. Кроме того, необходимо будет изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Наиболее короткий путь будет пролегать через суд с иском к сособственникам о признании ИЖД блокированным домом, разделе ИЖД и земельного участка в натуре и признании за каждым из сособственников права собственности на здание в составе дома блокированной застройки или на блок жилого дома блокированной застройки. Судебная практика по данному вопросу уже достаточно обширна. Смотри, например, Решение Пушкинского городского суда Московской области № 2-1386/2017 от 22 марта 2017 г.; Решение Ивантеевского городского суда Московской области № 2-1065/2016 от 4 октября 2016 г.; Решение Советского районного суда Саратовской области № 2-338(1)/2016 от 20 сентября 2016 г.; Решение Бежицкого районного суда г.Брянска № 2-3304/2016 от 10 октября 2016 г.
Правила раздела жилого дома в настоящее время изменились. Если ИЖД соответствует требованиям, установленным ГрК РФ к жилым домам блокированной застройки, вопрос раздела дома может быть решен даже путем заключения мирового соглашения в суде.